DPE : où en sont les interdictions locatives 6 mois après le seuil G (calendrier 2025-2034)

Six mois après l'entrée en vigueur de l'interdiction de louer les logements classés G au DPE (1er janvier 2025), le marché locatif français encaisse le premier étage d'un calendrier progressif qui va monter en puissance jusqu'en 2034. Où en sont les rénovations ? Que doivent anticiper les bailleurs ? Panorama du calendrier et des enjeux six mois après la première marche.

Le calendrier fixé par la loi Climat & Résilience

La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a défini un calendrier d'interdictions successives applicable aux baux d'habitation :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an) — en vigueur depuis 6 mois ;
• 1er janvier 2028 : interdiction d'étendre aux classes F ;
• 1er janvier 2034 : interdiction d'étendre aux classes E.

Concrètement, un bailleur ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant sur un bien classé G depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours (signés avant cette date) restent valides jusqu'à leur terme ou leur résiliation. Cette gradation, adoptée pour permettre aux propriétaires d'anticiper les travaux, vise à faire disparaître les passoires thermiques du parc locatif à horizon 2034.

État du parc immobilier français en 2026

Selon les données de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) et de l'ADEME :

• 1,5 million de logements classés G en France (dont ~700 000 loués) ;
• 3,4 millions de logements classés F (dont ~1,2 million loués) ;
• 7,5 millions de logements classés E ;
• Total des passoires thermiques (F+G) : environ 4,9 millions de logements, soit 15 % du parc.

La concentration géographique reste marquée : Paris intra-muros (35 % du parc classé F ou G), zones rurales à bâti ancien (Bourgogne, Auvergne, Limousin), copropriétés d'avant-guerre en centre-ville.

Bilan 6 mois après le seuil G : combien de rénovations effectuées ?

Les chiffres MaPrimeRénov' communiqués par l'Anah pour le premier semestre 2026 indiquent :

• 172 000 rénovations d'ampleur engagées (multi-gestes avec accompagnateur France Rénov') ;
• 310 000 mono-gestes financés (isolation, chauffage, ventilation) ;
• Bilan cumulé 2022-2026 : environ 1,2 million de logements sortis du statut de passoire thermique.

Le rythme reste néanmoins inférieur à la cible fixée par le Plan de Rénovation Énergétique (700 000 rénovations d'ampleur/an à horizon 2030). À ce rythme, plusieurs centaines de milliers de biens F basculeront hors du marché locatif fin 2027 sans avoir été rénovés.

Quels bailleurs sont directement concernés en 2026 ?

Deux profils sont exposés dès aujourd'hui :

Les bailleurs de biens classés G

Depuis le 1er janvier 2025, ils ne peuvent :

• ni signer de nouveau bail (avec un nouveau locataire) ;
• ni renouveler un bail en fin de terme (renouvellement tacite exclu si le locataire donne congé) ;
• ni réviser le loyer à la hausse.

Le bailleur qui violerait cette règle s'expose à une action en réduction de loyer engagée par le locataire (article 20-1 loi 1989), voire à une résiliation du bail aux torts du bailleur. Les tribunaux, saisis dès 2025, tendent à donner raison aux locataires.

Les bailleurs de biens classés F

Ils ont jusqu'au 1er janvier 2028 pour agir — soit environ 2,5 ans. Compte tenu des délais moyens d'une rénovation d'ampleur (6 à 12 mois entre l'étude, l'accord financier, les travaux et le nouveau DPE), la fenêtre de manœuvre se resserre. Les artisans qualifiés RGE sont saturés dans plusieurs départements.

Trois options pour un bailleur avec un bien passoire thermique

Face à cette contrainte, trois stratégies s'offrent au propriétaire :

Option 1 : Rénover

Passer d'un DPE G ou F à un DPE D-C-B nécessite en général 25 000 à 60 000 € de travaux (isolation combles, murs, changement du système de chauffage, ventilation double flux). L'aide MaPrimeRénov' peut couvrir 30 à 80 % du coût selon les revenus. La rénovation d'ampleur reste la solution la plus rentable long terme : elle préserve la valeur du bien et le rend louable.

