L'investissement immobilier consiste à acquérir un bien non pas dans le but de l'habiter, mais en guise de placement d'épargne pour en tirer un revenu. Pour vous aider à vous familiariser avec la notion d'investissement dans la pierre et les diverses possibilités qui s'offrent à vous, nous vous proposons ce guide complet et détaillé.

 

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à procéder à un investissement immobilier :

  • Se constituer un patrimoine tangible et durable ;
  • Financer un bien immobilier dans le but d'en faire plus tard sa résidence principale, par le biais de l'investissement locatif ;
  • Chercher à améliorer son pouvoir d'achat par la perception de revenus complémentaires ;
  • Proposer un logement aux membres de sa famille contre un loyer attractif (ce que permet désormais de faire la loi Pinel).

Depuis plusieurs années, de nombreux dispositifs fiscaux (Pinel pour l'investissement locatif, Bouvard-Censi pour les résidences de services, Malraux pour l'investissement immobilier dans l'ancien avec travaux, etc.) accompagnent les candidats qui souhaitent investir dans l'immobilier, quel que soit leur but.

Les différentes possibilités d'investissement immobilier

Investir dans l'immobilier : oui, mais dans quoi exactement ? Voici 10 idées pour un investissement immobilier réussi, dans des styles très différents.

1. Investir dans l'immobilier locatif

La solution de l'investissement locatif offre des conditions idéales pour investir dans l'immobilier sans prendre trop de risques. En effet, l'investissement immobilier locatif consiste à financer l'achat d'un bien (appartement ou maison) grâce aux loyers perçus mensuellement par les locataires, loyers qui doivent compenser le versement des mensualités de remboursement du prêt. À travers le dispositif Pinel, le législateur favorise ce type d'investissement en proposant de déduire de ses impôts jusqu'à 21 % du montant du coût sur 12 ans, en contrepartie de la mise en location du bien et du plafonnement des loyers.

2. Parier sur l'immobilier d'entreprise

Cet investissement original, auquel les particuliers ne pensent pas nécessairement, est pourtant très sûr et s'accommode de rendements très attractifs. Ce marché, qui est représenté à 70 % par les bureaux tertiaires, engendre des coûts de gestion moins élevés que l'investissement locatif, profite d'une législation moins contraignante et bénéficie d'une demande stable (avec un taux de vacance qui oscille entre 4 et 5 %, un pourcentage très inférieur à celui du locatif d'habitation). Ajoutez-y un rendement de 4,5 à 8 % en région parisienne, et vous comprendrez que l'investissement dans l'immobilier d'entreprise est une option à prendre au sérieux.

3. Investir à l'étranger

Pourquoi se limiter à la France pour votre projet d'investissement immobilier ? Certes, en mettant vos billes dans un autre pays, vous ne bénéficierez pas des avantages fiscaux nationaux - mais vous pourrez, en contrepartie, jouir des privilèges offerts par les gouvernements de votre pays d'adoption.

Prenons l'exemple du Portugal : plus de 25 000 Français ont sauté le pas entre 2013 et 2016, notamment dans Lisbonne ou dans la périphérie de la capitale. Prix immobiliers attractifs (3 000 € du mètre carré pour de l'ancien en plein centre-ville), cadre de vie agréable et bien moins coûteux qu'en France (jusqu'à 30 % inférieur), conditions touristiques favorables à un investissement locatif, et fiscalité séduisante (les nouveaux installés sont exonérés d'impôts sur le revenu pendant 10 ans).

4. Passer par une SCPI

L'investissement immobilier par le biais d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à acheter de la « pierre-papier », c'est-à-dire des parts dans un ensemble immobilier administré par une société spécifique. Ici, il n'est donc pas question de mettre de l'argent dans un bien à habiter pendant ses vacances ou à mettre en location : vous ne détenez que des parts, donc une partie seulement du bien, qui ne vous appartient pas en propre.

En revanche, vous bénéficiez de la rentabilité de ce bien en fonction du nombre de parts que vous possédez. Et avec un rendement moyen annuel proche de 5 %, l'investissement immobilier en SCPI reste l'un des placements d'épargne les plus intéressants de ces dernières années.

5. Opter pour un bien atypique

Il n'y a pas que les biens immobiliers dans la vie : il y a aussi les produits de niche considérés comme de l'immobilier, à savoir les places de stationnement, les garages ou les box de rangement. Prenez la place de parking : coût d'achat réduit, régime juridique simplifié, charges faibles et rendement compris entre 5 et 10 % : vous ne pourrez pas y habiter, mais vous en tirerez des revenus intéressants !

