Loi Kasbarian anti-squat : 3 ans après le 27 juillet 2023, bilan et limites de la procédure accélérée

Dans 10 jours, le 27 juillet 2026, la loi Kasbarian « visant à protéger les logements contre l'occupation illicite » soufflera ses 3 bougies. Trois ans après une réforme controversée, quel bilan ? Le ministère de l'Intérieur estime une baisse de 15-20 % des squats de résidences, mais les délais réels restent longs et les propriétaires appellent à des ajustements.

Rappel : ce qu'a changé la loi du 27 juillet 2023

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, portée par le député Guillaume Kasbarian, a profondément réformé la lutte contre l'occupation illicite des logements. Ses trois grands apports :

1. Alourdissement des sanctions pénales pour les squatteurs : peines portées à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende (contre 1 an et 15 000 € avant la loi) ;
2. Extension de la procédure administrative d'expulsion aux résidences secondaires et aux logements meublés vacants — auparavant réservée à la seule résidence principale ;
3. Simplification et accélération des délais préfectoraux pour l'évacuation forcée.

La procédure administrative : la vraie révolution

Avant 2023, un propriétaire de résidence secondaire ou de logement vacant squatté devait engager une procédure judiciaire d'expulsion — longue (12 à 24 mois en moyenne) et coûteuse. Depuis la loi Kasbarian, il peut désormais saisir directement le préfet, qui dispose de 48 heures pour se prononcer sur la demande.

La procédure en quatre étapes :

1. Le propriétaire dépose une plainte pour violation de domicile auprès du commissariat/gendarmerie ;
2. Un procès-verbal constate l'occupation sans droit ni titre ;
3. Le préfet est saisi et statue dans les 48h ;
4. En cas de décision favorable, une mise en demeure est notifiée aux occupants avec un délai de 24h à 7 jours pour quitter les lieux. Passé ce délai, la force publique procède à l'évacuation.

Bilan chiffré à 3 ans

Selon les estimations du ministère de l'Intérieur, les squats de résidences principales et secondaires ont diminué de 15 à 20 % depuis 2023. Un chiffre à nuancer :

• La baisse concerne principalement les squats de résidences déclarées et actives ;
• Les occupations de logements vacants ou en indivision compliquée restent difficiles à faire évacuer ;
• Les délais réels restent longs dans les zones où les préfectures sont surchargées (Île-de-France notamment).

Les zones d'ombre persistantes

Trois catégories d'occupations restent complexes malgré la loi :

1. Le locataire qui ne paie plus

La loi Kasbarian ne s'applique qu'aux occupants entrés dans le logement sans titre. Un locataire en impayés qui reste dans le logement après résiliation du bail relève de la procédure judiciaire d'expulsion classique (assignation, jugement, commandement, trêve hivernale). Les délais restent de 12 à 24 mois.

2. L'occupation à titre gratuit

Un occupant hébergé à titre gratuit qui refuse de quitter les lieux ne peut être qualifié de squatteur. La procédure Kasbarian ne s'applique pas — il faut passer par le juge, avec les délais habituels.

3. Les logements en indivision complexe

Quand la propriété du logement est contestée (indivision successorale, litige sur la nue-propriété), la procédure administrative peut être bloquée. Le préfet préfère alors renvoyer devant le juge civil.

Les critiques et débats en cours

Trois ans après, la loi reste controversée :

• Les associations de défense des mal-logés (Fondation Abbé Pierre, DAL, Emmaüs) dénoncent une "chasse aux pauvres" sans réponse aux causes profondes du mal-logement ;
• Les propriétaires jugent que la loi ne va pas assez loin — notamment sur le règlement des impayés locatifs et la trêve hivernale qui reste très protectrice ;
• Certains parlementaires envisagent une nouvelle réforme dans le PLF 2027 pour étendre la procédure Kasbarian à certains cas d'occupation illicite du locataire qui ne paie plus.

Ce que peut faire un propriétaire aujourd'hui

Cinq recommandations opérationnelles en cas de squat suspecté :

1. Documenter la propriété : titre de propriété, factures récentes prouvant l'occupation par le propriétaire ou vacance, photos avant l'occupation ;
2. Alerter la police ou la gendarmerie dans les 48h suivant la découverte — la procédure de flagrant délit peut permettre une évacuation immédiate ;
3. Déposer une plainte formelle pour "violation de domicile" (article 226-4 du Code pénal) — même pour un logement secondaire ou vacant ;
4. Saisir le préfet dès obtention du procès-verbal — le formulaire est disponible en préfecture ou en ligne ;
5. Consulter un avocat spécialisé si la procédure administrative est refusée ou si les occupants contestent — pour lancer la voie judiciaire.

Les mesures préventives

Pour éviter d'être exposé au risque :

• Ne jamais laisser un logement vacant sans surveillance visible : voisin qui passe régulièrement, alarme connectée, éclairage automatique ;
• Souscrire une assurance PNO avec option "occupation illicite" qui couvre les frais juridiques et parfois les loyers manqués ;
• Faire relever les compteurs et payer les factures d'électricité/eau qui prouvent une occupation légitime ;
• Signaler à la mairie une vacance prolongée pour bénéficier d'une vigilance particulière des services municipaux.

Sources

• Légifrance — Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023
• Service-Public.fr — Squat de logement
• DAJ — Analyse de la loi anti-squat

Photo : iMattSmart — Unsplash