Option 2 : Vendre

La vente d'une passoire thermique fait l'objet d'une décote significative : les études FNAIM 2026 confirment un différentiel de prix de -8 % à -15 % entre un bien classé D et un bien identique classé F/G. Cette décote s'accentue depuis 2025 sur les zones tendues où les acquéreurs anticipent l'interdiction de louer. Un audit énergétique est obligatoire depuis 2022 pour la vente d'un bien classé F ou G — il chiffre le coût des travaux et influence le prix de vente.

Option 3 : Passer en meublé de courte durée

Certains bailleurs pensent contourner l'interdiction en basculant en meublé touristique (Airbnb) — les DPE ne s'appliquent pas aux locations saisonnières. Cette stratégie est de plus en plus encadrée depuis la loi Le Meur (novembre 2024) : plafonnement, quota, alignement fiscal. À moyen terme, elle n'offrira pas d'échappatoire pérenne.

Marché des passoires : chute des mises en location et impact sur les loyers

Six mois après l'entrée en vigueur :

• Le nombre de biens classés G proposés à la location a chuté de -32 % par rapport au premier semestre 2024 (SeLoger, PAP) ;
• Certaines zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Rennes) voient le pool locatif se contracter, poussant les loyers moyens vers le haut : +2,8 à +5,4 % sur un an selon les villes ;
• Les biens classés D-C-B (au-dessus du seuil de bascule) sont valorisés à la relocation de +3 à +7 % vs biens équivalents mal classés.

Les aides disponibles pour rénover en 2026

Le paysage des aides reste dense :

• MaPrimeRénov' Sérénité (rénovation d'ampleur) : jusqu'à 63 000 € d'aide pour les ménages modestes ;
• MaPrimeRénov' Parcours accompagné : forfait avec accompagnement obligatoire par un Accompagnateur France Rénov' pour les gains supérieurs à 2 classes DPE ;
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € à 0 % remboursables sur 15 ans pour les propriétaires bailleurs comme occupants ;
• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : prime versée par les fournisseurs d'énergie, cumulable ;
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique ;
• Aides locales : les collectivités (régions, départements) proposent des bonus ciblés.

Perspectives 2027-2028 : le mur du seuil F approche

La fin 2027 sera la seconde grande bascule : environ 1,2 million de biens loués actuellement classés F devront être rénovés ou basculer hors du parc locatif. Le rythme actuel de rénovation ne permet pas d'absorber ce volume — un stress supplémentaire sur le marché locatif est attendu. Les analystes de l'ANIL estiment que 400 000 à 600 000 biens F ne seront pas rénovés à temps, aggravant la tension locative dans les zones déjà sous pression.

Notre conseil aux bailleurs

• Ne pas attendre : les artisans qualifiés RGE sont saturés — les délais de rendez-vous atteignent 6-9 mois dans plusieurs régions ;
• Commencer par l'audit énergétique : obligatoire pour les biens F/G, il chiffre le gisement de gain et priorise les travaux ;
• Passer par un Accompagnateur France Rénov' : obligatoire pour les rénovations d'ampleur, il pilote le projet et optimise les aides ;
• Anticiper l'impact fiscal : les travaux sont déductibles des revenus fonciers (déficit foncier possible jusqu'à 21 400 €/an) — un vrai levier pour les propriétaires imposés ;
• Pour ceux qui envisagent la vente, se référer à notre guide sur la plus-value immobilière pour anticiper la fiscalité de sortie.

Sources

• Ministère de la Transition écologique — Rénovation énergétique
• Anah — MaPrimeRénov' propriétaires bailleurs
• ANIL — Analyse juridique DPE et locations 2025
• FNAIM — Observatoire marché immobilier

Photo : Erik Mclean — Unsplash