L'immobilier commercial, également appelé immobilier tertiaire ou CRE (pour Commercial Real Estate en anglais), attire de plus en plus d'investisseurs à la recherche de placements rentables et sécurisés. Cette classe d'actifs englobe l'ensemble des biens immobiliers détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu. Dans cet article, nous allons explorer les différentes facettes de l'immobilier commercial, les types de biens concernés, les avantages pour les investisseurs et les conseils pour réussir son investissement dans ce secteur.
Qu'est-ce que l'immobilier commercial ?
Définition
Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l'immobilier commercial se définit par l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu. Les biens concernés peuvent prendre diverses formes, comme des bureaux, des locaux commerciaux, des entrepôts logistiques, des parkings, des hôtels, des restaurants, des locaux professionnels et des locaux d'habitation loués et occupés par des sociétés entreprises.
Les acteurs principaux du marché
L'immobilier commercial est dirigé par une diversité d'acteurs, parmi lesquels on trouve :
- Des institutionnels
- Des sociétés foncières comme les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées)
- Des fonds dédiés aux professionnels (OPCI professionnels)
- Des fonds « retail » destinés aux particuliers par le biais de SCPI ou OPCI « grand public »
- Des fonds patrimoniaux sous forme de SCI (Société Civile Immobilière) ou de SCS (Société en Commandite Simple)
Les différents types de biens commerciaux
L'immobilier commercial regroupe plusieurs catégories de biens, notamment :
- Les bureaux
- Les locaux commerciaux
- Les entrepôts logistiques
- Les parkings
- Les hôtels et restaurants
- Les locaux professionnels
- Les locaux d'habitation détenus par des sociétés anonymes (logements de fonction)
- Les espaces de production
- Les espaces de loisirs (salles de sport, parcs d'attractions, lieux d'événements, etc.)
Les avantages de l'investissement dans l'immobilier commercial
L'immobilier commercial présente plusieurs avantages pour les investisseurs, parmi lesquels on retrouve la rentabilité et la sécurité des investissements.
Une rentabilité élevée
L'immobilier commercial offre une rentabilité nettement supérieure à celle de l'immobilier d'habitation, avec des rendements observés entre 5 et 8% nets par an. Le montant du loyer n'est pas plafonné et dépend principalement de la valeur de l'emplacement et de la rentabilité du local. En choisissant les bons locataires, il est possible d'obtenir une rentabilité élevée.
Une sécurité accrue
L'investissement dans l'immobilier commercial procure une sécurité plus importante pour le propriétaire, en raison de la nature du contrat de bail qui le lie au locataire. Le bail commercial, d'une durée généralement longue (au moins 9 ans), offre une grande stabilité financière au bailleur. De plus, en cas d'impayés, les recours sont simplifiés et les procédures d'expulsion plus rapides que dans l'immobilier d'habitation.
Investir dans l'immobilier commercial : les précautions à prendre
Pour réussir un investissement dans l'immobilier commercial, il faut notamment :
- Choisir un bon emplacement, en privilégiant les zones à forte fréquentation et les centres-villes
- Analyser l'environnement économique du fonds qui pourrait être exploité dans les murs commerciaux
- Comparer les offres de biens vides et de biens déjà loués, en tenant compte de la rentabilité locative et des soucis de gestion
- Prendre en compte le budget nécessaire pour l'acquisition et les éventuels travaux de rénovation ou d'aménagement
La valeur locative des biens commerciaux
La valeur locative d'un local commercial, qui sert de base aux impôts locaux ou à la fixation du loyer dans le bail commercial, dépend de l'état du marché locatif. Pour estimer cette valeur, il faut se référer à une grille tarifaire répertoriant les différents locaux à usage commercial ou professionnel, classés selon leur nature, leur usage et leurs caractéristiques physiques.
La rentabilité locative de l'immobilier d'entreprise
L'immobilier d'entreprise offre des rendements nettement plus élevés que l'immobilier classique. Pour ce type de bien, le montant du loyer n'est pas plafonné, et en s'assurant de trouver des locataires sérieux et qualitatifs, on peut s'attendre à profiter d'une belle rentabilité.
Les avantages fiscaux de l'investissement dans l'immobilier commercial
Les revenus issus de la location d'un bien commercial ou professionnel entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils profitent ainsi du régime fiscal correspondant, permettant notamment de déduire les charges afférentes à l'achat et à l'entretien du bien, jusqu'à 10 700 euros par an. Les montants non imputables peuvent par ailleurs être reportés sur les dix années suivantes.
Les charges imputables au locataire
Dans l'immobilier commercial, différentes charges peuvent être imputées au locataire, réduisant ainsi les frais pour le propriétaire :
- Les charges de copropriété
- Les charges d'entretien
- Les charges locatives
- Les charges liées aux travaux de rénovation ou d'aménagement
La gestion de l'investissement immobilier commercial
Pour assurer la réussite de son projet d'investissement immobilier commercial, il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur, tel qu'une agence immobilière spécialisée ou un expert en location de murs commerciaux. Ces professionnels pourront accompagner l'investisseur dans ses démarches, lui prodiguer des conseils et mettre en place une gestion adaptée à ses besoins.
Conclusion
L'immobilier commercial représente une opportunité d'investissement rentable et sécurisée pour les investisseurs à la recherche de placements stables et performants. En choisissant les bons biens, en tenant compte de la valeur locative, de la rentabilité locative et des avantages fiscaux, et en faisant appel à des professionnels du secteur, l'investisseur peut s'assurer de réussir son projet et de profiter des nombreux atouts de ce marché lucratif.