Vues et jours : à quelle distance du voisin percer une fenêtre, jours de souffrance et prescription de trente ans — articles 675 à 680 du Code civil, le guide 2026

Percer une fenêtre, poser un balcon ou aménager une terrasse près de la limite de son terrain : le Code civil encadre ces gestes par des distances précises, fixées par les articles 675 à 680. Elles protègent l'intimité du voisin. Elles pèsent aussi sur une vente : une fenêtre trop proche de la limite peut se contester, et une ouverture ancienne peut au contraire être devenue intouchable. Ce guide fait le point sur les vues, les jours de souffrance, la mesure des distances, la prescription et les recours.

Vue ou jour : deux notions à ne pas confondre

Une vue est une ouverture qui permet de regarder chez le voisin : fenêtre, porte-fenêtre, balcon, terrasse. Un jour (ou jour de souffrance) est une ouverture qui laisse passer la lumière sans permettre de voir le fonds voisin. Selon la fiche pratique de l'administration, si aucune vue sur la propriété voisine n'est possible, les règles de distance ne s'appliquent pas : c'est le cas d'une fenêtre qui donne sur un mur, d'un toit fermé ou du ciel.

Les distances des articles 678 et 679

• Vue droite (fenêtre d'aspect, balcon ou saillie semblable) : 19 décimètres, soit 1,90 m entre le mur où s'ouvre la fenêtre et la limite de propriété (article 678).
• Vue oblique ou par côté : 6 décimètres, soit 0,60 m (article 679). Une vue est oblique lorsque l'on ne voit le fonds voisin qu'en se penchant ou en tournant la tête.
• Mesure : la distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture est pratiquée ; pour un balcon ou une saillie, depuis son bord extérieur jusqu'à la limite des deux propriétés (article 680).

Les articles 678 et 679 ont été modifiés par la loi du 30 décembre 1967, en vigueur depuis le 3 janvier 1968 ; l'article 680 date de 1804. L'article 678 prévoit une exception lorsqu'une servitude de passage empêche déjà toute construction sur la partie du fonds concernée. Les voisins peuvent aussi y renoncer par écrit, mais, précise l'administration, des autorisations d'urbanisme peuvent rester nécessaires.

Le mur mitoyen : interdiction de principe

L'article 675 interdit à l'un des voisins de pratiquer, sans le consentement de l'autre, une fenêtre ou une ouverture dans le mur mitoyen, même en verre dormant. Si le mur est mitoyen, l'accord du voisin est donc indispensable. Pour les règles du mur lui-même, voir notre guide sur les clôtures et murs séparatifs.

Le jour de souffrance : lumière oui, vue non

Le propriétaire d'un mur non mitoyen qui touche le fonds voisin peut y percer des jours à « fer maillé et verre dormant » (article 676). Concrètement, l'ouverture est garnie d'un treillis de fer à mailles d'un décimètre au plus et d'un châssis fixe à verre dormant, c'est-à-dire qui ne s'ouvre pas. L'article 677 fixe la hauteur minimale : 26 décimètres (2,60 m) au-dessus du plancher pour une pièce du rez-de-chaussée, et 19 décimètres (1,90 m) pour les étages supérieurs. Selon l'administration, la taille du jour n'est pas réglementée, et le verre doit être translucide, c'est-à-dire qu'il laisse passer la lumière sans laisser voir à travers.

La prescription : trente ans pour une vue irrégulière

Une fenêtre trop proche de la limite n'est pas définitivement condamnée. L'article 690 du Code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans, et la servitude de vue entre dans cette catégorie : l'ouverture elle-même la rend visible. Passé ce délai, le voisin ne peut plus exiger la suppression de la fenêtre ou sa mise à distance, et le propriétaire de l'ouverture peut s'en prévaloir. Pour un acheteur, c'est une information utile : une vue litigieuse très ancienne a de bonnes chances d'être acquise, une vue récente non.

