Marché immobilier mi-2026 : la reprise confirmée à 956 000 transactions, mais la BCE rebat les cartes

C'est désormais une conviction partagée par les acteurs du marché : la reprise du marché immobilier français est bien engagée. Les chiffres publiés au printemps 2026 par les Notaires de France et confirmés par l'Observatoire Meilleurtaux donnent la mesure du redressement : 956 000 transactions dans l'ancien sur douze mois glissants à fin avril 2026, contre 832 000 au point bas de 2024. Soit une progression de près de + 15 % en un an. Reprise confirmée donc — mais reprise mesurée, et qui n'efface pas tous les déséquilibres du cycle précédent. État des lieux d'un marché qui retrouve son souffle, sans excès.

Le bas de cycle est derrière nous

Pour mesurer le chemin parcouru, il faut se souvenir du point de départ. En 2024, le marché immobilier français avait atteint son plus bas niveau depuis 2014 avec environ 832 000 transactions dans l'ancien sur douze mois glissants. La contraction, amorcée à partir de la mi-2022, avait atteint - 20 % en 2023 et - 9 % en 2024 sous l'effet conjugué de la hausse des taux d'intérêt, du resserrement des conditions de crédit et de l'incertitude économique.

Le rebond observé depuis fin 2024 s'est progressivement consolidé. + 13 % en 2025 selon les premiers comptes consolidés, puis cette + 15 % sur les 12 mois glissants à fin avril 2026 selon Meilleurtaux. Les Notaires de France parlent d'une « reprise sans excès et sous contrainte » — une formule qui reflète la nature mesurée de cette dynamique : reprise réelle mais sans euphorie, alignée sur des fondamentaux raisonnables.

Les facteurs de la reprise

Trois facteurs principaux soutiennent ce rebond.

Le premier est la détente progressive des taux de crédit immobilier entre fin 2024 et début 2026. Après avoir culminé au-dessus de 4 % en moyenne fin 2023, les taux moyens sur 20 ans se sont progressivement détendus jusqu'à atteindre 3,22 % en mars 2026 selon le groupe BPCE — niveau le plus bas depuis 2022. Cette détente a redonné de la capacité d'emprunt aux ménages et débloqué de nombreux projets restés en attente.

Le deuxième est l'assouplissement progressif des conditions d'octroi des banques. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a maintenu son taux d'effort plafond à 35 %, mais les marges de manœuvre consenties aux établissements (jusqu'à 20 % de dérogation) ont été plus largement utilisées en 2025-2026 qu'en 2023-2024.

Le troisième est le maintien des dispositifs d'aide à l'accession. PTZ étendu et revalorisé (avril 2025), Loc'Avantages reconduit, MaPrimeRénov' et MaPrimeAdapt' opérationnels, dispositif Jeanbrun entré en vigueur début 2026 — l'ensemble compose un attelage qui soutient l'amorçage de nombreuses opérations.

Une reprise géographiquement contrastée

La reprise n'est pas homogène. Les régions et les villes affichent des dynamiques différenciées qui méritent l'attention.

Les villes moyennes et villes étudiantes de l'Ouest atlantique (Le Mans, Tours, Caen, Brest, Le Havre) et du Massif central (Limoges, Clermont-Ferrand, Saint-Étienne) sont parmi les plus dynamiques. La combinaison de prix accessibles, de qualités de vie reconnues et de l'effet télétravail a pleinement joué.

Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille) connaissent une reprise plus modérée. Les prix restent souvent élevés au regard des capacités d'emprunt, et la pression sur les loyers continue de peser sur la rentabilité des investissements. La fin de cycle baissier y est néanmoins acquise — les prix se stabilisent voire repartent légèrement à la hausse.

Les villes du Sud (Montpellier, Nîmes, Aix-en-Provence, Toulon) et de la Côte d'Azur tiennent leurs niveaux, soutenues par une demande structurelle (climat, qualité de vie, attractivité résidentielle). Les régions frontalières (Mulhouse-Bâle, Metz-Luxembourg, Annecy-Genève) restent dynamiques sous l'effet des demandes transfrontalières.

Le revers de la médaille : la BCE et l'OAT

Le scénario de reprise reste exposé à un risque majeur : la remontée des taux de crédit observée depuis le printemps 2026. La hausse des OAT à 10 ans — qui ont brièvement dépassé les 4 % en mai —, suivie de la décision de la BCE de relever ses taux directeurs de + 25 points de base le 11 juin 2026 (première remontée depuis 2023), inversent la dynamique de détente du crédit.

Le groupe BPCE, dans sa note de juin, projette désormais un taux moyen de crédit immobilier à 3,43 % au quatrième trimestre 2026, contre 3,22 % en mars. Cette remontée — modeste mais réelle — pourrait tempérer la dynamique de reprise au second semestre, sans la remettre en cause sur le fond.

Plusieurs économistes anticipent un retournement possible si les taux poursuivaient leur ascension. L'Observatoire BPCE, dans son rapport de juin, évoque la possibilité d'un plafonnement des volumes autour de 1 million de transactions annuelles à horizon 2027 — niveau cohérent avec la moyenne historique de la dernière décennie, mais en deçà du sommet de 2021 (1,2 million de transactions).

