L'immobilier commercial connaît une croissance constante et attire de plus en plus d'investisseurs. Que ce soit pour diversifier son portefeuille, générer des revenus locatifs plus élevés ou profiter des avantages fiscaux, investir dans l'immobilier commercial présente de nombreux avantages. Cet article vous présente les 10 principaux avantages de l'investissement dans l'immobilier commercial.
1. Revenus locatifs supérieurs
Potentiel de rendement plus élevé
L'un des premiers avantages de l'immobilier commercial réside dans le potentiel de revenus locatifs supérieurs par rapport à l'immobilier résidentiel. Les études montrent que les surfaces commerciales offrent un rendement locatif et une rentabilité plus élevés que l'immobilier résidentiel. En général, pour un bien locatif résidentiel, le rendement brut se situe entre 3% et 5%, tandis que pour un bien commercial, le rendement brut est plutôt entre 5% et 7%.
Stabilité des revenus
De plus, l'immobilier commercial présente une stabilité des revenus locatifs. En effet, contrairement au marché résidentiel, il n'est pas soumis aux cycles de hausse et de baisse des prix de l'immobilier. L'investisseur investit en fonction du rendement actuel ou futur du bien, ce qui limite les risques de surestimation du bien immobilier commercial.
2. Durée des baux plus longue
Protection contre la vacance
Un autre avantage de l'investissement dans l'immobilier commercial est la durée des baux, généralement plus longue que celle des baux résidentiels. En effet, les baux commerciaux sont souvent signés pour des périodes de 5 ou 10 ans, voire plus. Cette longévité s'explique notamment par les investissements importants réalisés par les entreprises pour aménager leurs locaux en fonction de leurs besoins.
Préavis de résiliation plus long
Par ailleurs, le préavis de résiliation est généralement plus long pour un bail commercial que pour un bail d'habitation. Il est de 3 mois minimum pour un bail d'habitation, contre 6 mois minimum pour un bail commercial.
3. Garanties locatives plus importantes
Montant de la garantie de loyer
Pour un bail d'habitation, le montant de la garantie de loyer ne peut pas dépasser l'équivalent de trois mois de loyer net. En revanche, pour les baux de locaux commerciaux, aucune limite maximale n'est imposée par la législation, et les parties fixent librement la garantie. Dans la pratique, les bailleurs exigent généralement une garantie de loyer de 6 mois pour un local commercial, voire d'une année pour certains propriétaires.
4. Entretien et aménagement du local commercial
Prise en charge par le locataire
Les locaux commerciaux sont souvent livrés bruts par le propriétaire, ce qui représente un autre avantage pour ce dernier. Le locataire prend en charge l'aménagement et la décoration intérieure, en fonction des besoins de son activité. Ces frais d'aménagement sont parfois très onéreux et incitent d'autant plus le locataire à rester sur le long terme.
Entretien des locaux
De plus, les commerçants ont tout intérêt à bien entretenir leurs locaux et leurs vitrines, car cela peut avoir une incidence sur leur entreprise. Les locataires sont généralement fiers de leur activité et souhaitent protéger leur moyen de subsistance.
5. Relation propriétaire-locataire
Une relation professionnelle
La relation entre le propriétaire et les locataires commerciaux est différente de celle entre un propriétaire et un locataire résidentiel. Cette relation professionnelle permet une meilleure compréhension des aspects "business" de chaque partie, favorisant des interactions courtoises et moins conflictuelles.
6. La mixité des zones commerciales
Diversification de l'offre
La mixité des zones commerciales est une opportunité pour diversifier l'offre et s'adapter aux besoins des entreprises. Les nouveaux projets immobiliers, tels que les immeubles mixtes situés en centre-ville ou à proximité des transports en commun, permettent de proposer des commerces de proximité aux logements environnants.
Adaptation aux nouvelles formes de mobilité
Au cœur de ces espaces, on trouve les nouvelles formes de mobilité (zones piétonnes, vélos, trottinettes, trains interurbains, voies vertes ou carsharing) qui influencent positivement l'utilisation des espaces commerciaux. Une mixité entre zones industrielles, logements, artisanales, de bureaux ou de commerces favorise un écosystème et une diversification des activités sur un site unique.
Transformation des surfaces et de leur utilisation
La progression du e-commerce pousse les enseignes à s'adapter. Malgré un secteur bouleversé, l'offre s'adapte en transformant les surfaces et leur utilisation. Les bâtiments se transforment, les nouvelles technologies bénéficient aux locataires commerciaux. L'utilisation de surfaces plus petites, leur agencement ou leur localisation plus proche des logements sont autant de stratégies mises en œuvre pour augmenter l'attractivité auprès de la clientèle.
7. Spécificités du bail commercial
Réglementation et pratique
Les baux commerciaux ne sont pas soumis aux mêmes impératifs et protections du locataire que ceux des logements résidentiels. La réglementation en matière de droit du bail et la pratique prévoient quelques règles particulières pour les locaux commerciaux.
Droit de gage et droit de rétention
Par exemple, le bailleur de locaux commerciaux bénéficie d'un droit de gage, nommé droit de rétention, sur les meubles du locataire qui se trouvent dans les locaux loués. Dans ce contexte, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s'engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.
Évolution des loyers
Autre exemple, la loi prévoit une évolution des loyers en fonction de la variation de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Il s'agit de loyers indexés qui peuvent être augmentés une fois par an, moyennant un préavis d'un mois et l'utilisation d'une formule officielle.
8. Protection contre l'inflation
Indice des prix à la consommation
L'indice des prix à la consommation (IPC) mesure l'évolution des prix des marchandises et des services représentatifs de la consommation des ménages. Il indique de combien les consommateurs doivent augmenter ou diminuer leurs dépenses pour maintenir le même volume de consommation malgré les variations de prix.
Contrat de bail indexé
Un contrat de bail indexé à l'évolution de l'IPC est une protection contre l'inflation, puisque les revenus augmentent en fonction de l'évolution du prix du panier de biens et services.
9. Investissement par des personnes à l'étranger possible
Législation en matière d'acquisition d'immeubles
Selon la LFAIE, une personne à l'étranger peut acheter des biens immobiliers commerciaux. La législation en matière d'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger contient des restrictions, mais les immeubles destinés à l'exercice d'une activité économique peuvent être acquis sans autorisation.
10. Montée du taux de référence
Augmentation potentielle des loyers
Si les dispositions du droit du bail sont applicables, une augmentation potentielle des loyers lors des échéances est possible par indexation.
En conclusion, l'immobilier commercial présente de nombreux avantages et la diversification est toujours très importante. L'immobilier mixte (habitation et commercial) apparaît donc comme une solution idéale. Si vous souhaitez réaliser un investissement dans un bien immobilier commercial ou mixte sans assumer la gestion ou sans disposer du temps nécessaire, une option s'offre à vous : investir dans le crowdfunding immobilier. Cela vous permet d'investir de manière directe dans l'immobilier commercial ou mixte, tout en étant inscrit au registre foncier comme propriétaire et en bénéficiant de rendements attrayants.