La mise en location d'un bien immobilier peut sembler complexe, surtout lorsque l'on est un propriétaire débutant. Pour vous aider à louer votre appartement ou votre maison dans les meilleures conditions, nous avons rassemblé toutes les étapes clés du processus de location. Suivez notre guide pour mettre votre logement sur le marché locatif en toute sérénité.

Étape 1 : Proposer un bien en bon état

Conformité aux normes

La première étape pour louer votre bien immobilier est de proposer un logement décent et conforme aux normes en vigueur. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le propriétaire bailleur est tenu de fournir un logement salubre et exempt de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Il doit également répondre à un critère de performance énergétique minimale.

Un logement décent doit notamment disposer d'une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres ou un volume de 20 m³. Le logement doit également être conforme à la norme électrique en vigueur au moment de l'installation ou de la rénovation complète du système électrique.

Réalisation des travaux

Afin de vous assurer de proposer un logement décent, il est recommandé de réaliser des travaux avant sa mise en location. Ces travaux peuvent inclure des réparations, des améliorations du confort ou encore des travaux d'isolation. Sachez que vous pourrez déduire ces travaux de vos revenus locatifs selon votre statut fiscal.

Étape 2 : Choisir le type de bail

Location vide

La location vide, également appelée location nue, consiste à louer un logement sans meubles. Le bail est alors signé pour une durée minimale de 3 ans reconductibles. C'est le type de location le plus courant, surtout pour les logements de grande surface.

Location meublée

La location meublée est une autre option, souvent privilégiée pour les petites surfaces comme les studios ou les deux-pièces. Dans ce cas, le logement doit être équipé de meubles et d'équipements suffisants pour permettre au locataire de s'installer immédiatement. La liste des meubles et équipements obligatoires est encadrée par la loi. Le bail de location meublée est signé pour une durée d'un an renouvelable, ou de neuf mois pour les étudiants.

Le choix entre une location vide et une location meublée doit se faire en fonction de la demande locative dans votre zone géographique et du type de logement que vous proposez. Notez également que le choix du type de bail aura un impact sur votre imposition.

Étape 3 : Fixer le montant du loyer et des charges

Déterminer le loyer

Fixer le montant du loyer ne s'improvise pas. Vous devrez respecter l'encadrement des loyers si vous êtes dans une zone où ce dispositif s'applique, sous peine de sanctions financières. Si vous êtes dans une zone non concernée par l'encadrement des loyers, vous pouvez fixer votre loyer en fonction des estimations des agents immobiliers, de l'Observatoire des loyers ou des annonces de biens similaires au vôtre.

Calculer les charges

Le montant des charges récupérables est à fixer en même temps que le loyer. Vous pouvez déterminer un montant forfaitaire ou réel, en fonction des dépenses réellement engagées pour le logement. Les charges doivent être justifiées et estimer à leur juste valeur. Une fois le montant fixé, il doit être spécifié dans le bail et s'ajoute au montant du loyer.

Étape 4 : Réaliser les diagnostics immobiliers

La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire pour mettre en location votre bien. Ces diagnostics permettent d'informer le locataire sur l'état du logement, sa consommation énergétique, l'état de ses installations ou encore son exposition au bruit. La liste des diagnostics obligatoires est encadrée par la loi et doit être annexée au bail.

Étape 5 : Déposer une annonce de location

Rédiger l'annonce

La rédaction d'une annonce de location est une étape cruciale pour attirer des locataires potentiels. Veillez à inclure toutes les informations pertinentes dans votre annonce : superficie du logement, nombre de pièces, situation géographique, montant du loyer et des charges, type de bail, disponibilité du bien, etc. N'hésitez pas à ajouter de belles photos pour mettre en valeur votre logement.

Choisir les supports de communication

Pour maximiser la visibilité de votre annonce, n'hésitez pas à la diffuser sur différents supports de communication : sites web spécialisés, réseaux sociaux, vitrines d'agences immobilières, etc. Pensez également à placer votre annonce de location sur Zimo, un site dédié à la location immobilière.

Étape 6 : Organiser les visites

Planifier les visites

La gestion des visites demande un peu d'organisation. Prévoyez des créneaux horaires pour les visites et assurez-vous d'être disponible pour accompagner les candidats à la location lors de celles-ci. Vous pouvez également confier cette tâche à une agence immobilière pour vous faciliter la vie.

Préparer le logement

Avant chaque visite, veillez à ce que votre logement soit propre et rangé. Les locataires potentiels doivent pouvoir se projeter dans les lieux et s'imaginer y vivre. N'hésitez pas à effectuer quelques travaux de rafraîchissement si nécessaire.

Étape 7 : Sélectionner le locataire

Analyser les dossiers

Une fois les visites effectuées, vous devrez choisir le locataire qui vous semble le plus à même de respecter ses obligations de paiement et d'entretien du logement. Pour cela, basez-vous sur les dossiers de location fournis par les candidats, en vérifiant notamment leurs revenus, leur situation professionnelle et leurs antécédents locatifs.

Respecter la réglementation

Attention à ne pas demander des pièces justificatives non autorisées par la loi, sous peine d'amende. La liste des documents que vous pouvez demander au locataire et à la caution éventuelle est encadrée par décret. Par exemple, vous ne pouvez pas exiger un RIB ou une carte vitale.

Étape 8 : Rédiger le contrat de location et réaliser l'état des lieux

Préparer le contrat de location

Le contrat de location doit être rédigé par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire. Il doit préciser les noms des parties, la date de début du bail, l'adresse du logement, sa description, le montant du loyer, les charges, les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie. Le dossier de diagnostics immobiliers doit être annexé au bail.

Effectuer l'état des lieux d'entrée

Avant de remettre les clés au locataire, réalisez un état des lieux d'entrée qui consigne l'état du logement et de ses équipements au moment de l'installation du locataire. Cet état des lieux sera comparé à celui réalisé lors du départ du locataire, afin de déterminer les éventuelles dégradations dont il devra s'acquitter.

Étape 9 : Souscrire aux assurances

Assurance responsabilité civile

En tant que propriétaire bailleur, vous devez souscrire à une assurance responsabilité civile, qui vous couvre en cas de dommages causés à des tiers par votre logement. Cette assurance est obligatoire.

Garantie des loyers impayés

Pour vous prémunir contre les risques de loyers impayés, vous pouvez souscrire à une garantie des loyers impayés (GLI). Cette assurance facultative vous permet d'être indemnisé en cas de défaut de paiement de votre locataire.

Étape 10 : Déclarer les revenus locatifs

Les revenus générés par la location de votre bien doivent être déclarés chaque année à l'administration fiscale. Plusieurs régimes fiscaux sont disponibles, en fonction de votre situation et du type de location. Vous pouvez ainsi opter pour le régime réel, le régime micro-foncier, le régime micro BIC ou encore le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Chacun offre des avantages fiscaux qu'il est important de connaître pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

En suivant ces étapes clés, vous serez en mesure de louer votre bien immobilier en toute sérénité et de profiter des revenus locatifs qu'il peut vous apporter. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de l'immobilier pour vous aider dans cette démarche et optimiser la gestion de votre investissement locatif.