La vente en viager est une transaction immobilière qui permet à un vendeur de rester vivre chez lui après la vente et de recevoir le prix de vente sous la forme d'un bouquet, perçu comptant le jour de la signature chez le notaire, et d'une rente viagère reçue chaque mois, pour toute sa vie, indexée sur l'inflation et 100% réversible au conjoint survivant.
Définition de la vente en viager
Le viager est beaucoup plus qu'une transaction immobilière ou qu'un contrat juridique. C'est un complément de retraite, un moyen de monétiser son patrimoine immobilier, un outil de transmission pour les générations futures, un instrument de prévoyance pour les couples, un bouclier contre l'inflation des prix à la consommation ou encore une garantie de sérénité financière pour l'avenir.
Le viager occupé
Le viager occupé est le type de viager le plus connu et le plus répandu en France. Grâce au viager occupé, le vendeur reste vivre à domicile toute sa vie et il augmente ses revenus durablement grâce à la rente viagère.
Le principe du viager occupé repose sur le démembrement de la pleine propriété. Le vendeur a le choix de conserver un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH viager) ou l'usufruit. Il existe de nombreuses différences entre les deux mais l'immense majorité des vendeurs en viager choisissent le DUH viager.
Le viager libre
Le viager libre est une variante plutôt rare du viager occupé mais très appréciée des vendeurs comme des acquéreurs. Le viager libre s'adresse à des personnes âgées qui souhaitent vendre un bien locatif, une résidence secondaire dont ils n'ont plus l'usage ou encore leur résidence principale s'ils partent vivre en maison de retraite.
La rente viagère est l'atout du viager libre pour le vendeur car elle est versée pendant toute la durée de vie du vendeur ; elle est revalorisée chaque année autant que l'augmentation des prix à la consommation ; elle est 100% réversible au conjoint survivant et elle bénéficie d'un abattement fiscal de 70% après 70 ans.
Nous expliquons comment calculer le prix d'un viager libre, quels sont ses avantages et qui a intérêt à vendre en viager libre.
2. La vente à terme : l'alternative sécurisée au viager
La vente à terme est une vente avec paiement échelonné dans le temps qui permet au vendeur de fixer la durée du paiement et la durée d'occupation à l'avance.
De même qu'en viager, plusieurs variantes de vente à terme existent : vente à terme occupée, vente à terme libre et viager à terme. Chaque vente a ses particularités mais toutes ont en commun de définir à l'avance les termes financiers du contrat de vente. La vente à terme supprime donc l'aléa du viager. Par ailleurs, la vente à terme présente un avantage fiscal par rapport au viager car les mensualités de paiement ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu, à l'inverse de la rente viagère.
Nous expliquons également comment se calcule une vente à terme et nous donnons les différents profils des vendeurs qui ont intérêt à vendre en vente à terme.
Le Droit d'Usage et d'Habitation viager : définition et calcul
En droit français, la pleine propriété d'un bien se démembrer en 3 droits : usus (usage du bien), fructus (fruits du bien - loyers) et abusus (nue-propriété). Le vendeur en viager conserve l'usus, qu'on appelle le Droit d'Usage et d'Habitation, et qui correspond à un usage personnel de son bien pour toute sa vie.
La valeur économique du Droit d'Usage et d'Habitation est calculée comme l'équivalent des loyers sur l'espérance de vie du vendeur. Nous illustrons ces calculs de DUH viager par 2 exemples.
Les termes spécifiques
Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)
Il s'agit d'un DROIT PERSONNEL conféré au vendeur.
Ce dernier lui permet de rester dans LE BIEN jusqu'à la fin de sa vie s'il le souhaite. La majorité des viagers occupés sont vendus avec ce DROIT D'USAGE ET D'HABITATION. Il peut être sur une ou deux têtes. Le VENDEUR ne pourra ni vendre ni céder ce droit, même à titre gratuit. Il pourra en revanche renoncer à ce droit à tout moment dans le courant du viager.
L'indexation
Dans le cadre d'un viager, la RENTE est généralement INDEXÉE sur l'indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef de famille est employé ou ouvrier hors tabacs série France entière de l' INSEE. L'idée est de préserver le pouvoir d'achat du vendeur pendant toute la durée du viager. Rien n'empêche les parties de choisir un autre indice entre elles.
