Passoires thermiques : où en est l'interdiction de louer en 2026 ?

Trois ans après la promulgation de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le calendrier d'interdiction de mise en location des logements énergivores est entré dans le vif du sujet. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location en métropole. Prochaines échéances : les logements F en 2028, puis les logements E en 2034. Pour les 3,9 millions de bailleurs et de propriétaires concernés, l'année 2026 marque un point d'étape crucial, d'autant qu'une réforme du mode de calcul du DPE vient rebattre les cartes. Décryptage du calendrier, des sanctions et des solutions.

Le calendrier officiel : G, F puis E

Le principe posé par la loi Climat et Résilience est simple : un logement trop énergivore n'est plus considéré comme un logement décent, et ne peut donc plus être mis en location. La notion de décence énergétique s'appuie sur l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, complété par le décret n° 2002-120 sur les caractéristiques du logement décent. Le seuil de performance énergétique est désormais un critère de décence à part entière.

Le calendrier d'interdiction s'applique de manière échelonnée en France métropolitaine :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G (les plus énergivores). Concrètement, un bail signé ou renouvelé après cette date ne peut plus porter sur un logement G.
• 1er janvier 2028 : extension de l'interdiction aux logements classés F.
• 1er janvier 2034 : interdiction élargie aux logements classés E, seuil qui touchera de très loin le plus grand nombre de biens.

Les départements et régions d'outre-mer bénéficient d'un calendrier décalé, tenant compte des spécificités climatiques : interdiction des logements G au 1er janvier 2028 et des logements F au 1er janvier 2031.

Important : cette interdiction vise la nouvelle mise en location et le renouvellement de bail. Un locataire déjà en place au moment de l'échéance n'est pas expulsé du seul fait de la classe énergétique du logement. En revanche, il peut se retourner contre son bailleur pour exiger la réalisation de travaux, comme le rappellent les décisions de justice de plus en plus fréquentes sur ce terrain.

Combien de logements sont concernés ?

Les chiffres de référence proviennent de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre), rattaché au Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique. Au 1er janvier 2025, l'Onre recensait 3,9 millions de passoires thermiques (classes F et G) parmi les 30,9 millions de résidences principales, soit environ 12,7 % du parc : près de 2,4 millions de logements classés F et 1,5 million classés G.

Si l'on élargit à l'ensemble du parc (résidences principales, secondaires et logements vacants), l'Onre estimait le nombre de passoires énergétiques à environ 5,8 millions au 1er janvier 2024. Les biens les plus énergivores se concentrent dans les logements anciens, les petites surfaces et certaines zones rurales ou de montagne. Autant dire que l'échéance de 2034 sur les logements E, qui représentent plusieurs millions de biens supplémentaires, constitue le véritable mur réglementaire à anticiper dès aujourd'hui.

La réforme du DPE 2026 : un ballon d'oxygène pour certains bailleurs

C'est le fait marquant de cette année. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été révisé. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification technique, réclamée de longue date par la filière du chauffage électrique, améliore mécaniquement la note des logements chauffés à l'électricité, sans qu'aucun travaux ne soit réalisé.

Résultat : selon les estimations du ministère et du SDES, entre 700 000 et 850 000 logements sortiraient automatiquement du statut de passoire thermique du simple fait de ce nouveau calcul. Pour les bailleurs concernés, il peut donc être judicieux de faire réaliser un nouveau DPE si le diagnostic actuel date d'avant 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité : un bien classé F hier peut basculer en E aujourd'hui, et redevenir louable.

Cette réforme s'inscrit dans la continuité de l'ajustement de juillet 2024 sur les petites surfaces : les logements de moins de 40 m², systématiquement pénalisés par l'ancienne méthode de calcul, ont bénéficié d'un correctif des seuils. Là encore, un nouveau diagnostic peut faire remonter la note. Ces ajustements ne changent rien au calendrier légal d'interdiction, mais ils modifient le nombre de logements qui tombent sous le coup de chaque échéance.

Gel des loyers : une contrainte souvent oubliée

Au-delà de l'interdiction de louer, les passoires thermiques sont soumises à une règle qui s'applique déjà et que beaucoup de bailleurs sous-estiment : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, pour tout logement classé F ou G, le loyer ne peut plus être augmenté, que ce soit lors de la signature d'un nouveau bail, en cours de bail via la révision annuelle (indice IRL), ou au moment du renouvellement. Le complément de loyer est également interdit dans les zones de plafonnement.

