Encadrement des loyers 2026 : bilan et incertitude sur la reconduction au-delà du 23 novembre

À l'approche de la fin de l'expérimentation de l'encadrement des loyers, prévue le 23 novembre 2026, le bilan se dessine : 69 villes appliquent désormais le dispositif, le décret de juillet 2025 a sécurisé la trajectoire jusqu'à l'été, mais la question d'une prorogation ou d'une généralisation reste ouverte. Locataires, bailleurs et collectivités attendent les arbitrages.

Un dispositif qui s'est massivement étendu en 2025-2026

Initialement cantonné à Paris (2019), Lille (2020) puis à la métropole lyonnaise et à Montpellier (2021), l'encadrement des loyers couvre, mi-2026, près de 69 communes réparties dans onze agglomérations. La loi ELAN avait posé le cadre de cette expérimentation, prolongée d'abord par la loi 3DS de février 2022 jusqu'au 24 novembre 2026, puis confortée par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 qui a sécurisé l'application du loyer de référence jusqu'au 31 juillet 2026 dans les zones concernées.

Au-delà des trois métropoles historiques, l'année 2024-2025 a vu l'arrivée d'Est Ensemble (Bagnolet, Bondy, Montreuil…), Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers…), Bordeaux Métropole, Grenoble-Alpes Métropole et plus récemment l'agglomération du Pays Basque (Biarritz, Bayonne, Anglet et 21 autres communes). Chaque arrêté préfectoral fixe désormais ses propres médianes et plafonds, recalculés annuellement à partir des observatoires locaux des loyers (OLL).

Quel effet observé sur les loyers en 2026 ?

Les premiers bilans des observatoires sont contrastés mais convergent sur un point : la hausse des loyers a été contenue à -2 à -4 % dans les zones encadrées hors Paris, par rapport à des territoires comparables non encadrés. À Paris intra-muros, où la pression est maximale, le loyer médian des annonces a baissé de 1,2 % en glissement annuel selon l'observatoire CLAMEUR — un recul modeste mais notable dans un marché historiquement haussier.

Du côté des bailleurs, l'application du complément de loyer (qui permet de dépasser le plafond pour des biens présentant des caractéristiques exceptionnelles : vue, terrasse, prestations) a connu un net resserrement : depuis le décret du 27 juillet 2023, le complément ne peut être appliqué que si le bien remplit au moins l'un des critères listés et exclut explicitement les biens classés F ou G au DPE.

Sanctions : un cadre plus opérationnel en 2026

Les amendes administratives pour non-respect des plafonds ont été relevées : jusqu'à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Plusieurs collectivités (Paris, Lille, Montpellier) ont étoffé leurs cellules de contrôle. La mairie de Paris revendique plus de 8 000 mises en demeure adressées entre 2020 et 2025, dont environ 30 % ayant abouti à une régularisation amiable ou contentieuse.

Pour le locataire, le recours est simple : il dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour contester un loyer supérieur au plafond et obtenir restitution du trop-perçu. Cette voie de droit reste pourtant largement sous-utilisée — environ 4 000 saisines de la commission départementale de conciliation en 2025 selon les estimations sectorielles.

Reconduction au-delà du 23 novembre : que va-t-il se passer ?

La grande question de l'automne 2026 reste la suivante : que devient le dispositif après l'échéance ? Trois scénarios sont sur la table.

• Une prorogation simple de l'expérimentation, dans le prolongement du décret du 15 juillet 2025, ce qui maintiendrait le cadre actuel pour deux à trois ans supplémentaires ;
• Une généralisation à l'ensemble des zones tendues (1 149 communes), portée par certains parlementaires et par l'Association des Maires de France pour les territoires à forte pression locative ;
• Un arrêt de l'expérimentation, défendu par une partie des organisations professionnelles (FNAIM, UNPI) qui dénoncent un dispositif décourageant l'investissement locatif.

Les arbitrages devraient intervenir d'ici la fin de l'été dans le cadre du projet de loi de finances 2027 ou d'un véhicule législatif dédié. Pour les bailleurs comme pour les locataires, la visibilité à 18 mois reste limitée. Notre conseil : conserver précieusement les justificatifs des loyers pratiqués, et pour les bailleurs, anticiper les éventuels rattrapages d'IRL 2026 avant un éventuel changement de cadre.

Sources

• Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 (Légifrance)
• Service-Public.fr — Encadrement des loyers
• Réseau national des observatoires locaux des loyers
• Ville de Paris — Bilan encadrement

Photo : Ismael Galaviz — Unsplash