Les prix : stabilisation et premières remontées

Sur les prix, le tableau est également différencié. Selon les indices Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont reculé de - 4 % en 2023, - 2 % en 2024, avant de se stabiliser en 2025 et de repartir légèrement à la hausse au premier semestre 2026 — autour de + 0,5 à + 1 % en moyenne nationale, avec de fortes disparités régionales.

Plusieurs villes affichent une croissance plus marquée : Mulhouse (+ 8 % à confirmer), Brest (+ 3 %), Le Mans (+ 2,5 %), Limoges (+ 2 %). D'autres restent stables ou en très légère hausse : Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Reims. Quelques marchés affichent encore une légère décrue : Avignon sur les maisons, certaines micro-zones de banlieue parisienne.

Le marché du neuf : encore convalescent

Si l'ancien retrouve une dynamique solide, le marché du neuf reste plus convalescent. La construction de logements neufs poursuit son recul, avec environ 290 000 mises en chantier en 2025 — un niveau historiquement bas, loin des 400 000 unités/an visées par le plan Lecornu. Plusieurs facteurs expliquent ce décalage : durcissement des conditions de financement des promoteurs, ZAN (zéro artificialisation nette) qui contraint le foncier, durée des procédures d'urbanisme, prix de revient élevés.

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur début 2026, vise précisément à relancer la production locative privée de logements neufs. Son effet n'est pas encore mesurable, mais les promoteurs spécialisés observent un frémissement sur les ventes en VEFA au cours des derniers mois. Le projet de loi Relance logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, devrait apporter d'autres leviers d'amplification.

Pour les acquéreurs : la fenêtre est-elle ouverte ?

Pour les ménages envisageant une acquisition, le moment est intéressant — mais pas sans nuances. Les taux de crédit restent à un niveau historiquement raisonnable (autour de 3,4 % sur 20 ans), même s'ils remontent. Les prix ont retrouvé leur stabilité et restent accessibles dans de nombreuses villes moyennes. Les dispositifs d'aide à l'accession sont opérationnels et bien dotés.

L'enjeu est plutôt celui de l'arbitrage temporel. Acheter maintenant signifie verrouiller des conditions encore favorables, dans un marché qui pourrait reprendre une dynamique haussière modérée. Attendre signifie pari sur une nouvelle détente des taux — incertaine compte tenu de l'orientation BCE — ou sur une nouvelle correction des prix — peu probable au regard des fondamentaux actuels.

Pour les primo-accédants bénéficiant des dispositifs d'aide (PTZ étendu et revalorisé), le moment est particulièrement favorable. Pour les secondo-accédants en mouvement résidentiel, l'arbitrage entre vente et achat reste équilibré dans la plupart des configurations. Pour les investisseurs, la prudence reste de mise : la fiscalité s'est durcie (LMNP, plus-value, encadrement loyers) et les rendements bruts s'érodent en zones tendues.

Pour les vendeurs : la patience est-elle nécessaire ?

Pour les vendeurs, le contexte est nettement plus favorable qu'il y a 18 mois. Les volumes sont en hausse, les délais de vente moyens se sont raccourcis (autour de 80 à 100 jours selon les villes, contre 110 à 130 en 2023-2024), et les marges de négociation consenties se sont resserrées. Sur les biens bien positionnés (prix réaliste, performance énergétique correcte, emplacement de qualité), les acquéreurs sont à nouveau au rendez-vous.

Le piège à éviter reste celui de la surévaluation. Un bien proposé à un prix éloigné des standards du marché actuel se vend lentement et finit souvent par décoter — un coût psychologique et financier que les vendeurs doivent anticiper. Le recours à une estimation professionnelle et la compréhension fine des dynamiques locales restent les meilleurs alliés d'une transaction réussie.

Une stabilisation appelée à se prolonger

Pour les prochains trimestres, le scénario le plus probable est celui d'une stabilisation à un niveau intermédiaire : transactions autour de 1 million d'unités/an, prix en croissance modérée (+ 1 à + 2 % en moyenne nationale), taux de crédit oscillant autour de 3,4 à 3,5 %. Ce scénario, conforme aux moyennes historiques de la dernière décennie, marque une normalisation bienvenue après les sept années de cycles extrêmes (boom 2020-2021, contraction 2022-2024, reprise 2025-2026).

Cette stabilisation, si elle se confirme, redonne de la lisibilité aux acteurs du marché. Pour les ménages, c'est la possibilité de planifier leurs projets de vie sur la base d'anticipations raisonnables. Pour les professionnels, c'est la perspective d'une activité soutenable qui sort enfin des montagnes russes des dernières années. Pour le marché dans son ensemble, c'est la promesse d'un retour à la normale — sans euphorie, sans contraction, mais avec une dynamique qui retrouve son rythme.

Sources

• Groupe BPCE — 2026 outlook for residential real estate and mortgage lending in France
• Notaires de France — Immobilier janvier 2026 : nouveaux chiffres
• Office Notarial 1803 — Marché immobilier 2026 : une reprise progressive sous conditions
• Le Site Immo — Immobilier 2026 : pourquoi le marché français repart enfin
• Business blog — Immobilier juin 2026 : reprise confirmée à 956 000 transactions
• Optimhome — Le marché immobilier en juin 2026 en France

Photo de couverture : Nicholas Cappello / Unsplash (licence libre).