La vente d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un local commercial, nécessite la réalisation de plusieurs diagnostics techniques obligatoires. Ces diagnostics permettent au futur acquéreur d'avoir une vision claire de l'état du bien et des éventuels travaux à prévoir. Dans cet article, nous vous présentons les diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente d'un bien immobilier, leur durée de validité et les sanctions encourues en cas de non-conformité.

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

1.1. Qu'est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui permet d'estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il classe le bien immobilier selon une échelle allant de A (très économe) à G (très énergivore). Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable pour une durée de 10 ans.

1.2. Quand est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire pour tous les biens immobiliers mis en vente, qu'il s'agisse de maisons individuelles, d'appartements en copropriété ou de locaux commerciaux. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

1.3. Sanctions en cas de non-conformité

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a une valeur contractuelle. Ainsi, en cas d'erreur dans le diagnostic, l'acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts.

2. Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

2.1. Qu'est-ce que le CREP ?

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est un diagnostic visant à repérer la présence de plomb dans les revêtements d'un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable pour une durée de 1 an si du plomb est détecté à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, et sans limite de durée si aucune trace de plomb n'est détectée.

2.2. Quand est-il obligatoire ?

Le CREP est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949, qu'ils soient à usage d'habitation ou commercial. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

2.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité du CREP, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la vente.

3. Diagnostic Amiante

3.1. Qu'est-ce que le diagnostic amiante ?

Le diagnostic amiante consiste à rechercher la présence d'amiante dans les matériaux et produits de construction d'un bien immobilier. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable pour une durée illimitée si aucune trace d'amiante n'est détectée, et pour une durée de 3 ans si des matériaux ou produits contenant de l'amiante sont identifiés.

3.2. Quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

3.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité du diagnostic amiante, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la vente.

4. Diagnostic Termites

4.1. Qu'est-ce que le diagnostic termites ?

Le diagnostic termites vise à identifier la présence de termites dans un bien immobilier. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable pour une durée de 6 mois.

4.2. Quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic termites est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral relatif au risque termite. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

4.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité du diagnostic termites, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la vente.

5. État des Installations Intérieures de Gaz et d'Électricité

5.1. Qu'est-ce que l'état des installations intérieures de gaz et d'électricité ?

L'état des installations intérieures de gaz et d'électricité permet d'évaluer la sécurité des installations de gaz et d'électricité d'un bien immobilier. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et est valable pour une durée de 3 ans.

5.2. Quand est-il obligatoire ?

L'état des installations intérieures de gaz et d'électricité est obligatoire pour les biens immobiliers dont les installations de gaz et d'électricité ont plus de 15 ans. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

5.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité de l'état des installations intérieures de gaz et d'électricité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la vente.

6. État des Risques et Pollutions (ERP)

6.1. Qu'est-ce que l'ERP ?

L'État des Risques et Pollutions (ERP) permet d'informer l'acquéreur sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et sols pollués auxquels le bien immobilier est exposé. Il doit être établi par le vendeur et est valable pour une durée de 6 mois.

6.2. Quand est-il obligatoire ?

L'ERP est obligatoire pour tous les biens immobiliers situés dans une commune couverte par un Plan de Prévention des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques, un Plan de Prévention des Risques Sismiques ou dans une zone à potentiel radon. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

6.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité de l'ERP, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. L'acquéreur peut alors demander une diminution du prix de vente ou l'annulation de la vente.

7. Diagnostic Assainissement Non Collectif

7.1. Qu'est-ce que le diagnostic assainissement non collectif ?

Le diagnostic assainissement non collectif concerne les biens immobiliers non raccordés au réseau public d'assainissement. Il permet de vérifier la conformité de l'installation d'assainissement autonome et doit être réalisé par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC). Ce diagnostic est valable pour une durée de 3 ans.

7.2. Quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire pour les biens immobiliers non raccordés au réseau public d'assainissement. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

7.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-conformité du diagnostic assainissement non collectif, le vendeur doit réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d'un an à compter de la vente.

8. Information sur la Présence d'un Risque de Mérule

8.1. Qu'est-ce que le diagnostic mérule ?

Le diagnostic mérule vise à informer l'acquéreur sur la présence d'un risque de mérule, un champignon qui peut causer des dégâts importants dans les structures en bois d'un bien immobilier. Ce diagnostic n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé dans les zones à risque.

8.2. Quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic mérule n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour les biens immobiliers situés dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral relatif au risque de mérule. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

8.3. Sanctions en cas de non-conformité

En cas de présence de mérule détectée après la vente et jugée comme un vice caché, la responsabilité civile du vendeur peut être engagée.

9. Diagnostic Nuisances Sonores Aériennes

9.1. Qu'est-ce que le diagnostic nuisances sonores aériennes ?

Le diagnostic nuisances sonores aériennes concerne les biens immobiliers situés dans une zone de bruit définie par le Plan d'Exposition au Bruit des aérodromes. Il informe l'acquéreur sur les niveaux de bruit auxquels le bien est exposé. Ce diagnostic a une valeur indicative et n'a pas de durée de validité.

9.2. Quand est-il obligatoire ?

Le diagnostic nuisances sonores aériennes est obligatoire pour les biens immobiliers situés dans une zone de bruit définie par le Plan d'Exposition au Bruit des aérodromes. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

9.3. Sanctions en cas de non-conformité

Ce diagnostic n'a qu'une valeur indicative, et aucune sanction n'est prévue en cas de non-conformité.

10. Audit Énergétique

10.1. Qu'est-ce que l'audit énergétique ?

L'audit énergétique est un diagnostic approfondi de la performance énergétique d'un bien immobilier. Il est obligatoire pour les maisons ou immeubles non soumis au régime de la copropriété et considérés comme des "passoires énergétiques", c'est-à-dire dont le DPE est de classe F ou G.

10.2. Quand est-il obligatoire ?

L'audit énergétique sera obligatoire à partir du 1er avril 2023 lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble non soumis au régime de la copropriété et considéré comme une passoire énergétique. Il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente.

10.3. Sanctions en cas de non-conformité

Les sanctions en cas de non-conformité de l'audit énergétique n'ont pas encore été définies, mais il est probable que des sanctions similaires à celles du DPE soient appliquées.

Conclusion

La réalisation des diagnostics obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier est essentielle pour protéger l'acquéreur et garantir la transparence de la transaction. Le vendeur doit s'assurer de la conformité de ces diagnostics et de leur validité pour éviter des sanctions et des litiges ultérieurs. Il est donc recommandé de faire appel à des diagnostiqueurs certifiés et de vérifier régulièrement la validité des diagnostics en sa possession.