Impayés de loyer : le décret du 4 août 2026 déclenche le diagnostic social et financier dès le commandement de payer

Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel du 6 août, réécrit les règles du diagnostic social et financier — ce document que le juge doit avoir sous les yeux avant de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation pour impayés. Trois changements en apparence techniques, mais qui déplacent nettement le curseur pour les bailleurs particuliers et les SCI familiales.

Le principal : le diagnostic n'est plus déclenché au stade de l'assignation, mais dès le commandement de payer.

De quoi parle-t-on exactement

Le diagnostic social et financier (DSF) est une évaluation de la situation du locataire en difficulté, réalisée par un service social départemental ou un organisme habilité. Il retrace les ressources du ménage, l'origine de la dette, les démarches déjà engagées, les dispositifs d'aide mobilisables.

Sa raison d'être est simple : donner au juge, avant qu'il ne statue sur la résiliation du bail, une photographie de la réalité sociale derrière le dossier. Un locataire dont l'impayé résulte d'une perte d'emploi temporaire et qui a déjà déposé un dossier d'aide n'est pas dans la même situation qu'un locataire de mauvaise foi — et les délais de paiement que le juge peut accorder n'ont pas la même logique dans les deux cas.

Ses modalités étaient fixées par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. C'est ce texte que le décret du 4 août 2026 vient modifier, en application de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian.

Trois changements concrets

1. Un déclenchement plus précoce pour les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales

C'est la mesure la plus structurante. Jusqu'ici, pour les locataires de bailleurs privés, le diagnostic intervenait tardivement dans la procédure. Le décret l'avance au stade du commandement de payer — c'est-à-dire dès le tout début du contentieux, lorsque le commissaire de justice délivre l'acte qui fait courir le délai de six semaines de la clause résolutoire.

Pour le locataire, cela signifie qu'un travailleur social peut être saisi de son dossier des semaines, voire des mois, avant l'audience. Pour le bailleur, cela signifie qu'un dossier d'aide au règlement de la dette — Fonds de solidarité pour le logement, action logement, aide de la caisse d'allocations familiales — peut être instruit pendant que la procédure suit son cours, au lieu d'être découvert à l'audience.

Il faut le dire clairement : ce n'est pas un allongement des délais d'expulsion. C'est un décalage dans le temps de l'intervention sociale, avec l'idée que plus tôt la dette est traitée, plus les chances de la solder augmentent — et plus le bailleur a de chances d'être payé.

2. Un formulaire CERFA unique sur tout le territoire

Le décret impose un formulaire CERFA unique, n° 16227*01, pour la réalisation du diagnostic.

Cela peut sembler cosmétique. Ça ne l'est pas : jusqu'à présent, la forme et le contenu des diagnostics variaient sensiblement d'un département à l'autre, certains se limitant à quelques lignes, d'autres produisant un dossier fouillé. Un juge d'un tribunal judiciaire et son voisin ne disposaient pas du même niveau d'information sur des dossiers comparables. Le formulaire unique met fin à cette hétérogénéité.

3. Un contenu enrichi : CCAPEX et solutions de relogement

Le diagnostic doit désormais mentionner explicitement la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et les possibilités de relogement identifiées pour le ménage.

La CCAPEX est l'instance départementale qui coordonne les acteurs de la prévention des expulsions. Elle avait déjà vu son rôle renforcé par le décret n° 2026-84 sur les impayés de loyer et les APL, qui la rend décisionnaire sur le maintien ou la suspension des aides au logement à partir de 2027. Les deux textes vont dans le même sens : faire de la CCAPEX le point de passage obligé du traitement de l'impayé.

Ce que le bailleur doit en tirer, très concrètement

Ne pas retarder le commandement de payer. C'est un réflexe fréquent chez les bailleurs particuliers : temporiser, relancer à l'amiable pendant trois ou quatre mois avant de faire délivrer l'acte. Avec le nouveau texte, ce délai est du temps perdu deux fois — la dette grossit, et l'intervention sociale ne se déclenche pas.

Constituer un dossier propre dès le premier impayé. Quittances, relances, échanges écrits, décompte précis de la dette. Le diagnostic social et financier va s'appuyer sur ces éléments ; un dossier incomplet produit un diagnostic incomplet, et le juge statue avec ce qu'il a.

Vérifier ses garanties avant tout. Un impayé couvert par une garantie Visale ou une GLI ne suit pas le même chemin qu'un impayé nu. Notre guide sur la caution locative et les garanties du bailleur détaille les délais de déclaration à respecter, souvent très courts.

Sur la méthode générale à suivre face à un loyer non payé, de la relance amiable jusqu'à la procédure, notre guide Gérer les impayés de loyer reprend la chronologie complète. Et pour la suite du parcours judiciaire — assignation, audience, délais, concours de la force publique — voir notre guide de la procédure d'expulsion.

Le calendrier de l'automne

Un bailleur qui engage aujourd'hui une procédure doit garder en tête l'échéance du 1^er novembre 2026 : c'est la date d'ouverture de la trêve hivernale, qui suspend l'exécution des expulsions jusqu'au 31 mars. Une décision obtenue en octobre ne pourra pas être exécutée avant le printemps. Nous avons détaillé ce que les bailleurs doivent anticiper avant l'automne.

Autrement dit : la fenêtre utile pour engager une procédure dont l'exécution ne soit pas repoussée de cinq mois se referme dans les prochaines semaines.

Sources

• Légifrance — Journal officiel n° 0182 du 6 août 2026 : décret n° 2026-739 du 4 août 2026 modifiant le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif au diagnostic social et financier
• Légifrance — Décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif aux modalités de réalisation et au contenu du diagnostic social et financier
• ANIL — Prévention des expulsions : résiliation du bail et diagnostic social et financier
• Légifrance — Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite

Photo : Mathyas Kurmann — Unsplash — boîtes aux lettres d'un immeuble collectif