Dispositif Jeanbrun : l'Assemblée supprime le seuil de travaux dans l'ancien et réintègre les maisons individuelles

Cinq mois après son entrée en vigueur, le dispositif Jeanbrun — nouveau statut du bailleur privé issu de la loi de finances 2026 — connaît déjà une première réforme d'ampleur. Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi qui supprime le seuil minimal de travaux dans l'ancien, réintègre les maisons individuelles et assouplit les exigences énergétiques. Objectif : élargir la cible d'investisseurs et débloquer les opérations dans le diffus, en dehors des grandes métropoles. Tour d'horizon de ce qui change et de ce qui reste à confirmer.

Rappel — ce qu'est le dispositif Jeanbrun

Instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le « Relance logement Jeanbrun » remplace le Pinel arrivé à échéance fin 2024. Sa mécanique est inédite en France : ce n'est plus une réduction d'impôt, mais un amortissement fiscal, déduit chaque année des revenus locatifs imposables. Le bailleur s'engage à louer le bien nu à titre de résidence principale pendant neuf ans minimum, en respectant des plafonds de loyers et de ressources définis par zone (A bis, A, B1, B2/C) et par niveau de loyer pratiqué — intermédiaire (LLI), social (Loc2) ou très social (Loc3).

Le taux d'amortissement varie selon ce niveau de loyer et le type de bien (neuf ou ancien). Il s'applique sur 80 % du prix d'acquisition hors foncier, et se cumule avec la déduction sans plafond des intérêts d'emprunt et des charges réelles. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, et s'applique à toutes les communes de France — y compris les zones B2 et C, longtemps exclues du Pinel.

Pourquoi un assouplissement aussi rapide

Le constat est sans appel : la version initiale du dispositif a peiné à convaincre dans l'ancien. La condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, doublée d'une obligation d'atteindre les étiquettes DPE A ou B après chantier, a découragé une partie significative des opérations en diffus. Les coûts de rénovation, les contraintes techniques sur les copropriétés et la pénurie d'artisans qualifiés rendaient cet objectif difficile à tenir en dehors des biens les plus dégradés ou des opérations professionnelles d'envergure.

Le constat est partagé sur les bancs de l'Assemblée. La proposition de loi portée par l'ancienne ministre déléguée au Logement Valérie Létard, avec le soutien du Gouvernement, vise explicitement à « lever les obstacles techniques et budgétaires qui freinaient la participation des investisseurs, notamment dans l'ancien ». Le texte a été adopté par 85 voix contre 29 en première lecture, traduisant un consensus large au-delà des seuls bancs de la majorité.

Trois assouplissements majeurs

Le texte voté à l'Assemblée modifie le dispositif Jeanbrun sur trois axes structurants.

Premier axe — la suppression du seuil minimal de travaux. Un amendement porté par le MoDem et le Rassemblement national, finalement adopté, supprime toute obligation de travaux représentant un pourcentage minimum du prix d'acquisition. Les investisseurs auront donc la liberté d'adapter le volume de travaux aux besoins réels du logement — une bouffée d'oxygène pour les biens qui n'exigent qu'une rénovation ciblée plutôt qu'un chantier global.

Deuxième axe — un assouplissement de l'exigence énergétique. L'objectif d'atteindre les étiquettes A ou B après travaux est remplacé par une logique de progression : les logements classés F ou G devront gagner au moins deux classes énergétiques, ceux classés E une seule. Cette évolution vise à reconnaître la réalité technique de nombreuses copropriétés anciennes, pour lesquelles atteindre l'étiquette A est matériellement très difficile.

Troisième axe — la réintégration des maisons individuelles dans l'ancien. Initialement écartées du périmètre, les maisons anciennes seraient désormais éligibles, ce qui modifie considérablement la portée du dispositif. Les maisons individuelles représentent plus de la moitié du parc immobilier français et constituent l'essentiel de l'offre locative en dehors des grandes villes. Leur intégration ouvre le dispositif à des territoires aujourd'hui sous-équipés en logement locatif neuf ou récent.

