Marché immobilier Hyères 2026 : prix, quartiers et tensions sur la perle du Var méditerranéen

Hyères (56 200 habitants), classée Ville d'Art et d'Histoire et reconnue Ville Impériale, attire chaque année un flux constant d'acquéreurs résidentiels et secondaires. À l'ouest immédiat de Toulon, dotée de 39 km de littoral, de trois îles (Porquerolles, Port-Cros, Le Levant) et d'un climat hyper-favorable, la cité varoise affiche en 2026 un marché immobilier toujours tendu malgré une légère décélération.

Prix moyens à Hyères en 2026

Le prix moyen au m² à Hyères s'établit en 2026 autour de 4 757 €/m², tous biens confondus, en très légère progression sur un an (+0,8 %). L'appartement ancien se négocie entre 4 200 et 5 200 €/m² selon emplacement, tandis que la maison individuelle de standard évolue entre 5 500 et 7 000 €/m² avec terrain et exposition favorable. Les biens d'exception (villas pieds dans l'eau, propriétés avec vue panoramique) dépassent fréquemment 9 000 €/m².

Sur les douze derniers mois, le volume de transactions enregistrées s'élève à environ 1 050 ventes, niveau stable par rapport à 2024 (-2 % seulement, signe de bonne résistance malgré la conjoncture nationale).

Costebelle et Mont-des-Oiseaux : le haut de gamme

Le quartier de Costebelle, vitrine architecturale d'Hyères, concentre les plus belles propriétés balnéaires. Surnommé "le Beverly Hills hyérois", il accueille des villas de prestige construites entre la Belle Époque et les années 1930, modernisées sans perdre leur cachet. Compter 5 999 €/m² en prix médian sur ce secteur, avec des pointes au-delà de 8 000 €/m² pour les biens avec vue mer et piscine.

Le Mont des Oiseaux (limitrophe La Crau) complète l'offre haut de gamme : grandes parcelles, calme résidentiel, accès rapide à l'autoroute A570. Prix autour de 5 800 à 7 200 €/m² pour la villa, 4 600 à 5 300 €/m² pour le rare collectif récent.

Almanarre et la presqu'île de Giens : entre mer et nature

La presqu'île de Giens, prolongée par la plage de l'Almanarre (haut lieu mondial du kitesurf grâce au Mistral), constitue un secteur très recherché. Les prix moyens sur le secteur Almanarre s'établissent à 4 960 €/m², avec une forte saisonnalité : la résidence secondaire représente plus de 40 % du parc, ce qui maintient une rareté structurelle.

Les programmes neufs y restent rares (loi littoral oblige) : seules les rénovations et les divisions parcellaires ouvrent de la transaction. Pour un T2 face à la mer en bon état, compter 280 000 à 360 000 €, soit l'un des tickets d'entrée les plus élevés du marché varois.

Centre-ville historique et quartiers résidentiels

Le centre historique autour de la place Massillon et de la collégiale Saint-Paul concentre la demande d'investissement locatif et de résidence principale urbaine. Prix médians : 3 800 à 4 600 €/m² pour de l'ancien restauré. Les rues commerçantes (Massillon, Limans, Geoffroy-Saint-Hilaire) restent attractives malgré quelques problématiques de stationnement.

D'autres quartiers offrent un bon compromis :

• Le Roubaud (ouest) : pavillonnaire familial, écoles, prix moyens 4 200-4 800 €/m².
• L'Ayguade et Les Salins : secteurs balnéaires plus accessibles, 4 100-4 700 €/m².
• Les Borrels (nord, ancien village viticole rural) : compter 3 600-4 200 €/m² pour de l'ancien avec terrain.

Marché locatif : forte saisonnalité

Le marché locatif hyérois est marqué par une forte segmentation entre location nue à l'année et saisonnier touristique. Loyers médians sur l'année :

• 15 à 18 €/m² pour un studio en centre ou bord de mer,
• 13 à 15 €/m² pour un T2-T3 standard,
• 11 à 13 €/m² pour les grands logements familiaux en périphérie.

Sur le saisonnier, le rendement annualisé peut atteindre 5,5 à 7 % sur du T2-T3 bien placé, mais la réglementation Airbnb s'est durcie : la mairie a abaissé en 2025 le quota annuel à 90 jours pour les résidences principales et instauré une déclaration obligatoire pour toute location meublée touristique.

Perspectives 2026-2028

Hyères bénéficie d'un environnement structurellement porteur : démographie en croissance lente mais continue, pression patrimoniale (résidence secondaire et retraités), proximité de Toulon (CHITS, base navale) et accessibilité ferroviaire au TER vers Marseille. La contrainte foncière forte (loi littoral, terres agricoles AOC Côtes de Provence) protège la rareté du marché.

Les perspectives 2026-2028 anticipent une stabilité haussière modérée (+1 à +3 %/an) avec une polarisation accrue : tension persistante sur le haut de gamme et le bord de mer, vigilance sur certains secteurs périurbains où l'offre neuve commence à arriver. Pour l'investissement, privilégier les biens à valeur patrimoniale forte et les emplacements à fort levier locatif saisonnier.

Sources

• Notaires de France — Indicateurs Var/Hyères
• INSEE — Démographie et économie Hyères
• Office de tourisme d'Hyères

Photo : BERTRAND MORITZ — Unsplash