Les diagnostics immobiliers sont devenus une étape cruciale dans le processus d'achat, de vente ou de location d'un bien immobilier. Ils permettent d'informer l'acquéreur ou le locataire sur l'état du bien et assurent sa sécurité. Dans cet article, nous allons vous donner un aperçu complet des différents diagnostics immobiliers obligatoires, de leur coût, et des conseils pour choisir un diagnostiqueur qualifié.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente

Lorsqu'un propriétaire met en vente un bien immobilier, il doit effectuer plusieurs diagnostics obligatoires, qui varient en fonction de la date de construction du bien, de sa localisation et de son type.

Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour tous les biens construits avant le 1er janvier 1949. Il vise à détecter la présence de plomb dans les peintures, qui peut être nocive pour la santé. Si la concentration en plomb est inférieure à 1mg/cm², la durée de validité du diagnostic est illimitée.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Il permet de vérifier la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, une substance dangereuse pour la santé. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée.

Le diagnostic termite

Le diagnostic termite est obligatoire pour toutes les zones à risques, délimitées par un arrêté préfectoral. Il vise à rechercher la présence de termites dans le bien, des insectes xylophages qui peuvent causer des dégâts importants aux structures en bois. Ce diagnostic est valable 6 mois.

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les biens ayant une installation intérieure de gaz âgée de plus de 15 ans. Il permet de vérifier la conformité des installations aux normes réglementaires. Ce diagnostic est valable 3 ans.

Le diagnostic électricité

Le diagnostic électricité est obligatoire pour tous les biens dont l'installation électrique date de 15 ans ou plus. Il permet d'assurer le bon fonctionnement de l'installation et de détecter d'éventuels problèmes de sécurité. Ce diagnostic est valable 3 ans.

Le diagnostic ERNMT

Le diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) est obligatoire pour tous les biens immobiliers, sans exception. Il permet d'informer l'acquéreur sur les risques auxquels le bien pourrait être soumis, tels que les inondations, les mouvements de terrain ou les risques industriels. Ce diagnostic est valable 6 mois.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les biens immobiliers. Il permet de calculer la performance énergétique du bien et de le classer sur une étiquette énergie, selon qu'il est économe ou consommateur d'énergie. Ce diagnostic est valable 10 ans.

Le diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic Loi Carrez est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 8 m². Il permet de fournir avec exactitude les mesures des surfaces des parties privatives dévolues à l'acquéreur lors de l'achat d'un lot de copropriété. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée, sauf si des travaux viennent modifier la surface.

Le diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement est obligatoire depuis janvier 2011 pour tous les biens immobiliers non raccordés au tout-à-l'égout. Il permet de vérifier la conformité des installations d'assainissement individuel et de détecter d'éventuels problèmes.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

Lors de la location d'un bien immobilier, le bailleur doit également fournir plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires au locataire, regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT).

Le diagnostic ERNMT

Comme pour la vente, le diagnostic ERNMT est obligatoire pour tous les biens en location. Il informe le locataire sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien pourrait être soumis. Ce diagnostic est valable 6 mois.

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE est également obligatoire pour la location et doit être réalisé avant la mise en location du bien. Il informe le locataire sur la performance énergétique du logement et est valable 10 ans.

Le mesurage Loi Boutin

Le mesurage Loi Boutin est obligatoire pour tous les logements en location. Il permet de fournir une attestation de la réelle surface habitable du logement, en mesurant la surface de plancher sans tenir compte des surfaces non aménagées comme les caves, les terrasses ou les garages. Ce diagnostic a une durée de validité illimitée, tant qu'aucun travaux ne vient modifier la taille des surfaces mesurées.

Diagnostics complémentaires selon l'ancienneté du bien

D'autres diagnostics peuvent être obligatoires pour la location en fonction de l'ancienneté du bien et de son type:

  • Le diagnostic amiante des parties privatives est requis si l'appartement fait partie d'un immeuble collectif. Sa durée de validité est illimitée.

  • Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont obligatoires si l'installation date de plus de 15 ans et si le logement fait partie d'un immeuble collectif. En 2018, ils seront obligatoires pour tous les biens en location. Ils sont tous deux valables 6 ans.

  • Le diagnostic plomb est obligatoire depuis 2008 pour les biens loués construits avant 1949. Il doit avoir été réalisé 6 ans avant la signature du bail. Le bien ne peut être mis en location si la quantité de plomb retrouvée est supérieure à 1 mg/cm².

Comment réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires est généralement confiée au vendeur ou au bailleur. Certains diagnostics peuvent être effectués directement par les propriétaires, comme le diagnostic ERNMT ou le diagnostic Loi Carrez, mais la plupart nécessitent l'intervention de diagnostiqueurs certifiés.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

Faire appel à un diagnostiqueur certifié présente plusieurs avantages : une meilleure qualité de travail, une plus grande exactitude dans les résultats et une protection en cas de litige, puisque c'est la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur qui est engagée.

Trouver un diagnostiqueur certifié

Les diagnostiqueurs sont recensés dans des listes fournies par les organismes de certification. Il est également possible de trouver un expert certifié dans un annuaire regroupant les titulaires d'une certification. Les diagnostiqueurs doivent disposer d'un certificat de compétences délivré par un organisme de certification reconnu pour garantir la sûreté de l'intervention et la sécurité des acquéreurs ou locataires du bien.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires est réglementée par la loi. Pour la vente, le dossier de diagnostic technique doit être fourni par le propriétaire à l'acquéreur dès la signature du compromis de vente. La validité du diagnostic immobilier doit donc être conforme dès le début du processus de transaction immobilière.

Pour la location, le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail. Le diagnostic de performance énergétique doit figurer sur l'annonce immobilière et être réalisé avant de mettre le bien en location.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations

Si les diagnostics immobiliers obligatoires ne sont pas fournis, des sanctions peuvent être appliquées. L'acheteur ou le locataire peut demander un délai supplémentaire, se rétracter sans pénalité ou renégocier le prix de vente ou le montant du loyer.

Les coûts des diagnostics immobiliers obligatoires

Les prix des diagnostics immobiliers varient en fonction de la superficie des biens concernés et de leur localisation. Voici quelques exemples de coûts pour chaque type de diagnostic :

  • Diagnostic amiante : entre 80€ et 130€
  • Diagnostic gaz : entre 100€ et 135€
  • Diagnostic plomb : entre 115€ et 225€
  • Diagnostic électricité : entre 60€ et 125€
  • Diagnostic de performance énergétique : entre 85€ et 140€
  • Diagnostic Loi Carrez : entre 70€ et 115€

Comment choisir son diagnostiqueur immobilier ?

Le choix d'un diagnostiqueur immobilier est crucial pour garantir la qualité et la fiabilité des diagnostics. Voici quelques conseils pour vous aider à faire le bon choix :

  • Sélectionnez votre diagnostiqueur parmi les organismes de certifications accrédités par le COFRAC sur www.cofrac.fr. C'est la manière la plus sûre de choisir un professionnel qualifié.

  • À défaut, demandez à l'organisme auquel vous faites appel une attestation sur l'honneur précisant qu'il a bien les qualifications requises pour effectuer chaque diagnostic.

  • Vérifiez que le diagnostiqueur dispose d'une assurance de responsabilité professionnelle et qu'il respecte les règles d'impartialité et d'indépendance.

En conclusion, les diagnostics immobiliers sont essentiels pour garantir la sécurité et l'information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers. Ils permettent de détecter d'éventuels problèmes et de prévenir les risques sanitaires et environnementaux. Il est donc important de bien comprendre les obligations en matière de diagnostics et de choisir un diagnostiqueur certifié pour assurer la conformité et la qualité des diagnostics réalisés.