Annonce immobilière : la Cour de cassation juge le 8 octobre 2026 qu'il faut rechercher si elle vaut offre au public liant le vendeur au premier acceptant (pourvoi n° 25-10.100)

Une annonce de vente en ligne peut-elle lier le vendeur à celui qui l'accepte au prix affiché ? Dans un arrêt du 8 octobre 2026 (pourvoi n° 25-10.100), la 3e chambre civile de la Cour de cassation casse un arrêt de la cour d'appel de Paris qui avait rejeté les demandes d'un candidat acquéreur sans rechercher si l'annonce constituait une offre de vente. Elle ne dit pas que l'annonce valait offre : elle exige que les juges le vérifient.

L'essentiel en quatre points

• Décision : Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, pourvoi n° 25-10.100, arrêt n° 552 F-D ; cassation partielle, renvoi devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
• Texte visé : article 1114 du code civil, selon lequel « l'offre faite au public lie le pollicitant à l'égard du premier acceptant ».
• Reproche : la cour d'appel n'avait pas recherché, « comme il le lui était demandé », si l'annonce initiale constituait une offre de vente.
• Portée : la Cour ne juge pas que la vente est parfaite ; elle impose un examen de l'annonce, qui reste à faire.

Les faits

Le 16 octobre 2018, un vendeur met en ligne un appartement à 1 050 000 €. Deux candidats le visitent le 20 octobre. Le 22 octobre, le vendeur demande au premier de confirmer son offre, en l'interrogeant sur sa capacité à signer sans condition suspensive de financement et sur une date de réitération. Le candidat confirme le jour même, au prix affiché. Le 26 octobre, le notaire du vendeur indique qu'il n'est pas donné suite à l'offre de ce premier candidat. Le vendeur vend ensuite à deux autres acquéreurs, par acte authentique du 12 avril 2019 ; l'un d'eux, qui avait visité le bien en même temps que le premier candidat, avait proposé un prix supérieur, financé en partie par un prêt bancaire.

Le premier candidat avait assigné le vendeur en perfection de la vente dès le 18 février 2019, puis les acquéreurs en intervention forcée le 7 juillet 2020.

Pourquoi la cour d'appel avait rejeté la demande

Selon l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 novembre 2024, tel que le rapporte la Cour de cassation, le candidat n'avait pas répondu utilement au courriel du vendeur du 22 octobre. Ce courriel exprimait la volonté du vendeur d'être lié à des conditions différentes de l'offre initiale, avec deux ajouts : un achat sans financement bancaire et une date de réitération. Les témoignages de proches, dont la force probante était affaiblie par leurs liens avec le candidat, n'établissaient pas l'acceptation du vendeur.

Ce que juge la Cour de cassation

Au visa de l'article 1114, la Cour rappelle que l'offre faite au public lie son auteur « dans les mêmes conditions que l'offre faite à personne déterminée ». Elle reproche à la cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'annonce initiale constituait une offre de vente, ce qui prive sa décision de base légale. L'arrêt est cassé, sauf en ce qu'il confirme le rejet des demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre des frais d'hébergement. Les dépens sont mis à la charge du vendeur et des acquéreurs, qui versent 3 000 € au candidat au titre de l'article 700.

Ce que la décision ne tranche pas

• Elle ne qualifie pas l'annonce : c'est à la cour d'appel de renvoi de dire si elle valait offre ferme.
• Elle ne dit pas qu'une vente est conclue. Une vente immobilière suppose un accord sur la chose et le prix (article 1583 du code civil), et la décision n'établit pas que cet accord existait ici.
• Elle est marquée « F-D » : la page consultée n'indique pas de publication au bulletin, ce qui invite à ne pas en tirer de règle générale.

Ce que cela suggère en pratique

Pour un vendeur, l'affaire montre l'intérêt de rédiger une annonce comme une invitation à discuter plutôt que comme une proposition ferme, et de ne pas échanger de courriels que l'on pourrait lire comme une acceptation : voir notre guide sur le mandat de vente. Pour un acquéreur, formaliser sa proposition par écrit reste le réflexe : notre guide sur l'offre d'achat immobilière détaille sa rédaction et sa validité, et celui sur le compromis et la promesse de vente les étapes suivantes. Ce sont des repères généraux, pas un avis juridique : une situation précise relève d'un notaire ou d'un avocat.

Sources

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2026, pourvoi n° 25-10.100, arrêt n° 552 F-D, texte intégral consulté sur Livv : livv.eu.
• Code civil, articles 1114 et 1583, sur Légifrance : legifrance.gouv.fr.

Photo d'illustration : un panneau « à vendre » vert et blanc sur lequel est perché un oiseau ; la photo ne déclare pas de lieu et ne représente pas le bien du litige. Photo : Richard Bell (@maplerockdesign) / Unsplash.