Servitude de passage : la Cour de cassation juge, le 1er octobre, que le propriétaire peut faire déplacer le tracé pour un projet d'aménagement — même si le parcours s'allonge

Le propriétaire d'un terrain grevé d'une servitude de passage peut obtenir le déplacement du tracé lorsque le maintenir lui cause une gêne sérieuse, et son voisin ne peut pas refuser si le nouveau passage est aussi commode. Par un arrêt du 1ᵉʳ octobre 2026 (3ᵉ chambre civile, n° 25-13.283, publié au Bulletin), la Cour de cassation a validé ce déplacement pour une société qui voulait aménager une zone d'activités, en précisant qu'un parcours un peu plus long n'est pas un obstacle.

L'affaire jugée

Selon le compte rendu de la décision publié par Le Monde du Droit et le commentaire du cabinet Kohen Avocats, une société était propriétaire d'un terrain grevé d'une servitude de passage. Elle avait obtenu un permis d'aménager pour créer une zone d'activités industrielles et artisanales et demandait le déplacement de l'assiette de la servitude. La cour d'appel de Toulouse, par un arrêt du 18 décembre 2024, y avait fait droit. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

Les juges ont constaté que le maintien du tracé d'origine divisait des lots, compliquait leur utilisation et réduisait leur constructibilité, alors que le nouveau tracé offrait un accès plus sécurisé à la voie publique, sans inconvénient réel pour les bénéficiaires. L'éventuel allongement des parcours ne rendait pas, selon la Cour, l'usage du nouveau tracé plus incommode que l'ancien.

Ce que dit l'article 701 du Code civil

La règle de principe est posée par l'article 701 du Code civil. Le propriétaire du terrain qui subit la servitude (le « fonds servant ») ne peut ni changer l'état des lieux ni transporter l'exercice de la servitude ailleurs. Une exception existe : si l'emplacement d'origine est devenu plus onéreux pour lui, ou l'empêche d'y faire des réparations avantageuses, il peut offrir à son voisin (le « fonds dominant ») un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne peut pas le refuser.

L'arrêt du 1ᵉʳ octobre précise deux points, d'après le commentaire de Kohen Avocats :

• la gêne sérieuse peut résulter de la seule volonté du propriétaire du fonds servant de modifier l'exploitation de son terrain, ce qui était le cas d'un projet d'aménagement ;
• le propriétaire du fonds dominant ne peut pas refuser le nouveau tracé, même s'il allonge le parcours, dès lors qu'il reste aussi commode et que l'accès à la voie publique demeure assuré dans de bonnes conditions de sécurité.

Ce que cela change pour un propriétaire ou un voisin

• Si vous êtes propriétaire du terrain grevé : un projet de construction ou d'aménagement peut justifier de demander le déplacement du passage, à condition de proposer un tracé réellement équivalent. Le déplacement ne se décide pas seul : l'article 701 interdit de transporter la servitude ailleurs de sa propre initiative, et la demande se règle d'accord avec le voisin ou, à défaut, devant le juge.
• Si vous bénéficiez de la servitude : vous ne pouvez pas refuser un tracé aussi commode au seul motif qu'il est différent ou un peu plus long. Votre argument doit porter sur la commodité et la sécurité de l'accès, pas sur l'habitude.
• Avant d'acheter un terrain : l'existence d'une servitude de passage ne fige pas définitivement son emplacement. Elle doit se vérifier dans l'acte et auprès du notaire, comme le rappelle notre guide sur le droit de passage et les servitudes.

Pour un panorama complet des servitudes entre voisins (passage, vue, réseaux), voir notre guide sur les servitudes immobilières et celui consacré à la mitoyenneté et aux servitudes.

Limites de cette lecture

Nous avons lu le compte rendu publié par Le Monde du Droit (extrait d'un article de LegalNews) et le commentaire du cabinet Kohen Avocats ; le texte intégral de l'arrêt n'était pas accessible sur Légifrance ou Judilibre au moment de la rédaction. Les attendus exacts sur la commodité et la sécurité du nouveau tracé sont à vérifier à la source avant toute utilisation dans un litige.

Sources

• Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 1ᵉʳ octobre 2026, pourvoi n° 25-13.283 (FS-B), sur appel de la cour d'appel de Toulouse, 18 décembre 2024.
• Le Monde du Droit, « La gêne liée à un projet d'aménagement peut justifier le déplacement d'une servitude », 23 octobre 2026 : lemondedudroit.fr.
• Cabinet Kohen Avocats, commentaire de l'arrêt du 1ᵉʳ octobre 2026 : kohenavocats.fr.
• Code civil, article 701.