6. Investir dans une résidence de services

Les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme ou affaires) sont des logements meublés et équipés, gérés par un exploitant professionnel. Ce type d'investissement immobilier permet de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que le dispositif Bouvard-Censi, et de déléguer la gestion locative à un spécialiste. En contrepartie, il est important de choisir un gestionnaire solide et de bien étudier la rentabilité et la pérennité du projet.

7. Acquérir un bien immobilier en viager

Le viager est un mode d'acquisition particulier qui consiste à acheter un bien immobilier en versant une rente viagère au vendeur, généralement une personne âgée, jusqu'à son décès. Le viager peut être une opportunité d'investissement immobilier intéressante, car il permet d'acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle sur le marché. Toutefois, il est important de bien évaluer les risques et incertitudes liés à la durée de versement de la rente viagère.

8. Investir dans l'immobilier ancien avec travaux

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les travaux de restauration d'un bien immobilier ancien situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Cet investissement immobilier peut être intéressant pour les investisseurs souhaitant valoriser un patrimoine ancien tout en profitant d'un avantage fiscal. Il convient néanmoins d'être attentif aux contraintes architecturales et à la qualité des travaux à réaliser.

9. Participer au financement participatif immobilier

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement qui permet aux particuliers d'investir dans des projets immobiliers en prêtant de l'argent à des promoteurs ou en investissant en capital dans des sociétés porteuses de projets. Ce type d'investissement offre des rendements potentiellement élevés, de l'ordre de 8 à 12 % par an, mais présente également des risques liés à la solvabilité des porteurs de projets et à la réalisation effective des opérations immobilières.

10. Acheter en nue-propriété

L'achat en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier dont l'usufruit (la jouissance et les revenus locatifs) est temporairement cédé à un tiers, généralement pour une durée de 15 à 20 ans. À l'issue de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires. Ce type d'investissement immobilier permet d'acquérir un bien à un prix réduit (environ 60 % de sa valeur en pleine propriété) et de bénéficier d'une plus-value potentielle à terme, sans se préoccuper de la gestion locative.

Financer son investissement immobilier

À moins d'avoir un budget illimité, investir dans l'immobilier nécessite d'en passer par l'obtention d'un crédit auprès d'une banque ou de tout autre organisme de prêt. Voici quelques conseils pour financer votre projet d'investissement immobilier.

1. Estimer vos mensualités

Commencez par calculer le montant du crédit nécessaire à la réalisation de votre achat, en prenant en compte le prix du bien, les frais annexes, la commission l'agence (si vous passez par un professionnel). Soustrayez-en votre apport personnel, s'il existe. Et vous obtenez le montant à emprunter pour votre investissement immobilier ! Utilisez le simulateur Vousfinancer pour estimer ses mensualités.

Dans le cadre d'un investissement locatif, la banque va vouloir connaître votre estimation du rendement brut et net. Faites estimer la valeur locative du logement par un professionnel, puis établir une attestation. Calculez le loyer brut que vous allez pouvoir percevoir, puis le loyer net (après paiement des charges) : puisque le montant des charges est variable, les banques estiment généralement que ce montant est égal à 30 % de la valeur locative.

2. Trouver le meilleur rendement pour votre projet

Le rendement potentiel de votre investissement locatif est une donnée importante lorsqu'il s'agit de souscrire un crédit pour investir dans l'immobilier. Le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapportera le logement par rapport à son prix d'achat et son prix de revient.

Dans ces conditions, pas question de choisir au hasard le lieu de votre investissement immobilier. Vous allez devoir vous demander où investir et dénicher la ville et le type de bien qui vous permettront de réussir le meilleur investissement possible.

Les critères essentiels pour choisir son investissement immobilier

Voici quelques critères à prendre en compte pour bien choisir votre investissement immobilier :

  1. L'emplacement : privilégiez les zones attractives, avec une demande locative soutenue et une dynamique économique et démographique positive.
  2. Le type de bien : appartement ou maison, neuf ou ancien, avec ou sans travaux, selon vos objectifs et votre budget.
  3. La rentabilité : comparez les loyers potentiels et les charges de chaque bien pour déterminer le rendement locatif et la rentabilité nette de votre investissement.
  4. La fiscalité : renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux applicables à votre investissement et optimisez votre fiscalité en fonction de votre situation personnelle.
  5. La gestion locative : si vous ne souhaitez pas gérer vous-même la location de votre bien, optez pour un investissement avec un gestionnaire professionnel ou déléguez cette tâche à une agence immobilière.

Conclusion

L'investissement immobilier peut être une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Grâce à ce guide complet, vous avez désormais toutes les clés pour réussir votre projet d'investissement immobilier et choisir la meilleure option en fonction de vos objectifs et de votre budget. N'hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous accompagner dans votre démarche et bénéficier de conseils personnalisés.