Marché immobilier Castres 2026 : prix, musée Goya, Pierre Fabre, TER vers Toulouse et une sous-préfecture du Tarn 30 % moins chère qu'Albi

Seule sous-préfecture du Tarn, à environ 72 km de Toulouse selon Wikipédia, Castres compte 42 505 habitants et un marché immobilier à 1 654 €/m² en médiane dans les annonces Zimo, soit 30 % de moins qu'à Albi, la préfecture, et 2,2 fois moins qu'à Toulouse. La ville réunit un siège industriel de renommée nationale (les laboratoires Pierre Fabre), un musée Goya, une cathédrale classée et une desserte ferroviaire quotidienne vers la métropole toulousaine.

Une sous-préfecture de 42 505 habitants et 23 887 emplois

Le recensement 2023 dénombre 42 505 habitants, contre 41 636 en 2017 : +2,1 % sur la période. La commune offre 23 887 emplois, dont 43,0 % dans le commerce, les transports et les services, 40,4 % dans l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale, 11,0 % dans l'industrie, 5,0 % dans la construction et 0,6 % dans l'agriculture (Insee, 2023). Le taux de chômage des 15-64 ans est de 14,5 %, en recul par rapport aux 17,8 % de 2017 ; le taux de pauvreté atteint 21,1 % et le niveau de vie médian 23 620 € (Insee, Filosofi 2023, dont l'Insee précise que les indicateurs 2023 ne sont pas directement comparables aux millésimes précédents). 15,1 % des habitants ont moins de 15 ans et 13,1 % entre 15 et 24 ans.

Castres est la ville-centre de la communauté d'agglomération Castres-Mazamet. Les laboratoires Pierre Fabre y ont leur siège, le 8^e régiment de parachutistes d'infanterie de marine y compte environ 1 200 militaires, et l'industrie textile reste présente dans le bassin d'emploi (Wikipédia).

Prix : 165 000 € en médiane, la maison à 1 620 €/m²

Sur les 359 annonces de vente publiées sur Zimo au 19 octobre 2026, le prix médian toutes typologies est de 165 000 € pour 104 m², soit 1 654 €/m². Le marché se partage entre :

• Appartement : 112 000 € en médiane (97 annonces), 1 718 €/m², 70 m² ;
• Maison : 195 000 € (257 annonces), 1 620 €/m², 123 m².

Le mètre carré d'un appartement est donc supérieur d'environ 6 % à celui d'une maison : c'est la taille, et non le prix unitaire, qui sépare les budgets. Parmi les appartements, le T3 se négocie à 115 000 € (35 annonces, 1 750 €/m², 66 m²). Côté maisons, la tranche de 80 à 120 m² affiche 162 000 € en médiane (110 annonces, 1 672 €/m²) et celle de 120 à 180 m² 225 500 € (100 annonces, 1 626 €/m²).

Comparaison : 30 % sous Albi, au niveau de Carcassonne

Mesurés à la même date dans les annonces Zimo, les prix au mètre carré s'étagent ainsi : Toulouse 3 703 €/m², Occitanie 2 544 €/m², Albi 2 370 €/m², Tarn 1 767 €/m², Castres 1 654 €/m² et Carcassonne 1 617 €/m². Castres est 6 % sous la moyenne départementale, 30 % sous Albi et 35 % sous la moyenne régionale ; Toulouse y est 2,2 fois plus chère. Pour la préfecture voisine, voir notre analyse du marché immobilier d'Albi, et pour une autre ville occitane à prix comparable celle de Carcassonne.

Location et rendement : environ 5,9 % brut sur un appartement

Côté location, le loyer médian d'un appartement est de 550 € par mois pour 48 m² (182 annonces), soit environ 11 €/m². Le T2 se loue 515 € (74 annonces, 41 m²), le T3 626 € (59 annonces, 65 m²) et une maison 773 € (32 annonces, 97 m²). En rapprochant le loyer médian d'un appartement (550 €) du prix médian d'un appartement à la vente (112 000 €), on obtient un rendement brut indicatif de 5,9 % (550 € × 12 ÷ 112 000 €), contre environ 4,7 % à Albi (570 € rapportés à 145 500 €) et 5,1 % à Toulouse (799 € rapportés à 187 250 €).

Cette estimation reste indicative : loyers et prix proviennent d'échantillons d'annonces différents, avant charges, taxe foncière et vacance. Elle se lit avec la structure du parc : selon l'Insee, 43,9 % des résidences principales sont occupées par des locataires (dont 12,4 % en logement HLM loué vide) contre 54,4 % de propriétaires, et 10,7 % des 24 127 logements sont vacants (11,9 % en 2017). Les logements se répartissent en 59,1 % de maisons et 40,4 % d'appartements.

Accès : TER vers Toulouse, aéroport de Castres-Mazamet

La gare de Castres est desservie chaque jour par des TER Occitanie entre Toulouse-Matabiau et Mazamet, et la gare routière voisine accueille 11 lignes régulières du réseau liO. L'aéroport de Castres-Mazamet assure des vols réguliers vers Paris (Wikipédia). Les horaires et les durées de trajet sont à vérifier auprès de la SNCF, de la région Occitanie et de la compagnie aérienne. Le projet d'autoroute A69 entre Castres et Toulouse est décrit par Wikipédia comme très contesté pour des raisons environnementales : son état d'avancement évolue, il est à vérifier auprès de sources officielles avant toute décision d'achat fondée sur le temps de trajet.

Patrimoine : maisons sur l'Agoût, cathédrale Saint-Benoît, musée Goya

Les maisons sur l'Agoût, emblème de la ville, datent du XVII^e siècle et abritaient des artisans du textile, du cuir et du papier. La cathédrale Saint-Benoît (XVII^e-XVIII^e siècles) est classée monument historique depuis 1953, et le jardin de l'Évêché, classé lui aussi, est attribué à André Le Nôtre. L'ancien palais épiscopal abrite l'hôtel de ville et le musée Goya, consacré à Francisco de Goya et à l'art hispanique (Wikipédia).

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Castres (COM-81065), recensement 2023 et Filosofi 2023 (population, emploi, chômage, revenus, logement).
• Wikipédia, « Castres » (sous-préfecture, intercommunalité, desserte, employeurs, patrimoine).
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, données au 19 octobre 2026 (Castres, Albi, Carcassonne, Toulouse, Tarn, Occitanie).
• Photo : Martin Faure (@faurebien) / Unsplash.

Pour explorer l'offre disponible, voir les annonces immobilières à Castres et les maisons à vendre à Castres.