Baux commerciaux : l'ILC recule encore, ce que la révision de rentrée change pour bailleurs et locataires

C'est un renversement discret, mais il pèse sur des dizaines de milliers de contrats. L'indice des loyers commerciaux (ILC), qui sert de référence à l'indexation et à la révision de la plupart des baux commerciaux en France, ne monte plus : il baisse. Au premier trimestre 2026, l'Insee l'établit à 135,26, soit un repli de 0,45 % sur un an, après une baisse de 0,50 % au trimestre précédent.

Après trois années d'indexations à deux chiffres cumulés, qui ont mis sous tension la trésorerie de nombreux commerçants, l'ILC change donc de camp. Pour les baux dont la clause d'échelle mobile joue à la rentrée, cela signifie une chose simple et rarement anticipée : le loyer indexé peut diminuer. Voici comment lire cette bascule, et ce qu'il faut vérifier dans son bail avant d'appliquer quoi que ce soit.

Ce que dit exactement la statistique de l'Insee

La publication du 24 juin 2026 (Informations rapides n° 154) donne trois repères :

• Niveau : l'ILC du 1^er trimestre 2026 s'établit à 135,26.
• Variation annuelle : −0,45 % sur un an.
• Tendance : le recul se poursuit et s'accentue légèrement par rapport au trimestre précédent (−0,50 % au 4^e trimestre 2025, en glissement annuel).

Le calendrier de publication compte autant que le chiffre. L'Insee diffuse l'ILC environ douze à treize semaines après la fin du trimestre concerné, soit un rythme de fin mars, fin juin, fin septembre et mi-décembre. L'indice du 2^e trimestre 2026 est donc attendu fin septembre 2026 : c'est lui qui servira de référence à une bonne partie des révisions du dernier trimestre.

Pourquoi l'ILC baisse alors que les prix, eux, montent encore

La réponse tient à sa formule. Depuis le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, l'ILC ne combine plus que deux composantes : l'indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), à hauteur de 75 %, et l'indice du coût de la construction (ICC), pour 25 %.

Auparavant, une troisième composante — l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail — pesait 25 % et avait tiré l'ILC vers le haut au rythme de l'essor du commerce en ligne. Sa suppression avait précisément pour but d'amortir la volatilité de l'indice. Aujourd'hui, l'effet joue dans l'autre sens : la désinflation générale et le repli du coût de la construction se transmettent mécaniquement à l'ILC, avec le décalage propre à un indice trimestriel.

Autrement dit, un commerçant peut parfaitement voir son loyer indexé reculer alors même que ses charges d'exploitation, elles, continuent de progresser. L'ILC n'est pas un thermomètre de la santé du commerce : c'est une formule.

ILC ou ILAT : le bon indice dépend de l'activité, pas du local

C'est l'erreur la plus fréquente dans les avenants de révision. Deux indices coexistent :

• L'ILC s'applique aux baux des activités commerciales et artisanales : boutiques, restaurants, salons, ateliers.
• L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) vise les activités tertiaires hors commerce : bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques, plateformes.

Le critère est l'activité exercée, telle qu'elle figure au bail, et non la nature physique du local. Un bail qui vise le mauvais indice est une source classique de contentieux à la révision — et une raison de relire attentivement la clause avant d'envoyer un décompte. Si vous hésitez sur le régime applicable à votre situation, notre guide du bail commercial 3-6-9 détaille les droits et obligations de chaque partie, et celui du bail dérogatoire de courte durée précise les différences de régime.

Indexation annuelle et révision triennale : deux mécanismes à ne pas confondre

Un loyer commercial peut évoluer par deux voies distinctes, et la baisse de l'ILC ne les affecte pas de la même manière.

La clause d'indexation (échelle mobile)

C'est la voie la plus courante. Le bail prévoit un ajustement automatique à date fixe, en appliquant la variation de l'indice entre deux trimestres de référence. Elle est contractuelle : elle joue dans les deux sens dès lors que la clause ne prévoit pas de plancher. Une clause dite « à sens unique », qui n'autoriserait que les hausses, est de longue date jugée fragile — c'est précisément dans une phase de baisse d'indice que la question se pose concrètement.

La révision triennale légale

Prévue par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce, elle peut être demandée par l'une ou l'autre partie au moins tous les trois ans. Elle obéit à une logique différente : le loyer révisé est en principe plafonné par la variation de l'indice, mais il reste encadré par la notion de valeur locative. Elle se demande, elle ne s'applique pas d'office.

Point pratique souvent négligé : une révision ou une indexation ne se déclenche pas toute seule. Si le bailleur ne réclame rien, le loyer reste en l'état. Dans une phase de baisse d'indice, l'inertie profite donc au bailleur — et c'est au locataire de faire le calcul et de formuler sa demande.

Ce que ça change concrètement, chiffres en main

Prenons un local commercial dont le loyer annuel s'établit à 24 000 € HT HC, avec une clause d'indexation annuelle assise sur l'ILC.

• Avec une variation d'indice de −0,45 %, le loyer indexé passe à environ 23 892 € HT HC, soit une économie annuelle d'environ 108 € pour le locataire.
• Pour mémoire, une indexation de +5 % telle qu'on en a connu en 2022-2023 aurait ajouté 1 200 € sur la même base.

L'effet unitaire est donc modeste. Son intérêt est ailleurs : il stoppe une dérive. Sur un portefeuille de plusieurs baux, la différence entre un loyer qui a suivi mécaniquement l'inflation pendant trois ans et un loyer qui se stabilise change la valorisation du bien — et donc son rendement affiché. Pour un investisseur, c'est un paramètre à intégrer avant tout achat de murs commerciaux : la vacance et la solidité de l'exploitant pèsent bien plus lourd qu'un dixième de point d'indexation.

Les trois vérifications à faire avant la rentrée

1. Identifier l'indice et les trimestres de référence inscrits au bail. Une indexation calculée sur un trimestre différent de celui stipulé est contestable, y compris plusieurs années après.
2. Vérifier l'absence de clause plancher. Certaines rédactions neutralisent la baisse. Leur validité se discute, mais leur simple présence change la négociation.
3. Anticiper la publication de fin septembre. L'ILC du 2^e trimestre 2026 déterminera les révisions du dernier trimestre. Le calendrier réel de l'Insee, décalé de trois mois, laisse le temps de préparer le décompte.

Côté investisseur, cette séquence rappelle une règle simple : le rendement d'un commerce ne se construit pas sur l'indexation, mais sur l'emplacement et la capacité de l'exploitant à payer. Notre guide pour investir dans un local commercial détaille les critères qui font, eux, une vraie différence sur dix ans.

Sources

• Insee — Informations rapides n° 154 : indice des loyers commerciaux, 1^er trimestre 2026 (publication du 24 juin 2026)
• Insee — Série longue de l'indice des loyers commerciaux (ILC)
• Légifrance — Décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 modifiant le décret n° 2008-1139 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux

Photo : Marcellin Bric — Unsplash — devanture de commerce, île Saint-Louis à Paris