Relocation en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 reconduit le verrou sur les loyers jusqu'au 31 juillet 2027

Publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit pour douze mois le plafonnement de l'évolution des loyers lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Il s'applique depuis le 1er août 2026 et jusqu'au 31 juillet 2027, dans les 28 agglomérations classées en zone tendue — soit plus d'un millier de communes. À trois semaines de la rentrée locative, c'est le texte qui va encadrer la quasi-totalité des baux signés en septembre dans les grandes villes françaises. Et pour les logements classés F ou G au DPE, il ne laisse aucune marge.

Ne pas confondre avec « l'encadrement des loyers »

La confusion est permanente, y compris chez des professionnels. Deux dispositifs distincts coexistent en France, avec des périmètres et des logiques différents :

• L'encadrement des loyers issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018 : il fixe un loyer de référence majoré par arrêté préfectoral, que le bailleur ne peut dépasser en valeur absolue. Il ne concerne qu'une soixantaine de communes volontaires (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Pays basque, Grenoble, plusieurs EPT du Grand Paris). Nous en avons détaillé le fonctionnement, les plafonds et les sanctions dans notre point complet sur l'encadrement des loyers en 2026.
• L'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation, objet du décret du 20 juillet 2026 : il ne fixe aucun plafond absolu, mais interdit d'augmenter le loyer par rapport à celui du locataire précédent. Son périmètre est bien plus large : les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants listées à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, soit plus de 1 000 communes.

Autrement dit : un bailleur peut parfaitement respecter le loyer de référence majoré et se retrouver malgré tout en infraction avec le décret annuel, parce qu'il a relevé le loyer entre deux locataires. Les deux textes se cumulent là où ils se superposent.

Le principe : le loyer du sortant, et rien de plus

La règle posée par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, mise en œuvre chaque année par décret, est simple : le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent.

Une seule marge de manœuvre de droit commun : si le loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, le bailleur peut le réactualiser dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). C'est là que le millésime compte : l'IRL du 2e trimestre 2026, publié à 148,42 points (+1,9 % sur un an), est celui qui sert de référence pour les baux de la rentrée. Nous avons détaillé son mode de calcul et son application dans notre article sur l'IRL T2 2026 applicable au 1er août, et le mécanisme général dans notre guide de la révision annuelle du loyer.

À défaut, le loyer reste figé à l'euro près, même si le marché local s'est envolé et même si le bien a changé de main.

Les trois dérogations, et leurs conditions chiffrées

Le décret ménage trois portes de sortie, strictement encadrées.

1. Les travaux d'amélioration

Si le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier bail, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou les parties communes, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, il peut relever le loyer. La hausse annuelle est alors plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC.

Concrètement : pour un loyer de 700 € par mois (8 400 € par an), il faut engager au minimum 4 200 € de travaux. Si le bailleur en dépense 12 000 €, la hausse annuelle maximale est de 1 800 €, soit 150 € par mois.

2. Le loyer manifestement sous-évalué

Si le dernier loyer était manifestement inférieur aux loyers du voisinage pour des logements comparables, la hausse est plafonnée à la moitié de l'écart entre le loyer de référence constaté dans le voisinage et le dernier loyer appliqué. Charge au bailleur de constituer le dossier de références comparables — la preuve lui incombe en cas de contestation.

3. La vacance de plus de dix-huit mois

Un logement vacant depuis plus de dix-huit mois sort du dispositif : le loyer est fixé librement. C'est la dérogation la plus large, mais aussi la plus coûteuse — dix-huit mois sans recette locative pour retrouver la liberté tarifaire relèvent rarement du calcul rationnel.

Le verrou énergétique : 331 kWh/m²/an

C'est le point que beaucoup de bailleurs découvrent au moment de la signature. Ces trois dérogations ne sont ouvertes que si la consommation énergétique du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an en énergie primaire. Ce seuil correspond très exactement à la frontière entre la classe E et la classe F du DPE.

Conséquence : un logement classé F ou G ne peut bénéficier d'aucune des trois dérogations. Ni travaux, ni sous-évaluation, ni vacance prolongée. Le loyer du sortant devient un plafond absolu, sans issue.

Ce verrou ne vient pas du décret annuel mais de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, dont l'article 159 a instauré, à compter du 24 août 2022, le gel des loyers des passoires énergétiques. Ce gel joue en outre sur tout le territoire, y compris hors zone tendue, et interdit également toute révision annuelle en cours de bail pour un F ou un G.

Pour un propriétaire de passoire thermique, l'équation de la rentrée est donc à double détente : loyer gelé aujourd'hui, interdiction de louer demain. Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 — un calendrier que nous détaillons dans notre article sur les interdictions locatives par classe DPE. Le seul levier qui reste : sortir le bien de la classe F par des travaux, ce qui réouvre à la fois le droit de louer et le droit d'ajuster le loyer.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer en septembre

1. Ma commune est-elle en zone tendue ? La liste figure à l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle est bien plus large que celle de l'encadrement des loyers : de nombreuses villes moyennes y figurent.
2. Quel était le dernier loyer du locataire sortant ? C'est la donnée de référence. Elle doit d'ailleurs être mentionnée dans le nouveau bail lorsque le logement a été occupé au cours des dix-huit derniers mois.
3. A-t-il été révisé dans les douze derniers mois ? Si non, une réactualisation IRL est possible.
4. Quelle est l'étiquette DPE ? F ou G : aucune dérogation n'est mobilisable, quel que soit le montant des travaux engagés.
5. Puis-je documenter ma dérogation ? Factures acquittées pour les travaux, références de loyers comparables pour la sous-évaluation. Sans pièces, la dérogation ne tiendra pas devant la commission de conciliation.

Ce que risque un bailleur en cas de dépassement

Le locataire qui constate un loyer supérieur au plafond peut saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, puis le juge des contentieux de la protection. La sanction n'est pas une amende administrative mais la réduction du loyer au montant légal, assortie du remboursement du trop-perçu depuis l'entrée dans les lieux. Sur un bail de trois ans, l'addition peut représenter plusieurs milliers d'euros.

Le calcul du « petit dépassement » qui passera inaperçu est donc rarement rentable, d'autant que la mention du loyer du précédent locataire dans le bail fournit au locataire l'élément de preuve principal.

En résumé

Le décret du 20 juillet 2026 n'invente rien : il reconduit un dispositif né en 2012 et prorogé chaque été depuis. Mais sa reconduction jusqu'au 31 juillet 2027 signifie que toute la campagne de relocation de la rentrée 2026 se déroulera sous plafond. Pour un bien classé A à E, il reste des marges — l'IRL, les travaux, la sous-évaluation documentée. Pour un F ou un G, le message du législateur est sans ambiguïté : le seul chemin vers un loyer plus élevé passe par la rénovation énergétique.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l'évolution de certains loyers
• Légifrance — Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (texte de référence reconduit)
• LocService — L'encadrement des loyers à la relocation : périmètre et dérogations
• PAP — L'encadrement des loyers à la relocation reconduit en zone tendue jusqu'en 2027
• Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), article 159

Photo : Louis Paulin — Unsplash — façade d'immeuble d'habitation, Paris