Livret A : la baisse attendue au 1er août 2026 pourrait relancer l arbitrage vers l immobilier

Le 1er août 2026, la Banque de France communiquera au ministre de l'Économie le résultat de la formule semestrielle de calcul du Livret A. Après un maintien exceptionnel à 2,50 % pendant 12 mois (février 2026 puis août 2025 gelés), la baisse cette fois paraît inévitable : le consensus des économistes attend un taux compris entre 1,50 % et 2,00 %. Pour les 57 millions de détenteurs et les 411 milliards d'euros d'encours, l'arbitrage vers l'immobilier locatif redevient un vrai sujet.

Rappel : comment le taux du Livret A est calculé

Depuis la réforme de février 2020, le taux du Livret A résulte d'une formule automatique révisée deux fois par an (1er février et 1er août) :

Taux Livret A = (moyenne inflation semestrielle hors tabac + moyenne €STR semestrielle) ÷ 2

Avec un plancher de 0,50 %. Le Gouverneur de la Banque de France peut cependant proposer au ministre de l'Économie de déroger à la formule pour protéger le pouvoir d'achat des épargnants (choix retenu par Bruno Le Maire en 2023 et à nouveau en février 2026 : blocage à 2,50 %).

Ce que dit la formule pour août 2026

Application chiffrée à partir des données publiées jusqu'à juillet 2026 :

• Inflation hors tabac (moyenne janvier-juin 2026) : environ 1,1 % ;
• €STR (moyenne janvier-juin 2026) : environ 2,0 % ;
• Moyenne : (1,1 + 2,0) / 2 = 1,55 %, arrondi à 1,50 %.

Le résultat brut serait donc 1,50 %. Le gouvernement peut toujours arbitrer à la hausse pour préserver le pouvoir d'achat des épargnants — un arbitrage à 1,75 % ou 2,00 % reste envisageable. Un maintien à 2,50 % paraît en revanche exclu : la Cour des comptes a explicitement pointé en juin 2026 le coût pour le financement du logement social des blocages répétés.

Trois scénarios possibles au 1er août 2026

Scénario 1 — Application stricte de la formule : 1,50 %

Le taux le plus bas depuis février 2022. Pour un livret plein (22 950 €), la rémunération passerait de 574 €/an à 344 €/an, soit une perte annuelle de 230 €. Effet immédiat : accélération du mouvement d'arbitrage vers d'autres supports (assurance-vie, PEA, immobilier locatif, SCPI).

Scénario 2 — Arbitrage gouvernemental intermédiaire : 1,75 %

Le scénario que privilégient les fédérations bancaires. Il permet d'éviter le choc politique tout en laissant respirer les organismes HLM et Bpifrance (financés par les dépôts). Rémunération annuelle sur livret plein : 402 €/an.

Scénario 3 — Arbitrage protecteur : 2,00 %

Le scénario défendu par les associations de consommateurs (UFC-Que Choisir, CLCV) au motif que l'inflation sous-jacente reste tenace à 2,3 %. Rémunération annuelle : 459 €/an.

Le consensus Bloomberg / Reuters au 25 juillet donne : 1,75 % (probabilité 55 %), 1,50 % (30 %), 2,00 % (15 %).

Le LEP reste protégé — mais son plafond est bas

Le Livret d'Épargne Populaire (LEP), réservé aux foyers modestes (revenus < 22 823 € pour une part), suit une formule différente qui privilégie l'inflation. Sa rémunération pour août 2026 devrait s'établir autour de 3,00 %. Reste que son plafond est limité à 10 000 € — insuffisant pour absorber un patrimoine liquide significatif.

Livret A à 1,50-1,75 % : le déclencheur d'arbitrages patrimoniaux

La baisse attendue rebattra les cartes de l'épargne des Français :

Immobilier locatif : effet de levier redevient favorable

Avec un taux immobilier 20 ans à 3,25 % et un Livret A à 1,50 %, l'écart de rendement se creuse en faveur de l'immobilier. Un investissement locatif générant 5-7 % brut (soit 3-4 % net après charges et fiscalité) offre un différentiel séduisant. Les SCPI, dont le rendement moyen 2025 s'est établi à 4,72 % (source ASPIM), redeviennent particulièrement attractives.

Assurance-vie : fonds euros et unités de compte

Les fonds euros des grands assureurs ont servi 2,8 à 3,4 % en 2025. Sans faire mieux dans l'absolu, ils dépassent facilement le Livret A post-baisse, avec en prime la souplesse fiscale (abattement 4 600 € / 9 200 € après 8 ans).

PEL — le grand retour ?

Les Plans d'Épargne Logement souscrits après le 1er juillet 2025 servent 2,50 % pendant 4 ans, avec droit à un prêt immobilier à 3,45 %. Face à un Livret A à 1,50 %, le PEL redevient un placement pertinent — surtout pour préparer un futur achat immobilier.

Impact sur le marché immobilier attendu

Historiquement, chaque baisse du Livret A de 50 points de base entraîne :

• Une déformation de l'épargne des ménages vers les placements de plus long terme (assurance-vie, SCPI, immobilier direct) — environ 6 à 12 Md€ selon les études de la Banque de France ;
• Un léger regain de la demande sur l'investissement locatif — bailleurs particuliers cherchant à défiscaliser (LMNP, Denormandie, Pinel jusqu'à fin 2027 sur biens neufs) ;
• Une tension supplémentaire sur les zones tendues — les épargnants tendent à privilégier les grandes métropoles pour l'investissement, où les biens sont plus liquides.

L'effet secondaire : le logement social sous tension

Le Livret A finance le logement social via la Caisse des Dépôts (65 % de son encours). Chaque baisse de taux allège la charge des organismes HLM — le coût du refinancement diminue. À l'inverse, chaque hausse crée une pression sur leur trésorerie. Le taux à 2,50 % maintenu 12 mois a coûté environ 1,4 milliard d'euros de surcharge aux bailleurs sociaux, selon l'USH (Union sociale pour l'habitat) — d'où le lobbying pour une baisse rapide.

Notre conseil aux épargnants

• Ne pas vider son Livret A précipitamment : la liquidité gratuite (retrait immédiat) reste précieuse pour la trésorerie de précaution. Conserver l'équivalent de 3-6 mois de dépenses ;
• Maximiser le LEP si éligible : à 3,00 %, il reste le meilleur placement sans risque du marché ;
• Étudier une entrée en SCPI : versement ponctuel ou programmé, rendement 4-5 % net, mutualisation du risque immobilier. Voir notre guide SCPI ;
• Rouvrir un PEL pour préparer un achat immobilier à horizon 3-5 ans : le prêt à 3,45 % est un droit acquis, précieux si les taux repartent à la hausse ;
• Vérifier la fiscalité de votre assurance-vie : les fonds euros restent compétitifs si votre contrat est de plus de 8 ans.

Sources

• Banque de France — Taux du Livret A
• INSEE — Indice des prix à la consommation hors tabac
• Union sociale pour l'habitat (USH)
• ASPIM — Association des sociétés de placement immobilier

Photo : Andre Taissin — Unsplash