La copropriété : comprendre le budget, les charges et le vote en assemblée générale

Environ 10 millions de logements français sont en copropriété. Que l'on soit acquéreur, propriétaire occupant ou bailleur, la vie collective d'un immeuble collectif se joue en grande partie lors de l'assemblée générale annuelle : approbation du budget, vote des travaux, désignation du syndic, arbitrages financiers. Ce guide clarifie l'ensemble des règles applicables en 2026 et les leviers d'action des copropriétaires.

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

La copropriété est le statut juridique qui s'applique automatiquement dès qu'un immeuble compte au moins deux propriétaires distincts. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Chaque copropriétaire est propriétaire exclusif de son lot (son appartement, son garage) et copropriétaire d'un pourcentage des parties communes (hall, cage d'escalier, ascenseur, cour, toit…).

La quote-part est exprimée en millièmes de copropriété — le règlement de copropriété (RCP) précise pour chaque lot combien de millièmes lui sont affectés en propriété générale et en propriété spécifique (charges d'ascenseur, chauffage collectif, etc.).

Comment se compose le budget de copropriété ?

Le budget d'une copropriété se décompose en deux grandes catégories :

• Charges générales : entretien courant des parties communes, salaires du personnel (gardien, agents de propreté), assurance immeuble, honoraires du syndic, petites réparations. Réparties entre tous les copropriétaires au prorata des millièmes de propriété générale.
• Charges spéciales : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective. Réparties selon les millièmes spécifiques et selon l'usage (par exemple, un rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur ne paie pas les charges d'ascenseur, ou avec un abattement).

Le syndic doit établir chaque année deux documents distincts : le budget prévisionnel pour l'année à venir (voté en AG) et les comptes définitifs de l'année écoulée (approuvés en AG).

Le rôle central du syndic

Le syndic (professionnel ou bénévole) est mandaté par l'assemblée générale pour :

• Convoquer les AG et rédiger l'ordre du jour ;
• Exécuter les décisions votées ;
• Tenir la comptabilité de la copropriété ;
• Représenter le syndicat des copropriétaires dans les rapports contractuels et contentieux ;
• Recouvrer les charges auprès des copropriétaires débiteurs.

Sa désignation ou son renouvellement se vote à chaque AG (mandat de 3 ans maximum, souvent 1 à 2 ans en pratique). Ses honoraires sont librement négociés mais doivent être détaillés dans le contrat de syndic (loi ALUR, décret du 26 mars 2015). Depuis la loi ELAN de 2018, les honoraires forfaitisés recouvrent la quasi-totalité des prestations courantes du syndic.

L'assemblée générale : quand et comment ?

L'assemblée générale ordinaire se tient au moins une fois par an. Le syndic doit adresser la convocation aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de la tenue de l'AG (délai pouvant être porté à 26 jours si la convocation est adressée par voie électronique). La convocation comporte l'ordre du jour, les documents budgétaires et les projets de résolutions.

Depuis la loi ELAN et le décret du 3 juillet 2020, l'AG peut se tenir en présentiel, à distance (visioconférence) ou en formule mixte. Chaque copropriétaire peut voter en présentiel, par correspondance (formulaire spécifique) ou par pouvoir donné à un mandataire (autre copropriétaire, membre de sa famille ou tiers autorisé).

Les majorités : le point clé à comprendre

Toutes les décisions n'obéissent pas aux mêmes règles de majorité. Quatre régimes coexistent :

• Article 24 (majorité simple) : décisions courantes — approbation du budget, désignation du syndic (renouvellement), travaux d'entretien. Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
• Article 25 (majorité absolue) : décisions plus importantes — travaux d'amélioration, modification du règlement, autorisation d'antennes-relais, désignation d'un premier syndic. Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents ou absents). Si un premier vote échoue mais recueille au moins 1/3 des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé (article 25-1).
• Article 26 (double majorité) : décisions structurantes — aliénation d'une partie commune, modification substantielle du RCP. Majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
• Unanimité : décisions les plus lourdes — modification substantielle des jouissances ou droits de chaque copropriétaire. Tous les copropriétaires doivent voter favorablement.

Contester une décision d'AG

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d'AG devant le tribunal judiciaire :

• Délai : 2 mois à compter de la notification du procès-verbal ;
• Motifs recevables : décision non conforme à la loi ou au RCP, irrégularité procédurale (convocation tardive, quorum non atteint, ordre du jour incomplet), abus de majorité ;
• Effet : suspension possible de l'exécution en cas de préjudice grave (référé).

Attention : une décision non contestée dans les 2 mois devient définitive, même si elle est irrégulière. D'où l'importance de vérifier attentivement les procès-verbaux et de saisir un avocat rapidement en cas de doute.

Le fonds de travaux : provision obligatoire depuis 2017

Depuis la loi ALUR (24 mars 2014) et le décret du 22 mars 2017, toute copropriété doit constituer un fonds de travaux obligatoire. Le montant est fixé annuellement par l'AG, avec un plancher légal de 2,5 % du budget prévisionnel (ou plus si le plan pluriannuel de travaux le justifie).

Ce fonds est bloqué sur un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Il est utilisé exclusivement pour financer les travaux votés en AG. En cas de vente d'un lot, la quote-part correspondante reste acquise à la copropriété (elle n'est pas remboursée au vendeur).

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) — nouveauté 2023

Depuis 2023, les copropriétés de plus de 200 lots doivent élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) décennal identifiant les travaux nécessaires sur 10 ans. Ce plan devient obligatoire pour les copropriétés :

• De plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023 ;
• De 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ;
• De 15 lots ou plus au 1er janvier 2025.

Le PPT programme la rénovation énergétique, la sécurité de l'immeuble, la maintenance lourde. Il structure le budget travaux du fonds obligatoire et donne aux acquéreurs une visibilité sur les dépenses à venir.

Charges impayées : la procédure de recouvrement

En cas d'impayé de charges d'un copropriétaire, le syndic dispose de plusieurs voies :

• Mise en demeure par lettre recommandée avec AR ;
• Procédure d'ordonnance sur requête (rapide, coût modéré) ;
• Assignation devant le tribunal judiciaire en paiement des charges et des dommages-intérêts.

Le copropriétaire défaillant supporte l'ensemble des frais de recouvrement. La loi ELAN a également instauré le "privilège du syndicat" : en cas de vente du lot, les charges impayées des 5 dernières années sont automatiquement recouvrées sur le prix de vente.

Notre conseil aux copropriétaires

Trois recommandations concrètes :

• Lire le procès-verbal de la dernière AG avant d'acheter un lot en copropriété : il révèle les tensions, les projets de travaux et l'état financier de la copropriété.
• Participer activement aux AG (en personne ou par mandat) : les décisions se prennent sans vous si vous n'y êtes pas.
• Consulter régulièrement les comptes auprès du syndic (obligation de mise à disposition) et signaler toute anomalie constatée. La vigilance individuelle protège l'intérêt collectif.