Dans le cadre d'une VENTE À TERME, l'indexation se fait généralement sur l'indice de référence des loyers (IRL) de l' INSEE.
Le bouquet
C'est une partie du prix de vente correspondant à la somme versée comptant au vendeur le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Le BOUQUET est librement fixé entre les parties. Il n'est pas obligatoire.
La rente
La RENTE VIAGÈRE est une somme fixée à l'avance reçue mensuellement par le VENDEUR jusqu'à la fin de sa vie.
Selon l'article 1976 du Code civil, son montant est fixé librement entre les parties.
Elle est calculée sur une ou deux TÊTES selon l'âge, le sexe et le nombre de vendeurs.
Théoriquement il est possible de vendre en viager à tout âge mais en pratique, ce type de vente s'applique aux personnes âgées de plus de 60 ans avec un âge moyen de 75 ans pour les vendeurs.
La libération du bien
Cette clause concerne uniquement les viagers occupés.
Il s'agit de prévoir à l'avance ce qui va se passer si le VENDEUR souhaite un jour aller vivre ailleurs ou s'il est obligé d'aller vivre en maison de retraite.
Dans ce cas, le bien étant libre de toute occupation, l' ACQUÉREUR pourra en disposer pour venir l'habiter ou le louer.
En contrepartie de cette libération du bien, il devra verser au vendeur un complément de rente en plus de la rente initiale.
Charges et travaux
La répartition des charges doit être prévue au contrat. Il n'y a pas de règles imposées en la matière.
Cette répartition est CONVENTIONNELLE entre les parties.
D'une façon générale on retrouve :
L'ACQUÉREUR Il aura à sa charge la taxe foncière, les gros travaux (Article 606 du Code Civil) ainsi que la quote-part propriétaire des charges de copropriété (si le bien est en copropriété).
Il devra assurer le bien en tant que propriétaire non-occupant.
LE VENDEUR Il supportera toutes les charges relatives à l'usage, les charges de consommations courantes (eau, gaz, électricité, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc.) ainsi que tous les travaux d'entretien courant du bien et paiera la quote-part locative des charges de copropriété (si le bien est en copropriété).
Il devra assurer le bien en tant qu'occupant.
Vendre en viager libre ou occupé ?
Pour vendre en viager, deux solutions s'offrent à vous :
- La vente en viager libre : vous ne vivez plus dans le logement vendu et l'acheteur peut investir les lieux comme bon lui semble.
- La vente en viager occupé : vous continuez d'habiter le logement vendu et ce dernier ne sera entièrement disponible aux acheteurs qu'à votre décès.
Mettre sa maison en viager : quels avantages ?
Le bouquet
C'est une somme que l'acheteur vous verse lors de la signature de l'acte de vente. Le montant du bouquet est déterminé entre vous et l'acheteur en fonction de vos besoins, mais également des possibilités financières du débirentier. Cette somme versée est alors déduite du prix de vente du logement.
Ainsi, plus le montant du bouquet est élevé pour l'habitation à vendre, moins les rentes sont importantes. Cependant, il vous permet d'accéder à une somme plus ou moins élevée immédiatement. À savoir également que le bouquet n'est pas obligatoire pour vendre en viager, mais il est fortement conseillé si le vendeur est très âgé. En effet, sans bouquet, la vente pourrait être contestée en justice.
La rente
La rente viagère est la somme que l'acheteur vous verse périodiquement jusqu'au décès. Le calcul de la rente est plutôt difficile et prend en compte les critères d'évaluation du bien immobilier, mais également votre âge.
Pour vendre en viager sur deux têtes, si l'un des conjoints décède, le débirentier se doit de continuer à verser la rente au conjoint survivant. Cette rente peut être versée une fois par an, par trimestre ou par mois. Elle vous permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers qui vous facilitent la vie et vous assurent une retraite paisible.
Le régime fiscal avantageux
Vendre en viager se révèle avantageux d'un point de vue fiscal. En effet, la vente vous permet de bénéficier d'un abattement d'imposition suivant votre âge :
- rente imposable à 70 % si vous avez moins de 50 ans ;
- rente imposable de 50 % entre 50 et 59 ans ;
- rente imposable de 40 % entre 60 et 69 ans ;
- rente imposable de seulement 30 % à partir de 70 ans.