Les autres ajustements du texte

La proposition de loi prévoit également plusieurs mesures techniques destinées à fluidifier l'investissement collectif et la rénovation. Elle valide un accès simplifié aux prêts collectifs de copropriété, qui doivent permettre de financer plus aisément les travaux votés en assemblée générale. Elle ouvre la possibilité de créer des groupements d'entreprises pour rationaliser les chantiers de rénovation à l'échelle d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier, et ainsi tirer les coûts unitaires vers le bas.

L'esprit général du dispositif Jeanbrun n'est pas remis en cause : neuf ans d'engagement, location nue à titre de résidence principale, plafonds de loyers et de ressources, amortissement fiscal calé sur le niveau de loyer pratiqué. Les ajustements votés visent à rendre la mécanique opérationnelle, pas à la transformer en simple cadeau fiscal.

Ce qui reste à confirmer

Le texte adopté à l'Assemblée n'est qu'une première lecture. Il doit désormais être examiné par le Sénat, et pourra faire l'objet d'amendements complémentaires avant l'adoption définitive — voire d'un éventuel passage en commission mixte paritaire si les chambres divergent. Tant que la loi n'est pas promulguée, les règles initiales restent celles en vigueur : pour un projet en cours d'acquisition ou de rénovation, mieux vaut donc continuer à raisonner sur la base du seuil de 30 % de travaux et de l'objectif DPE A/B, tout en suivant le calendrier parlementaire.

Plusieurs questions techniques restent par ailleurs ouvertes. Le coût budgétaire du dispositif, déjà estimé entre 2 et 3 milliards d'euros par an, sera mécaniquement majoré par l'élargissement du champ aux maisons et la suppression du seuil de travaux. Le Sénat pourrait introduire des contreparties — plafonnement par investisseur, recentrage géographique partiel, exigence renforcée sur la conformité du DPE après travaux — pour contenir cette pente.

Ce que cela change pour un investisseur

Pour un acheteur déjà engagé dans une opération Jeanbrun « ancien », le message est de tenir bon : si la promulgation intervient avant la signature de l'acte authentique, les nouvelles règles seront accessibles. Pour ceux qui hésitent à se lancer, la perspective d'un dispositif allégé constitue un signal positif, en particulier sur le segment des maisons en zone B2 ou C, jusqu'ici plombé par les contraintes initiales.

Le calendrier de promulgation conditionnera largement la cible 2026 fixée par le Gouvernement — 50 000 logements locatifs privés mis en chantier dès cette année. Sans assouplissement rapide, les volumes risquent de rester en deçà des ambitions ; avec lui, le dispositif pourrait jouer pleinement son rôle de relais du Pinel et soutenir l'offre locative privée dans les territoires les plus tendus comme dans les bourgs intermédiaires.

Pour les bailleurs déjà installés et les primo-investisseurs, l'enjeu est désormais de suivre attentivement le parcours sénatorial, qui décidera de la version finale du dispositif. Une promulgation avant la fin de l'année permettrait aux opérations engagées en 2026 d'en bénéficier rétroactivement — un calendrier que les acteurs du logement appellent ouvertement de leurs vœux.

Sources

• Médicis Immobilier Neuf — Vers un assouplissement du dispositif Jeanbrun (2 juin 2026)
• Bourse des Crédits — Les députés votent un net assouplissement du dispositif Jeanbrun
• MoneyVox — Dispositif Jeanbrun : les députés assouplissent les règles
• Journal de l'Agence — La proposition de loi de Valérie Létard assouplit le dispositif Jeanbrun
• Les Clés de la Banque — Relance logement : le statut de bailleur privé Jeanbrun en 2026

Photo de couverture : Travis Fish / Unsplash (licence libre).