IRL T2 2026 applicable au 1er août : ce que doivent préparer bailleurs et locataires

Dans exactement 16 jours, l'IRL du 2e trimestre 2026 devient applicable pour tous les baux dont la clause de révision se rattache aux mois de juillet, août et septembre. Avec un chiffre à 148,42 points (+1,9 % sur un an), les bailleurs préparent activement leurs notifications. Pour les locataires, c'est aussi le moment de vérifier son bail.

1er août 2026 : le vrai passage à l'IRL T2

Publié par l'INSEE le 10 juillet dernier à 8h45, l'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s'est établi à 148,42 points, en progression de +1,9 % sur un an. C'est ce chiffre qui va s'appliquer concrètement à des centaines de milliers de baux dans les prochaines semaines — la fenêtre principale d'application couvrant les baux dont la clause de révision se rattache au 2e trimestre, avec effet à la date anniversaire du bail.

Les bailleurs qui pratiquent la révision annuelle indexée sur le T2 doivent désormais préparer leurs notifications pour un effet à la date anniversaire du contrat.

Ce que la révision représente concrètement

Un rappel des impacts par ordre de grandeur :

• Loyer 500 € → +9,54 €/mois (509,54 €) ;
• Loyer 750 € → +14,31 €/mois (764,31 €) ;
• Loyer 1 000 € → +19,09 €/mois (1 019,09 €) ;
• Loyer 1 500 € → +28,64 €/mois (1 528,64 €) ;
• Loyer 2 000 € → +38,18 €/mois (2 038,18 €).

Sur 12 mois cumulés, la hausse représente entre 115 € et 458 € selon le loyer initial. Un impact modeste par mois, mais qui s'inscrit dans un contexte de désinflation générale — d'où la perception "surprise" ressentie par certains locataires.

Le formalisme obligatoire pour les bailleurs

Trois étapes doivent être respectées :

1. Vérifier la clause de révision inscrite au bail — la révision n'est jamais automatique. Elle exige une clause explicite. Sans clause, aucune revalorisation possible ;
2. Appliquer la formule officielle : (loyer actuel × 148,42) ÷ ancien IRL. L'ancien IRL est celui du T2 2025 (145,64 points) pour la révision annuelle du T2 ;
3. Notifier le locataire par écrit — courrier simple, remise en main propre ou envoi par LRAR. Le courrier doit mentionner les deux indices, l'ancien loyer et le nouveau montant.

Point crucial : la revalorisation ne peut jamais être rétroactive. Un bailleur qui oublie la notification perd le droit d'appliquer la hausse pour l'année en cours. Seule la révision de l'année suivante s'applique.

Les cas où la révision reste bloquée

Trois situations excluent totalement l'application de l'IRL, quel que soit le chiffre :

• Logement classé F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience), toute revalorisation est interdite jusqu'à réalisation de travaux ramenant le bien en E ou mieux ;
• Bail sans clause de révision explicite : impossible d'introduire cette clause en cours de bail ;
• Encadrement des loyers dépassé : dans les 69 communes concernées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays Basque…), le loyer revalorisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré préfectoral.

Ce que doivent vérifier les locataires

Trois vérifications systématiques à la réception d'une notification :

• La clause du bail : sans clause de révision, la revalorisation est illégale ;
• Le calcul : la notification doit obligatoirement mentionner les deux indices utilisés (T2 2025 = 145,64 et T2 2026 = 148,42) ;
• Le plafond d'encadrement : à Paris et dans les 68 autres communes concernées, comparer le loyer revalorisé au loyer de référence majoré via les simulateurs officiels.

En cas de désaccord, le locataire dispose de 3 ans à compter de la signature du bail pour contester devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Cas particulier des nouveaux baux signés en août-septembre

Pour un bail signé entre le 1er août et le 30 septembre 2026, deux règles à retenir :

• Le loyer initial reste libre — sauf en zone d'encadrement (69 communes) où il doit respecter le loyer de référence majoré ;
• Dans les 1 149 communes en zone tendue, le loyer à la relocation ne peut jamais dépasser celui payé par le précédent locataire (sauf trois exceptions : sous-évaluation manifeste, travaux significatifs, vacance > 18 mois) — sous réserve du renouvellement du décret encadrement expirant le 31 juillet 2026.

Ce dernier point est en cours d'arbitrage par le gouvernement, avec une décision attendue avant fin juillet.

Notre conseil aux bailleurs

• Préparer les notifications dès maintenant pour un effet au 1er août : lettre-type, calculs, courrier prêt à envoyer ;
• Contrôler chaque bail : présence de la clause, DPE de chaque bien (les F et G sont exclus), zone d'encadrement le cas échéant ;
• Utiliser un logiciel de gestion locative ou un tableur pour ne pas oublier les échéances — chaque année, plusieurs milliers de bailleurs particuliers perdent le bénéfice de la revalorisation par oubli administratif.

Notre conseil aux locataires

• Consulter le simulateur ANIL (anil.org) pour vérifier le calcul du bailleur en cas de doute ;
• Répondre par écrit à une notification qui vous semble incorrecte, en demandant explicitement la correction du montant ou l'annulation de la révision selon le cas ;
• Ne pas payer la hausse contestée tant que le litige n'est pas tranché — la retenue partielle du montant contesté est possible mais doit être notifiée.

Sources

• INSEE — Indice de référence des loyers
• Service-Public.fr — Révision de loyer et IRL
• ANIL — Tableau de l'IRL et calculateur

Photo : Jakub Żerdzicki — Unsplash