Par exemple, une personne de 72 ans qui décide de vendre en viager perçoit une rente annuelle de 8 500 euros. Le montant imposable de sa rente sera alors de 30 % de 8 500 €, soit 2 550 €.
Qui sont les acquéreurs en viager ?
Pour l'acquéreur, le viager est un achat aléatoire et risqué qui ne peut pas se faire par emprunt bancaire. Partant de là, les acquéreurs en viager ont des profils bien spécifiques. Il existe 3 types d'acquéreurs en viager :
- les acquéreurs occupants ; qui achètent en viager occupé avec rente pour leurs vieux jours ou en viager libre pour accéder à la propriété sans emprunt bancaire
- les parieurs ; qui espèrent faire une bonne affaire avec le viager occupé avec rente sans maîtriser l'achat en viager et avec une situation financière fragile
- les investisseurs particuliers et les investisseurs institutionnels ; qui diversifient leurs acquisitions en viager, particulièrement en viager sans rente ou en nue-propriété
En identifiant au préalable le profil idéal de votre acquéreur, vous augmentez vos chances de réussir votre vente en viager en vendant plus vite et plus cher.
Quelle espérance de vie pour une vente en viager ?
L'espérance de vie du vendeur est un paramètre clé pour calculer le prix de vente en viager.
En effet, dans une vente en viager on ne peut pas connaître à l'avance la date de libération du bien : cela constitue l'aléa caractéristique du viager. Pour l'estimer au mieux et donc fixer un prix juste, on utilise l'espérance de vie statistique du vendeur au moment de la vente.
C'est cette espérance de vie dite « résiduelle », selon l'âge du vendeur au moment de la vente qui permet de calculer la décote à appliquer à la valeur vénale du bien pour obtenir le prix de vente en viager.
Plusieurs tables de mortalité existent, qui fournissent des espérances de vie résiduelles différentes. Le choix des données sur l'espérance de vie n'est pas anodin : il a une incidence sur les prix calculés lors de la vente en viager.
Pour le calcul viager, nous privilégions la table TG05, qui est **la table réglementaire pour le calcul des rentes viagères depuis **le 1er Janvier 2007. Introduite par l'arrêté du 1er août 2006, cette table prospective établie par l'INSEE fournit les espérances de vie résiduelles par âge et par génération, exactement ce dont nous avons besoin pour le calcul viager.
Comment est calculé un viager ?
Le calcul viager est technique car il fait intervenir des notions de mathématiques actuarielles et financières pour le calcul du DUH viager et de la rente viagère. C'est pourquoi il existe des barèmes, notamment le barème Daubry, mais il faut être vigilant car ils ont aussi leurs limites. Le prix d'un viager occupé est calculé à partir de l'estimation de la valeur vénale du bien à vendre. Avec l'âge du vendeur on obtient l'espérance de vie du vendeur au moment de la vente qui nous sert à déterminer la valeur économique du DUH viager.
Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale diminuée du DUH. C'est pour ça qu'on appelle parfois le DUH : « décote d'occupation ».Il reste ensuite à calculer la rente viagère et le montant du bouquet, en utilisant à nouveau l'espérance de vie du vendeur.
Nous expliquons aussi comment calculer un viager sans rente, une nue-propriété, un viager libre ou un viager sur deux têtes (pour un couple).
Qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière en viager ?
La répartition des charges, des travaux et de la taxe foncière est toujours une question délicate dans une vente en viager. La logique voudrait que l'acquéreur paie la taxe foncière, l'intégralité des travaux et des dépenses exceptionnelles. Le vendeur devrait se retrouver à payer une partie des charges d'entretien ou de copropriété. Mais le cadre légal n'impose rien et ce sera aux parties de se mettre d'accord, en étant bien accompagné par l'expert viager et le notaire chargé de la vente.
Le vendeur et l'acquéreur peuvent s'appuyer sur les répartitions des charges encadrées entre un locataire et un propriétaire bailleur, ou entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Mais bien souvent, ils définiront une solution intermédiaire.