La résidence principale est un concept central en matière de fiscalité. Il est important de bien comprendre ce qu'est une résidence principale, comment elle est déterminée et quelles sont les implications fiscales liées à sa vente ou à sa séparation. Dans cet article, nous aborderons ces questions en détaillant les aspects les plus importants de la résidence principale et de la fiscalité en France.

Définition de la résidence principale

Résidence principale et unique

La résidence principale est le lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Si vous avez une seule résidence en France, celle-ci est considérée comme votre résidence principale.

Résidence principale avec plusieurs résidences en France

Si vous avez plusieurs résidences en France, vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale. Votre résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Il s'agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement, celui où vous avez les attaches les plus fortes. C'est, par exemple, le lieu où vous vivez avec votre famille, celui de vos intérêts professionnels.

Résidence principale et fiscalité en cas de mariage ou de PACS

Résidence principale pour les couples mariés

Si vous êtes marié, chacun de vous peut avoir sa résidence principale, sous de strictes conditions. Vous devez être dans l'un des cas suivants :

  • Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens et vous ne vivez pas sous le même toit (que ce soit volontaire ou non)
  • Vous êtes en instance de séparation de corps ou de divorce et vous avez été autorisés à résider séparément
  • En cas d'abandon du domicile conjugal, chacun dispose de revenus distincts.

Résidence principale pour les couples pacsés

Si vous êtes pacsé, chacun de vous peut avoir sa résidence principale, sous de strictes conditions. Vous devez être dans l'un des cas suivants :

  • Vous êtes pacsés séparés de biens et vous ne vivez pas sous le même toit (que ce soit volontaire ou non)
  • En cas d'abandon du domicile commun, chacun dispose de revenus distincts.

Vente de la résidence principale et exonération d'impôt sur la plus-value

Exonération en cas de vente d'un bien achevé constituant la résidence principale

La vente d'une résidence principale bénéficie d'une exonération totale d'impôt sur la plus-value immobilière. Cela signifie que quelle que soit la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale, vous ne paierez aucun impôt sur cette plus-value.

Ceci est basé sur l'idée que la résidence principale n'est pas un investissement à but lucratif, mais un bien de consommation courante. Par conséquent, le gain réalisé sur la vente n'est pas considéré comme un revenu imposable.

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable si l'immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence habituelle et principale du propriétaire au moment de la vente.

Que se passe-t-il si je vends ma résidence principale alors que j'ai déjà déménagé ?

Il est courant que les personnes déménagent dans leur nouvelle résidence avant de vendre l'ancienne. Dans ce cas, l'administration fiscale tolère que le bien vendu puisse encore être considéré comme une résidence principale, et donc éligible à l'exonération, à condition que la vente intervienne dans un délai "normal" après le déménagement. Bien que la loi ne définisse pas précisément ce que signifie "normal", en pratique, une période de un an est généralement acceptée.

Exonération en cas de vente d'un bien en cours de construction

En cas de vente d'un immeuble en cours de construction alors que vous êtes en instance de divorce, vous pouvez également être exonéré(e) d'impôt sur la plus-value si les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Vous êtes en mesure de prouver que cet immeuble était destiné à votre résidence principale ;
  • Votre couple n'était pas propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Règles spécifiques en cas de séparation ou de divorce

Exonération pour l'ex-conjoint ayant quitté le logement

L'ex-conjoint qui a quitté le logement au moment de la séparation bénéficie aussi de l'exonération d'imposition de sa plus-value, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Le logement constituait la résidence principale du couple lors de la séparation ;
  • Le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente ;
  • La cession intervient dans des délais normaux de vente.

Caractère normal du délai de vente

Le caractère normal du délai de vente est apprécié par votre service local qui tient compte de :

  • L'ensemble des circonstances de la vente : conditions juridiques de la séparation, durée de la procédure de divorce… ;
  • Des conditions locales du marché de l'immobilier ;
  • Des caractéristiques particulières du bien cédé ;
  • Des démarches effectuées pour la mise en vente du bien (annonces dans la presse, recours aux agences immobilières…).

Un délai d'une année constitue en principe un délai maximal. Cependant, un délai supérieur à un an peut être retenu au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération.

Résidence principale et concubinage ou rupture de PACS

L'exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente de la résidence principale est également applicable aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un PACS, sous les mêmes conditions que pour les couples mariés ou pacsés.

Démarches à effectuer en cas de changement de résidence principale

En cas de changement de résidence principale, il est important d'informer les services fiscaux de votre nouvelle adresse. Vous pouvez le faire en ligne, par courrier ou en vous rendant à votre centre des finances publiques.

Résidence principale et taxe d'habitation

Depuis 2021, la majorité des foyers français ne payent plus de taxe d'habitation sur leur résidence principale. Cette suppression sera étendue à tous les foyers d'ici 2023.

Résidence principale et taxe foncière

La résidence principale ne bénéficie pas d'exonération de taxe foncière. Toutefois, certaines collectivités locales peuvent accorder des dégrèvements ou des abattements pour charges de famille. Il convient de se renseigner auprès de la mairie ou du centre des finances publiques de sa commune.

Résidence principale et impôt sur le revenu

Votre résidence principale peut avoir un impact sur le calcul de votre impôt sur le revenu, notamment en ce qui concerne les frais réels ou les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif.

Résidence principale et l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, la résidence principale est exonérée à hauteur de 30% de sa valeur pour le calcul de l'IFI. C'est une exception notable puisque, normalement, l'ensemble du patrimoine immobilier doit être déclaré et soumis à cet impôt si sa valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d'euros.