Marché immobilier Carpentras 2026 : prix, porte d'Orange, TER vers Avignon et une sous-préfecture du Vaucluse à 2 039 €/m², 21 % sous Avignon

Sous-préfecture du Vaucluse, Carpentras compte 31 619 habitants (Insee, 2023) et affiche 2 039 €/m² dans les annonces de vente Zimo : 21 % de moins qu'Avignon, 25 % de moins que la médiane départementale. L'écart est bien plus faible côté loyers : 554 € par mois en médiane contre 590 € à Avignon, ce qui place le rendement brut indicatif d'un appartement à 5,6 %, au niveau de la cité des Papes.

L'essentiel en quatre points

• Prix : 2 039 €/m² en médiane, contre 2 575 €/m² à Avignon, 2 459 €/m² à Cavaillon, 2 336 €/m² à Orange et 2 727 €/m² pour le Vaucluse.
• Loyers : 554 € par mois en médiane, soit environ 5,6 % de rendement brut indicatif pour un appartement (118 800 € de prix médian).
• Un marché de locataires : 51,3 % des résidences principales sont louées, et la commune compte 9,7 % de logements vacants.
• Accès : le TER relie Carpentras à Avignon depuis le 25 avril 2015, en une trentaine de minutes jusqu'à Avignon-Centre ; la gare TGV d'Avignon est à environ 38 minutes.

Ce que disent les annonces

Sur les 277 annonces de vente publiées sur Zimo le 13 novembre 2026, la médiane s'établit à 175 000 € pour 84 m². Les trois quarts des biens se situent entre 1 671 et 2 663 €/m². Contrairement à beaucoup de villes de taille comparable, l'offre est équilibrée entre maisons et appartements :

• Appartements (123 annonces) : 1 840 €/m², soit 118 800 € pour 65 m² ; T2 (31 annonces) : 1 900 €/m², soit 76 000 € ; T3 (49 annonces) : 1 802 €/m², soit 125 000 € ;
• Maisons (148 annonces) : 2 414 €/m², soit 266 500 € pour 112 m² ; de 80 à 120 m² (55 annonces) : 245 000 € ; de 120 à 180 m² (44 annonces) : 350 000 € ;
• Location (201 annonces) : 554 € par mois en médiane pour 47 m², dont 420 € pour un T1 (30 annonces), 540 € pour un T2 (76 annonces) et 665 € pour un T3 (53 annonces).

La maison est plus chère au mètre carré que l'appartement (2 414 contre 1 840 €/m², soit 31 % de plus), un écart typique des villes où l'habitat individuel reste recherché. Les annonces sont à consulter sur les pages des appartements à vendre à Carpentras et des maisons à vendre à Carpentras.

Rapporté aux médianes des appartements, un loyer de 554 € par mois (6 648 € par an) pour un prix de 118 800 € donne un rendement brut indicatif d'environ 5,6 %. Ces chiffres croisent des échantillons différents, sans charges, fiscalité ni vacance : c'est un ordre de grandeur, pas un rendement garanti. Les locations à Carpentras donnent les loyers du moment.

Carpentras face à ses voisines du Vaucluse

Les médianes de vente relevées le même jour placent Carpentras sous toutes les villes comparables du département :

• Carpentras (277 annonces) : 2 039 €/m², loyer médian de 554 € ;
• Orange (236 annonces) : 2 336 €/m², soit 15 % de plus que Carpentras, loyer médian de 580 € ;
• Cavaillon (203 annonces) : 2 459 €/m², soit 21 % de plus, loyer médian de 597 € ;
• Avignon (1 265 annonces) : 2 575 €/m², soit 26 % de plus, loyer médian de 590 € — voir notre étude de la préfecture du Vaucluse ;
• Vaucluse (5 720 annonces) : 2 727 €/m², soit 34 % de plus, loyer médian de 617 €.