La jurisprudence est attentive à la régularité de la possession. Le Monde du Droit rapporte un arrêt de la Cour de cassation du 21 avril 2022 (pourvoi n° 21-12.240) qui a cassé une décision d'appel au visa de l'article 690 : l'absence de déclaration préalable d'urbanisme et d'autorisation de l'assemblée générale de copropriété n'empêchait pas, dans cette affaire, l'acquisition d'une servitude de vue par prescription. Un commentaire publié aux éditions Défrenois rappelle toutefois que la Cour de cassation a aussi jugé que l'on ne peut prescrire sur la base d'une possession reposant sur des actes irréguliers : le point mérite d'être vérifié dans la décision elle-même avant de s'y appuyer.

Le jour de souffrance ne crée aucun droit acquis

Un jour de souffrance ne restreint pas le droit de construire du voisin. Mais l'obstruction d'un jour peut ouvrir droit à indemnisation. Dans une affaire rapportée par Le Monde du Droit (article du 19 décembre 2024), une propriétaire avait fait bâtir contre le mur pignon d'un immeuble, bouchant deux jours de souffrance ; la cour d'appel de Paris a indemnisé la société propriétaire de l'immeuble, qui avait perdu une part importante de lumière naturelle et d'aération dans ses locaux professionnels loués. La Cour de cassation a validé cette solution par un arrêt du 3 octobre 2024 (pourvoi n° 23-11.448). Le principe rappelé : même sans faute, l'obstruction peut être indemnisée si le demandeur démontre des conséquences qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, y compris en ville dense.

Contester une ouverture : la marche à suivre

• Constater : photographier l'ouverture, mesurer la distance à la limite (un bornage préalable évite les débats sur l'emplacement de la limite : voir notre guide du bornage) et, si l'enjeu le justifie, faire dresser un constat par un commissaire de justice.
• Demander à l'amiable : lettre recommandée au voisin, puis conciliateur de justice si le dialogue échoue.
• Saisir le tribunal judiciaire : selon la fiche de l'administration, le juge apprécie au cas par cas s'il s'agit d'une vue droite, d'une vue oblique ou d'un jour, en se demandant si l'on peut voir le fonds voisin « avec ou sans effort particulier » et de façon constante et normale.
• Vérifier le délai : au-delà de trente ans de possession, la demande de suppression d'une vue se heurte à la prescription.

Avant d'acheter ou de faire des travaux

• Regarder les fenêtres de la maison voisine donnant sur le terrain, et celles que l'on projette de créer : la distance se mesure à la limite, pas au mur d'en face.
• Se renseigner sur l'ancienneté des ouvertures litigieuses auprès du vendeur et des voisins, la prescription trentenaire jouant en leur faveur.
• Créer une fenêtre ou une porte-fenêtre peut exiger une autorisation d'urbanisme, et, en copropriété, l'accord de l'assemblée générale pour toucher aux façades : s'adresser à la mairie et au syndic avant le chantier.
• Pour un acte d'achat, l'état des servitudes se vérifie avec le notaire. Notre guide sur les servitudes immobilières couvre le droit de passage, la mitoyenneté et les réseaux, et celui sur le trouble anormal de voisinage les recours qui s'ajoutent.

Sources

• Code civil, articles 675 à 680 (vues et jours) et article 690 (prescription des servitudes continues et apparentes), Légifrance.
• Service-Public, fiche « Maison : création d'ouverture (fenêtres, balcons, terrasses...) », mise à jour du 24 novembre 2016 (jour de souffrance, vue droite et oblique, contestation).
• Le Monde du Droit, « Suppression d'un jour de souffrance », 19 décembre 2024 (arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2024, pourvoi n° 23-11.448).
• Le Monde du Droit, « Acquisition d'une servitude de vue en l'absence de déclaration et d'autorisation » (Cour de cassation, 21 avril 2022, pourvoi n° 21-12.240) et note Défrenois sur la prescription fondée sur des travaux irréguliers.