Les prêts immobiliers sont des financements accordés aux particuliers pour l'achat d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou locative. Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun ayant ses propres spécificités en termes de durée, de taux d'intérêt, de conditions d'octroi et de remboursement. Dans cet article, nous vous présenterons les différents types de prêts immobiliers, leurs caractéristiques et les conditions d'obtention.

1. Les prêts immobiliers bancaires

Les prêts bancaires sont les financements les plus courants, accordés par la majorité des organismes financiers pour tout type de projet immobilier.

1.1 Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de prêt le plus répandu en France. Chaque mois, l'emprunteur rembourse une partie du capital emprunté et les intérêts du crédit immobilier. À la dernière échéance, le prêt est entièrement remboursé.

1.1.1 Conditions

Les conditions d'emprunt sont assez flexibles, sans réglementation clairement définie. Cependant, il est préférable de constituer un dossier de prêt solide pour obtenir une réponse positive : revenus élevés, taux d'endettement bas, situation professionnelle stable, apport personnel important, etc.

1.1.2 Durée de remboursement

La durée d'un prêt amortissable est généralement comprise entre 5 et 25 ans, mais elle peut varier en fonction des établissements bancaires et des capacités de remboursement de l'emprunteur.

1.1.3 Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt d'un prêt amortissable peut être fixe, variable ou mixte. Le choix du taux dépendra de la situation de l'emprunteur et de ses préférences en termes de risque et de flexibilité.

1.2 Le prêt In Fine

Le prêt In Fine est un prêt non amortissable, c'est-à-dire que le capital n'est pas remboursé via les mensualités. Il est destiné aux emprunteurs disposant d'une épargne sur laquelle le financement sera adossé. L'emprunteur rembourse la totalité du capital emprunté à la dernière échéance.

1.2.1 Conditions

Pour souscrire à un prêt In Fine, l'emprunteur doit être titulaire d'une assurance-vie ou d'un produit d'épargne dédié au remboursement du montant final.

1.2.2 Durée de remboursement

La durée d'un prêt In Fine est généralement assez courte, souvent inférieure à 15 ans.

1.2.3 Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt d'un prêt In Fine est généralement supérieur à celui d'un prêt amortissable, en raison du risque plus élevé pour la banque.

1.3 Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt non amortissable, destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d'un bien immobilier qu'ils souhaitent vendre avant l'achat d'un nouveau logement. Il est remboursé en une seule fois, lorsque le bien initial est vendu.

1.3.1 Conditions

Pour souscrire à un prêt relais, l'emprunteur doit posséder un bien immobilier et prévoir sa vente avant l'achat d'un nouveau logement.

1.3.2 Durée de remboursement

La durée d'un prêt relais est généralement courte, ne dépassant pas deux ans.

1.3.3 Taux d'intérêt

Le taux d'intérêt d'un prêt relais est généralement similaire à celui d'un prêt immobilier classique.

2. Les prêts d'aide à l'accession

Les prêts d'aides à l'accession sont destinés, dans la majorité des cas, à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts peuvent financer jusqu'à la totalité du prix du bien, tandis que d'autres, dits complémentaires, ne peuvent dépasser une quotité fixée par décret.

2.1 Le prêt accession sociale (PAS)

Le prêt accession sociale est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d'ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits.

2.1.1 Conditions

Pour bénéficier du prêt accession sociale, l'emprunteur doit répondre à des conditions de ressources, fixées en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes composant le foyer.

2.1.2 Durée de remboursement

La durée de remboursement d'un prêt PAS est comprise entre 5 et 25 ans, voire 35 ans exceptionnellement.

2.2 Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est octroyé sans condition de revenus et permet d'ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du logement. Il est accordé par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'État.

2.2.1 Conditions

Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources, il n'est pas non plus nécessaire de fournir un apport personnel.

2.2.2 Durée de remboursement

La durée de remboursement d'un prêt conventionné varie entre 5 et 35 ans.

2.3 Le prêt à taux zéro plus (PTZ+)

Le prêt à taux zéro plus est un prêt aidé par l'État, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants, c'est-à-dire aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le PTZ+ est principalement destiné au financement de biens neufs, mais peut également financer des biens anciens dans certains cas.

2.3.1 Conditions

Pour bénéficier du PTZ+, l'emprunteur doit répondre à des conditions de ressources, fixées en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes composant le foyer. De plus, le bien financé doit être la résidence principale de l'emprunteur.

2.3.2 Durée de remboursement

La durée de remboursement du PTZ+ varie en fonction des ressources de l'emprunteur et de la zone géographique du logement. Elle est généralement comprise entre 20 et 25 ans.

2.4 Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est destiné aux emprunteurs souhaitant réaliser un projet immobilier dans le cadre de leur résidence principale. Il est accessible à tous, à condition d'avoir un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL).

2.4.1 Conditions

Pour bénéficier du prêt épargne logement, l'emprunteur doit disposer d'un PEL ou d'un CEL et avoir respecté les conditions d'épargne préalables.

2.4.2 Durée de remboursement

La durée de remboursement d'un prêt épargne logement est généralement comprise entre 2 et 15 ans.

2.5 Le prêt action logement

Le prêt action logement est destiné à financer une partie de la résidence principale d'un emprunteur salarié. Le salarié et l'employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.

2.5.1 Conditions

Pour bénéficier du prêt action logement, l'emprunteur doit être salarié d'une entreprise cotisant auprès d'Action Logement et respecter les conditions d'éligibilité fixées par l'organisme.

2.5.2 Durée de remboursement

La durée de remboursement d'un prêt action logement varie en fonction des conditions fixées par l'organisme de financement, généralement entre 5 et 20 ans.

3. Les caractéristiques financières des prêts immobiliers

Les caractéristiques financières représentent des leviers pour optimiser un financement. Elles s'adaptent en fonction de la situation, du niveau de vie et du projet de l'emprunteur.

3.1 Le prêt à taux fixe

Avec un prêt à taux fixe, l'emprunteur connaît la mensualité de son crédit dès le départ. Le taux d'intérêt ne varie pas pendant toute la durée du prêt, ce qui permet d'avoir une visibilité sur le coût total du crédit et de mieux gérer son budget.

3.2 Le prêt à taux révisable

Avec un prêt à taux révisable, la mensualité de l'emprunteur varie dans le temps en fonction d'un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité.

3.3 Le prêt cautionné

Le prêt cautionné permet à l'emprunteur de faire appel à un organisme de cautionnement pour garantir son prêt immobilier. Cette garantie permet de rassurer la banque sur le remboursement du prêt et de réduire les frais liés à l'hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.

3.4 Le prêt lissé ou prêt à paliers de remboursements

Le lissage de prêts correspond à l'aménagement des remboursements d'un prêt immobilier par rapport aux remboursements d'autres prêts pour avoir une mensualité à peu près égale tout au long du financement. Cette technique permet d'éviter des variations importantes de mensualités et de mieux gérer son budget.

3.5 Le prêt modulable

Avec un prêt modulable, l'emprunteur peut choisir d'augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite des plafonds fixes dans ses offres de prêt. Cette flexibilité permet de mieux adapter le remboursement du prêt aux fluctuations de revenus et aux éventuelles difficultés financières passagères.

Conclusion

Les différents types de prêts immobiliers offrent de nombreuses possibilités pour financer un projet immobilier en fonction de la situation et des besoins de chaque emprunteur. Il est important de bien étudier les caractéristiques de chaque prêt et de comparer les offres des établissements financiers afin de choisir le financement le plus adapté à son projet. N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un conseiller en financement immobilier pour vous accompagner dans cette démarche.