Le prix recule de 21 % entre Avignon et Carpentras, mais le loyer médian de seulement 6 % (554 € contre 590 €). C'est ce qui explique un rendement brut indicatif d'appartement de 5,6 %, identique à celui d'Avignon et supérieur à celui d'Orange (5,2 %) et de Cavaillon (5,4 %) selon les mêmes médianes. Le hub immobilier de Carpentras regroupe l'ensemble des annonces. Pour comparer avec une autre sous-préfecture du sillon rhodanien, voir notre étude de Montélimar.

Une ville qui a gagné 3 310 habitants en six ans

Le dossier complet de l'Insee décrit une commune de 31 619 habitants en 2023, contre 28 309 en 2017 : +1,9 % par an en moyenne. Sur 16 341 logements, 87,7 % sont des résidences principales (14 332), 2,6 % des résidences secondaires ou occasionnelles (417) et 9,7 % des logements vacants (1 592). Les locataires représentent 51,3 % des ménages (7 359) et les propriétaires 46,8 % (6 708).

Le profil social est marqué : le niveau de vie médian est de 20 730 € et le taux de pauvreté de 30,1 % (Filosofi 2023, dont l'Insee précise qu'il n'est pas directement comparable aux millésimes précédents). Le taux de chômage des 15-64 ans, au sens du recensement, est de 16,7 %, contre 21,4 % en 2017. La zone compte 14 267 emplois. Pour un investisseur, c'est un marché de locataires nombreux, mais aux revenus modestes : le loyer médian de 554 € doit être mis en regard de cette capacité de paiement, et la vacance de 9,7 % des logements invite à comparer les adresses plutôt qu'à se fier à la médiane communale.

Patrimoine : la porte d'Orange et les remparts

Les remparts de Carpentras ont été construits entre 1357 et 1392 ; la porte d'Orange est la seule porte conservée de l'enceinte du XIVe siècle. La ville abrite aussi une synagogue reconstruite en 1741, présentée par Wikipédia comme la plus ancienne de France encore en usage, et l'Hôtel-Dieu bâti sous Joseph-Dominique d'Inguimbert, sur les plans d'Antoine d'Allemand. Un marché hebdomadaire du vendredi y est attesté dès le Moyen Âge.

Pour un bien situé aux abords d'un monument protégé, les travaux extérieurs peuvent être soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France : se renseigner en mairie avant un projet de façade. Les protections exactes de chaque édifice ne sont pas détaillées ici.

Accessibilité : un TER, pas de TGV

Carpentras n'a pas de gare TGV. Le TER Avignon–Carpentras a rouvert le 25 avril 2015, avec le premier départ de voyageurs depuis Carpentras depuis 1938 ; il dessert Monteux, Entraigues-sur-la-Sorgue et Sorgues avant Avignon-Centre, à environ 30 minutes, et Avignon TGV à environ 38 minutes selon la page Wikipédia de la commune. Les horaires du service s'étendent de 6 h à 21 h. Ces durées sont à vérifier auprès de la SNCF avant un projet qui dépend du trajet vers Paris ou Marseille.

Avignon est à environ 30 km. Les prix de Zimo ne permettent pas de mesurer le poids de cette accessibilité dans l'écart observé avec la préfecture.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Carpentras (COM-84031), recensement 2023 et Filosofi 2023 (population, logements, emploi, chômage, revenus) : insee.fr.
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, annonces publiées au 13 novembre 2026 (Carpentras, Orange, Cavaillon, Avignon, Vaucluse).
• Wikipédia, « Carpentras » (statut de sous-préfecture du Vaucluse, remparts, porte d'Orange, synagogue, Hôtel-Dieu, ligne TER Avignon–Carpentras) : wikipedia.org.

Photo d'illustration : une rue étroite bordée de bâtiments et de plantes en pot ; le photographe déclare Aix-en-Provence comme lieu, la photo n'illustre pas Carpentras. Photo : Victoire Drouet (@viictoire_d) / Unsplash.