Autrement dit, un propriétaire d'un logement F ou G ne peut ni indexer son loyer sur l'inflation, ni le réviser à la hausse tant que le bien n'a pas été rénové pour atteindre au minimum la classe E. Cette double peine — impossibilité de revaloriser le loyer aujourd'hui, interdiction de louer demain — rend la rénovation d'autant plus incontournable pour préserver la rentabilité d'un investissement locatif.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Louer un logement interdit à la location n'entraîne pas d'amende administrative automatique, mais expose le bailleur à des conséquences civiles significatives. Le locataire d'un logement ne respectant pas le critère de décence énergétique peut :

• saisir le juge pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires ;
• demander une réduction, voire une suspension du loyer jusqu'à la mise en conformité ;
• obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

À la vente, l'obligation d'information s'est également renforcée. L'audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente des maisons individuelles classées F ou G, puis depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E. Il s'étendra aux logements D à compter du 1er janvier 2034. Cet audit, remis dès la première visite, détaille les scénarios de travaux et leur coût estimatif : un document qui pèse désormais lourd dans la négociation entre vendeurs et acheteurs.

Rénover : les leviers financiers en 2026

Face à ces contraintes, la rénovation énergétique reste la seule réponse durable. Plusieurs dispositifs peuvent en réduire le coût :

• MaPrimeRénov' : l'aide de référence de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), déclinée en un parcours par geste et un parcours accompagné (rénovation d'ampleur). C'est ce second parcours, encadré par un accompagnateur agréé, qui permet les gains de plusieurs classes DPE indispensables pour sortir du statut de passoire.
• Les certificats d'économies d'énergie (CEE), financés par les fournisseurs d'énergie et cumulables avec MaPrimeRénov'.
• L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer le reste à charge sans intérêts.
• La TVA à taux réduit sur les travaux d'amélioration énergétique.

L'ADEME (Agence de la transition écologique) recommande de prioriser les travaux à fort impact : isolation des combles et des murs, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage. Un bon audit énergétique permet de hiérarchiser ces interventions pour viser directement le saut de classe recherché plutôt que d'empiler des travaux peu efficaces.

Anticiper : la stratégie des bailleurs avisés

Pour de nombreux propriétaires, l'équation se pose désormais en termes d'arbitrage : rénover, vendre, ou requalifier le bien. Certains bailleurs de logements F ou G, découragés par le coût des travaux, choisissent de céder leur bien avant l'échéance de 2028 — ce qui alimente une offre de biens à rénover souvent négociés en dessous du prix du marché. Les investisseurs les plus stratèges y voient au contraire une opportunité : acheter une passoire décotée, la rénover avec les aides disponibles, puis la remettre sur le marché locatif avec une note DPE conforme et un loyer revalorisé.

Cette dynamique se lit déjà dans les annonces. Que vous cherchiez à investir dans un appartement à vendre à Reims à rénover ou à comparer les biens déjà aux normes parmi les appartements en location à Lyon, la classe énergétique est devenue un critère de tri déterminant. Les maisons à vendre à Nantes affichant un DPE E ou mieux se négocient dans de meilleures conditions, tandis qu'à l'échelle départementale, l'offre de biens dans la Marne illustre l'écart de valeur qui se creuse entre logements performants et passoires thermiques.

En pratique, trois réflexes s'imposent en 2026 pour tout bailleur. D'abord, vérifier la validité et l'actualité de son DPE : un diagnostic antérieur à 2026 peut sous-estimer un logement électrique, un nouveau diagnostic peut suffire à le rendre louable. Ensuite, anticiper l'échéance de 2028 sur les logements F en planifiant dès maintenant les travaux et les demandes d'aides, car les délais d'accompagnement s'allongent. Enfin, chiffrer précisément le reste à charge après cumul de MaPrimeRénov', des CEE et de l'éco-PTZ : dans bien des cas, la rénovation reste plus rentable que la vente décotée d'une passoire. L'interdiction de louer n'est pas une fatalité, mais un compte à rebours qu'il vaut mieux prendre de vitesse.

Sources : loi Climat et Résilience du 22 août 2021, loi du 6 juillet 1989 (article 6), service-public.fr, Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre / SDES), ADEME, Agence nationale de l'habitat (Anah / MaPrimeRénov').

Photo : Unsplash