Les charges locatives, également appelées charges récupérables, représentent l'ensemble des frais liés à l'immeuble ou au logement que le propriétaire a le droit de faire supporter au locataire. La gestion de ces charges peut parfois être complexe pour les locataires et les propriétaires. Dans cet article, nous aborderons les différents aspects des charges locatives, les obligations des locataires et des propriétaires, ainsi que les différentes méthodes de facturation.
1. Qu'est-ce qu'une charge locative ?
Les charges locatives sont des dépenses payées par le propriétaire, qui les récupère ensuite auprès du locataire en les ajoutant au loyer. Elles concernent principalement l'entretien des parties communes, les services liés au logement (eau, chauffage collectif, ascenseur, etc.) et les taxes et redevances.
2. Charges forfaitaires ou provisions pour charges ?
Les propriétaires ont deux options pour récupérer les charges locatives auprès des locataires :
2.1 Provision pour charges
La provision pour charges, également appelée avance sur charges, consiste à demander au locataire une avance mensuelle ou trimestrielle basée sur les charges de l'année précédente. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée en fonction des dépenses réelles. Cette méthode est plus équitable, mais peut être plus complexe à mettre en œuvre.
2.2 Charges forfaitaires
Les charges forfaitaires correspondent à une somme fixe, estimée sur la base des charges réelles ou de ce que payait l'ancien locataire. Cette méthode est plus simple à mettre en place, mais peut être risquée pour le propriétaire si les charges réelles dépassent les sommes récupérées auprès du locataire. Les charges forfaitaires sont fréquentes dans les locations meublées, dont les baux sont généralement plus courts qu'en location vide.
3. Liste des charges récupérables
La liste des charges récupérables auprès des locataires est précisée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Parmi les charges récupérables, on peut citer :
3.1 Eau et chauffage collectif
La consommation liée à la production d'eau froide et d'eau chaude du logement, ainsi que l'eau utilisée pour l'entretien des parties communes et des espaces verts, est à la charge du locataire.
3.2 Ascenseurs et monte-charges
Les frais liés à l'entretien des ascenseurs et des monte-charges, ainsi que l'électricité et les petites réparations, sont des charges récupérables. Toutefois, les locataires habitant au rez-de-chaussée ne sont pas concernés, sauf si les ascenseurs leur permettent d'accéder à des parties communes.
3.3 Parties communes extérieures
Les frais d'entretien des espaces extérieurs communs, tels que les espaces verts, les espaces de jeux, les voies de circulation et les jardins, font partie des charges récupérables.
3.4 Parties communes intérieures
Les dépenses d'entretien courant liées aux coûts de fourniture et de produits d'entretien, de désinfection, d'électricité, ainsi que l'entretien des poubelles et des vide-ordures, sont récupérables auprès des locataires.
3.5 Redevances et impositions
Les taxes de redevances et d'impositions comprennent le droit au bail, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. De plus, le salaire du concierge ou du gardien d'immeuble est imputable à hauteur de 75% dans les charges locatives s'il effectue les tâches de nettoyage des parties communes et de gestion des poubelles, ou à hauteur de 40% s'il n'effectue qu'une seule de ces prestations.
4. Les charges locatives non récupérables
Certaines charges ne peuvent pas être récupérées auprès des locataires et restent à la charge du propriétaire, notamment :
- Les réparations et travaux liés à la conception et à la construction du logement
- Le remplacement des équipements devenus obsolètes
- Les travaux de l'immeuble, tels que la réfection de la toiture et de la façade
- Les frais liés au raccordement des évacuations
- Les peintures dans les parties communes
- La gestion de la copropriété et les frais liés au fonctionnement du syndic
- La taxe foncière
- Les poubelles de l'immeuble
5. La régularisation des charges
La régularisation des charges est un ajustement annuel entre les charges locatives réelles et les provisions sur charges versées par le locataire. Le propriétaire doit fournir un décompte des charges et le mode de répartition de celles-ci au locataire. Si le montant des charges réelles est supérieur au total des provisions sur charges, le locataire doit payer la différence. Dans le cas contraire, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu.
Le propriétaire doit conserver les justificatifs des charges pendant au moins 6 mois à la disposition du locataire pour qu'il puisse les consulter s'il en fait la demande.
6. Les charges locatives payables par provision
La loi autorise un propriétaire à demander « par avance » le paiement d'une partie de ses charges. Cela s'appelle la provision mensuelle (ou trimestrielle) et les charges seront payées chaque mois (ou chaque trimestre), en même temps que son loyer.
À chaque fin d'année, le propriétaire recalcule les charges aux frais réels dépensés et régularise le montant avec son locataire. Il doit fournir au locataire un décompte des charges et le mode de répartition de celles-ci. Il devra donc soit reverser un trop-perçu à son locataire, soit lui demander le complément des charges déjà payées. La provision de charges est ensuite reprogrammée par rapport à la consommation de l'année passée.
7. Les charges locatives payables au forfait
Depuis la création de la loi Alur, le propriétaire a le choix, lors de la signature du bail de location, entre le paiement de charges locatives par provision ou par forfait. Le forfait de charges locatives ou les charges forfaitaires est une somme fixe qui sera demandée chaque mois au locataire, sans ajustement en fonction des charges réelles.
L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».
8. Obligations du locataire
Le locataire doit respecter certaines obligations lorsqu'il signe le contrat de location, notamment :
- Souscrire à une assurance habitation
- Respecter le préavis de départ
- Ne pas modifier le logement sans l'accord du propriétaire
- Ne pas sous-louer le logement sans l'accord du bailleur
- Entretenir le logement
- Permettre au propriétaire de réaliser des travaux si nécessaire
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire s'expose à des sanctions, pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail ou l'expulsion du logement.
9. Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit également respecter certaines obligations, notamment :
- Assumer les réparations et travaux liés à la conception et à la construction du logement
- Remplacer les équipements devenus obsolètes
- Prendre en charge les travaux de l'immeuble (toiture, façade, etc.)
- Assurer le raccordement des évacuations
- Prendre en charge les peintures dans les parties communes
- Gérer la copropriété et les frais liés au fonctionnement du syndic
10. Que faire en cas de litige ?
En cas de litige entre le locataire et le propriétaire concernant les charges locatives, les deux parties peuvent faire appel gratuitement à la commission départementale de conciliation via un courrier recommandé avec accusé de réception. Ils peuvent également saisir un juge du tribunal qui décidera des sanctions à prendre, pouvant aller jusqu'à l'expulsion du locataire du logement en cas de tort.
En conclusion, il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de bien comprendre les charges locatives et leurs obligations respectives pour éviter les litiges et assurer une gestion sereine du logement. Il est recommandé de consulter régulièrement les textes législatifs et la jurisprudence pour se tenir informé des évolutions en la matière.