Décret encadrement des loyers : un an après le 17 juillet 2025, cap sur l'échéance du 31 juillet

Un an jour pour jour après sa publication au Journal Officiel du 17 juillet 2025, le décret n° 2025-652 qui a prolongé l'encadrement des loyers arrive au bout de sa route. Il expire le 31 juillet 2026 — dans deux semaines exactement. Bilan de 12 mois d'application et enjeux du renouvellement à trancher d'urgence.

Un an de prolongation qui a stabilisé le cadre

Le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, publié au Journal Officiel du 17 juillet 2025, avait prolongé pour un an l'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones tendues, en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Concrètement, ce décret a maintenu pour la période du 1er août 2025 au 31 juillet 2026 l'interdiction pour un bailleur de fixer, à la relocation ou au renouvellement, un loyer supérieur à celui du précédent locataire — sauf trois exceptions strictement encadrées : sous-évaluation manifeste (avec preuve), travaux d'amélioration significatifs (au moins 6 mois de loyer investis) et logement vacant depuis plus de 18 mois.

Bilan chiffré de 12 mois d'application

Les remontées des observatoires locaux et des associations de locataires convergent :

• Le dispositif s'applique dans 1 149 communes classées en zone tendue en métropole, plus plusieurs communes d'outre-mer depuis août 2025 ;
• Environ 4,5 millions de logements du parc locatif privé sont concernés (30 % du parc total) ;
• La hausse moyenne des loyers à la relocation dans ces zones est restée contenue à +0,8 à +1,2 %, contre +2 à +3 % en zones non tendues.

Le contentieux reste marginal en volume — moins de 4 000 saisines de commissions départementales de conciliation en 2025 pour les hausses non conformes — mais les affaires portées devant le tribunal aboutissent dans plus de 70 % des cas en faveur des locataires.

Le dispositif ne doit pas être confondu avec l'encadrement à Paris et 68 autres communes

Deux dispositifs distincts coexistent, souvent confondus dans le débat public :

• L'encadrement de l'évolution des loyers (décret annuel) : concerne toutes les zones tendues (1 149 communes), plafonne uniquement la hausse à la relocation. C'est ce dispositif que couvre le décret n° 2025-652 ;
• L'encadrement des loyers (loi ELAN — expérimentation) : concerne 69 communes (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays Basque…), plafonne le loyer initial via un loyer de référence majoré. Sa fin est fixée au 23 novembre 2026.

La reconduction ou non de ces deux dispositifs constitue deux enjeux politiques distincts, mais tous deux calendriquement rapprochés cet été.

Trois scénarios pour l'après 31 juillet

Le gouvernement doit trancher rapidement pour éviter un flou juridique. Trois scénarios sont sur la table :

• Reconduction sèche par un nouveau décret : hypothèse la plus probable, dans la continuité de 2017-2025 ;
• Renforcement par intégration dans la loi : la proposition de loi adoptée en première lecture à l'Assemblée le 11 décembre 2025 (105 voix pour, 56 contre) prévoit une pérennisation. Le Sénat doit se prononcer à l'automne ;
• Extinction : hypothèse défendue par certaines organisations professionnelles (FNAIM, UNPI) qui invoquent un frein à l'investissement locatif. Peu probable dans le contexte de crise du logement.

Ce qui va changer si le décret n'est pas renouvelé

Sans nouveau décret au 1er août 2026, les bailleurs des 1 149 communes en zone tendue retrouveraient une liberté totale de fixation des loyers à la relocation et au renouvellement, sauf application volontaire de l'IRL. Deux conséquences immédiates :

• Une hausse potentielle rapide des loyers à la relocation dans les zones les plus tendues (Île-de-France, PACA, littoral atlantique) ;
• Une déstabilisation contractuelle pour les milliers de baux en cours de préparation pour la rentrée locative de septembre.

Les professionnels appellent à une décision rapide — idéalement avant fin juillet — pour donner de la visibilité aux acteurs du marché à l'approche de la rentrée.

Ce qu'il faut faire d'ici le 31 juillet

Pour un bailleur qui prépare un bail pour août-septembre :

• Signer avant le 31 juillet reste la voie la plus sécurisante — le bail est soumis au régime actuel jusqu'à son échéance ;
• Prévoir une clause de révision annuelle IRL indexée sur le trimestre approprié ;
• Vérifier le loyer du précédent locataire dans son dossier pour éviter tout dépassement.

Pour un locataire en recherche pour la rentrée :

• Un bail signé avant le 31 juillet 2026 vous protège pour toute sa durée sous le régime actuel ;
• Un bail signé après cette date pourrait dépendre du nouveau régime en cours d'arbitrage ;
• Comparer le loyer proposé avec celui du précédent locataire (mentionné obligatoirement au bail) reste un droit fondamental.

Notre lecture

Le calendrier presse : dans deux semaines, le décret expire. Compte tenu du poids politique du sujet et des équilibres à respecter avec les collectivités locales, la reconduction reste le scénario le plus crédible. La question ouverte reste la pérennisation législative : le débat au Sénat à l'automne pourrait redéfinir durablement le paysage locatif français à l'horizon 2027-2030.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025
• Ministère de la Transition écologique — Encadrement des loyers
• ANIL — Encadrement en zones tendues

Photo : Piotr Pienkowski — Unsplash