Trêve hivernale du 1er novembre 2026 : ce que doivent anticiper les bailleurs avant l'automne

Dans un peu moins de 4 mois, le 1er novembre 2026 marquera le début de la trêve hivernale — cinq mois durant lesquels aucune expulsion locative ne pourra être exécutée jusqu'au 31 mars 2027. Pour les bailleurs confrontés à des impayés, l'été est le moment de vérité : engager la procédure maintenant ou laisser la situation s'enliser.

Le calendrier 2026-2027 confirmé

La trêve hivernale, instituée par la loi ALUR de 2014 puis étendue et sécurisée, s'appliquera cette année du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant ces cinq mois, aucune expulsion de locataire ne pourra être exécutée, même en cas de bail dénoncé, de jugement de résiliation ou de commandement de quitter les lieux.

Sont concernés tous les locataires du parc privé et public, quelle que soit la nature de l'impayé (loyer, charges, dommages), sous réserve de quelques exceptions strictement encadrées.

Ce qui reste possible pendant la trêve

Contrairement à une idée reçue, la trêve n'interrompt pas toutes les procédures. Les bailleurs conservent le droit de :

• Engager une procédure judiciaire d'expulsion (assignation devant le juge des contentieux de la protection) ;
• Poursuivre une procédure en cours jusqu'à l'obtention du jugement ;
• Faire signifier un commandement de quitter les lieux par huissier — mais sans exécution possible jusqu'au 31 mars 2027 ;
• Poursuivre le recouvrement des impayés devant le tribunal (procédures d'ordonnance sur requête, saisies sur salaire).

Cette continuité procédurale évite l'accumulation des dossiers au sortir de la trêve et permet aux bailleurs d'être opérationnels dès le 1er avril 2027.

Les exceptions à la trêve

Trois cas dérogatoires permettent une expulsion pendant la trêve, sur autorisation préfectorale :

• Troubles de voisinage graves et répétés — attestés par des plaintes documentées et des enquêtes de la police municipale ou nationale ;
• Occupation illicite d'un local qui n'est pas le domicile principal du défendeur (squat en résidence secondaire, occupation d'un local commercial…) ;
• Relogement effectif proposé au locataire par une association ou une collectivité, à un niveau de confort et de coût équivalents.

Ces exceptions restent rares : moins de 5 % des demandes de dérogation aboutissent selon les statistiques préfectorales 2025.

Quelle procédure engager avant le 1er novembre ?

Pour un bailleur confronté à un impayé depuis avril-mai-juin 2026, la fenêtre estivale est cruciale. Les étapes à suivre pour un dossier optimal :

1. Mise en demeure préalable par lettre recommandée avec AR, dès le 2e mois d'impayé ;
2. Sollicitation de la caution ou de la garantie Visale si le bail est adossé à un garant ;
3. Commandement de payer par acte d'huissier — activation de la clause résolutoire du bail (délai de grâce de 2 mois pour régulariser) ;
4. À l'issue des 2 mois sans régularisation : assignation en résiliation de bail et expulsion devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection).

Le délai de traitement judiciaire varie entre 4 et 8 mois selon la charge du tribunal. Un dossier engagé en juillet 2026 pourra avoir son jugement en février-mars 2027, avec commandement de quitter les lieux en avril — dès la sortie de trêve. Un dossier engagé en octobre risque de patiner jusqu'à l'été 2027.

Le rôle du bailleur pendant la trêve

Même si l'expulsion est suspendue, le bailleur peut et doit continuer à :

• Faire jouer la garantie Visale ou la GLI dès le 1er impayé confirmé ;
• Adresser des relances régulières au locataire ;
• Proposer un échéancier de régularisation par écrit ;
• Solliciter la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) qui peut activer une aide FSL (Fonds de Solidarité Logement).

Trêve étendue : le cas des personnes vulnérables

Certaines catégories de locataires bénéficient d'une trêve étendue au-delà du 31 mars :

• Les personnes reconnues handicapées à plus de 80 % ;
• Les personnes de plus de 65 ans dont les revenus sont modestes ;
• Les familles avec enfants scolarisés — dérogation étendue jusqu'à la fin de l'année scolaire dans certaines juridictions.

Ces catégories bénéficient d'une évaluation individuelle avant toute exécution d'expulsion.

Notre conseil aux bailleurs

Trois recommandations pour les bailleurs confrontés à des impayés :

• Ne pas attendre septembre pour agir : le délai entre l'assignation et le jugement est de 4 à 8 mois. Engager le processus en juillet-août permet d'être en position d'exécuter dès la fin de trêve.
• Documenter méticuleusement le dossier : dates des relances, courriers de mise en demeure, copies des commandements. Un dossier structuré accélère la décision judiciaire.
• Consulter systématiquement l'ADIL locale avant d'engager une procédure — l'information est gratuite et évite les erreurs coûteuses.

Sources

• Service-Public.fr — Trêve hivernale
• info.gouv.fr — Trêve hivernale 2026-2027
• ANIL — Réseau des ADIL

Photo : Allan Vega — Unsplash