Marché immobilier Roanne 2026 : prix, A89, canal de Roanne à Digoin et une sous-préfecture où le T2 rapporte plus de 8 % brut

Sous-préfecture de la Loire, Roanne compte 35 409 habitants et se situe à environ 87 km de Lyon. Son marché immobilier se distingue par un contraste : le mètre carré s'y vend 1 474 €/m² en médiane, soit 42 % de moins qu'à Villefranche-sur-Saône (2 545 €/m²), et un T2 y rapporte un rendement brut indicatif de plus de 8 %. Mais la ville cumule aussi un chômage de 17,4 % et 11,6 % de logements vacants : le rendement affiché a une contrepartie.

Plus d'emplois que d'actifs, mais un chômage élevé

Roanne comptait 35 409 habitants au recensement 2023, contre 34 366 en 2017 (+3,0 %), au sein d'une unité urbaine de 81 364 habitants. La commune concentre 23 598 emplois pour 12 061 actifs résidents de 15 à 64 ans ayant un emploi : environ deux emplois par actif qui y habite, et 41,9 % de ses actifs travaillent hors de la commune. C'est un pôle d'emploi, notamment hospitalier : le centre hospitalier compte 1 036 lits et places et employait plus de 2 300 personnes en 2017, et la ville accueille un IUT et un centre universitaire.

Le revers est social. Le taux de chômage des 15-64 ans atteint 17,4 %, le niveau de vie médian est de 21 580 € et le taux de pauvreté de 26,0 %. Le parc compte 23 074 logements, dont 85,3 % de résidences principales, 3,1 % de résidences secondaires et 11,6 % de logements vacants (2 676). Les locataires représentent 59,4 % des ménages, les propriétaires 38,5 %, pour une taille moyenne de ménage de 1,73 personne (Insee, millésime 2023).

Prix : un appartement à 95 000 €, une maison à 197 500 €

Sur les 355 annonces de vente publiées sur Zimo au 13 octobre 2026, le prix médian toutes typologies est de 119 000 €, pour 80 m² et 1 474 €/m². Le détail par type de bien :

• Appartement : 95 000 € en médiane (253 annonces), 1 394 €/m², 71 m².
• T2 : 69 000 € (40 annonces), 1 400 €/m² pour 50 m².
• T3 : 89 500 € (79 annonces), 1 386 €/m² pour 64 m².
• T4 : 119 500 € (76 annonces), 1 391 €/m² pour 84 m².
• T5 et plus : 186 000 € (44 annonces), 1 449 €/m² pour 131 m².
• Maison : 197 500 € (94 annonces), 1 768 €/m², 120 m². La maison coûte 27 % de plus au mètre carré que l'appartement.

Le mètre carré est quasi identique du T2 au T4 (entre 1 386 et 1 400 €/m²) : à Roanne, l'écart de prix tient à la surface, pas au prix unitaire. Par rapport aux villes voisines, mesurées à la même date dans les annonces Zimo, Roanne se situe 13 % au-dessus de Saint-Étienne (1 300 €/m²), mais 34 % sous Vichy (2 232 €/m²), 36 % sous Clermont-Ferrand (2 320 €/m²) et 42 % sous Villefranche-sur-Saône (2 545 €/m²).

Le rendement locatif : plus de 8 % sur un T2

Côté location, le loyer médian d'un appartement est de 513 € par mois pour 51 m² (334 annonces), soit 10 €/m². Le détail : un T1 se loue 388 € (60 annonces), un T2 475 € pour 43 m² (131 annonces), un T3 600 € pour 64 m² (100 annonces) et un T4 735 € pour 88 m² (30 annonces). En rapprochant ces médianes de celles de la vente, on obtient un rendement brut indicatif de 8,3 % pour un T2 (475 € × 12 pour 69 000 €), 8,0 % pour un T3 (600 € × 12 pour 89 500 €), 7,4 % pour un T4 (735 € × 12 pour 119 500 €) et 6,5 % pour l'ensemble des appartements (513 € × 12 pour 95 000 €).

L'estimation reste indicative : loyers et prix proviennent d'échantillons d'annonces différents, avant charges, taxe foncière et vacance locative. Or la vacance est ici le point de vigilance : avec 11,6 % de logements vacants et un chômage élevé, un rendement brut de 8 % se mérite par le choix de l'emplacement et de l'état du bien.

Accès, patrimoine et canal

L'autoroute A89, dont le prolongement vers Lyon a été inauguré le 19 janvier 2013, relie Roanne à Lyon en moins d'une heure, et la RN7 contourne la ville en 2 × 2 voies. En train, la gare de Roanne est reliée en TER à Lyon-Part-Dieu en 1 h 05, à Saint-Étienne-Châteaucreux en 1 h 10 et à Clermont-Ferrand en 1 h 15. Il n'y a pas de liaison TGV directe : pour Paris, il faut compter 3 h 15 via une correspondance au Creusot TGV, d'après Wikipédia.

Roanne est établie sur la Loire. Elle a été le point de départ du canal latéral de Roanne à Digoin, dont le port, arrêté pour le commerce le 1^er juin 1992, a été reconverti vers le tourisme en 1993. La ville conserve le donjon de son château, édifié au XIII^e siècle, l'église Saint-Étienne (vers 1343) et la chapelle Saint-Nicolas, bâtie par les mariniers après la peste de 1630. Elle a accueilli le départ de la 12^e étape du Tour de France 2023, le 13 juillet 2023. Côté industrie, Michelin est implanté dans le quartier du Parc des Sports depuis les années 1970, et l'ancien arsenal de 1916 rappelle le passé militaire de la ville.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Roanne (COM-42187), recensement de la population 2023 (population, emploi, chômage, niveau de vie, logement).
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, données au 13 octobre 2026 (Roanne, Saint-Étienne, Vichy, Clermont-Ferrand, Villefranche-sur-Saône).
• Wikipédia, article « Roanne » (statut de sous-préfecture, unité urbaine, transports, patrimoine, centre hospitalier, enseignement supérieur, Michelin, canal).

Pour explorer l'offre disponible, voir les annonces immobilières à Roanne, ou comparer avec trois villes voisines déjà passées en revue : Saint-Étienne, Clermont-Ferrand et Vichy. Les futurs investisseurs pourront aussi consulter notre guide de l'investissement locatif.