FPI : observatoire du T2 2026 attendu début août, un premier rebond du logement neuf ?

La Fédération des Promoteurs Immobiliers publiera début août son observatoire du T2 2026 — un baromètre attendu par toute la filière construction. Après un premier trimestre catastrophique (-14,3 % de ventes, sous les 20 000 unités), la question est simple : la tendance s'aggrave-t-elle ou un premier signal de rebond apparaît-il ?

Un T1 2026 historique... par le bas

Rappel des chiffres publiés en avril : au T1 2026, les ventes de logements neufs ont plongé à 19 050 unités, en recul de -14,3 % sur un an. C'est la première fois depuis le début des relevés (2009) que le seuil symbolique des 20 000 unités trimestrielles n'est pas franchi. Les mises en vente accusent également le coup, à 11 649 unités (-19,2 %).

L'année 2025 avait déjà terminé sur des chiffres alarmants : 92 352 ventes annuelles cumulées, contre 103 481 en 2024 et 166 980 en 2019. La crise du neuf s'installe donc dans la durée, malgré les mesures gouvernementales (PTZ élargi, prolongation du Loc'Avantages…).

Quatre facteurs clés à surveiller au T2

La publication FPI attendue début août sera scrutée sur quatre points :

• Le volume trimestriel de ventes : un chiffre autour de 22 000-24 000 unités signalerait un premier rebond ; en-dessous de 20 000, la crise s'aggraverait ;
• La ventilation ventes détail / ventes en bloc : les ventes en bloc (à des bailleurs sociaux ou institutionnels) avaient limité leur baisse au T1 (-9,2 %). Un décrochage plus fort au T2 signalerait un désengagement du logement social ;
• Le hard stock : à 12 % du parc en commercialisation au T1, il devient préoccupant. Un dépassement de 14 % impliquerait des restructurations de bilan majeures pour plusieurs promoteurs ;
• Les mises en vente : elles avaient reculé de -19,2 % au T1. Un chiffre stable au T2 signalerait un premier signal de reprise de la production.

Les signaux positifs de mi-2026

Plusieurs éléments laissent penser à un rebond potentiel au T2 :

• Les permis de construire en collectif ont progressé de +29 % au T1 2026 sur un an — signe que les promoteurs recommencent à investir dans les études foncières ;
• L'élargissement du PTZ au 1er avril 2025 continue de produire ses effets sur la primo-accession dans le neuf ;
• La stabilisation des taux de crédit autour de 3,2-3,4 % redonne du pouvoir d'achat aux acquéreurs par rapport aux pics 2023-2024 ;
• Plusieurs promoteurs annoncent des opérations à prix négociés (-8 à -12 % par rapport à la grille initiale) pour écouler leur stock.

Les signaux négatifs qui persistent

À l'inverse, plusieurs vents contraires restent en place :

• La fin du Pinel depuis fin 2024 continue de peser sur le segment investisseur individuel — sans dispositif de substitution confirmé à ce jour ;
• Les coûts de construction restent élevés (ICC à +3,2 % annuel), plafonnant les capacités de baisse des prix de vente ;
• Le coût du foncier reste tendu dans les zones les plus prisées, où les promoteurs peinent à monter des opérations rentables ;
• L'attentisme lié au PLF 2027 (à venir fin septembre) freine les décisions d'investissement — nombre d'acheteurs préfèrent attendre les nouvelles règles fiscales.

Ce qu'anticipent les analystes

Les projections des professionnels convergent vers un T2 2026 légèrement mieux que le T1, autour de 20 500-22 000 unités vendues, sans constituer un vrai rebond. La FPI table sur une année 2026 à environ 85 000 unités, contre 92 352 en 2025 — un nouveau recul, mais avec des bases plus saines pour un rebond en 2027 si le PLF confirme la mise en place d'un dispositif de substitution au Pinel.

Pour les acquéreurs : la fenêtre du T2 est favorable

Trois arguments plaident pour un achat de logement neuf à l'été 2026 :

• Les promoteurs négocient les stocks accumulés — 5 à 12 % de décote négociables sur les biens en stock depuis plus de 3 mois ;
• Le PTZ élargi reste disponible jusqu'à fin 2027 avec des quotités jusqu'à 40 % du prix ;
• La livraison des programmes 2026-2027 est sécurisée par des promoteurs vigilants sur leur trésorerie — moins de risques de retards de chantier qu'en 2022-2023.

Notre lecture

Le T2 de la FPI sera le vrai révélateur de la trajectoire 2026-2027 du neuf : un rebond léger validerait la thèse d'une reprise cycliqque ; une nouvelle dégradation imposerait des mesures urgentes du gouvernement (dispositif défiscalisant, TVA à taux réduit, foncier public mobilisé). Pour les acquéreurs et investisseurs, le mid-year 2026 offre une fenêtre de prix négociable rare.

Sources

• FPI France — Observatoire du logement neuf
• FPI France — Les chiffres de l'Observatoire
• SDES — Construction neuve trimestrielle

Photo : EJ Yao — Unsplash