Marché immobilier Saintes 2026 : prix, A10-A837 et une sous-préfecture 2,4 fois moins chère au m² que La Rochelle, la préfecture

Sous-préfecture de la Charente-Maritime, Saintes cumule un patrimoine romain et roman rare — amphithéâtre gallo-romain, arc de Germanicus, abbaye aux Dames — et une position sur l'A10, avec l'A837 vers Rochefort. Son marché immobilier affiche pourtant une médiane de 2 192 €/m² : soit 2,4 fois moins que La Rochelle, la préfecture du même département, à 5 208 €/m². Un écart qui dit ce que valent, dans la même Charente-Maritime, la façade littorale d'un côté et un chef-lieu d'arrondissement de l'intérieur de l'autre.

Une ville qui ne grossit plus, mais qui reste un pôle de services

Saintes comptait 25 363 habitants en 2023 selon l'Insee, contre 25 470 en 2017 et 25 645 en 2012 : une quasi-stabilité, avec une variation annuelle moyenne de −0,1 % entre 2017 et 2023. La commune compte 14 103 résidences principales, soit 88,7 % du parc ; les résidences secondaires n'en représentent que 2,7 % (loin de la logique balnéaire de la côte) et les logements vacants 8,6 %. Les ménages sont presque à parité entre propriétaires (50,8 %) et locataires (47,8 %).

Le tissu économique est celui d'un chef-lieu d'arrondissement : le commerce, les transports et les services divers représentent 47,6 % des emplois, l'administration publique, l'enseignement, la santé et l'action sociale 39,2 %. La commune comptait 2 671 unités légales actives fin 2024, dont 1 434 employeurs. Le taux de chômage au sens du recensement atteint 14,4 %, le revenu médian est de 24 560 € et le taux de pauvreté de 17,9 % (Insee, 2023).

Les prix : 2 192 €/m² à Saintes, 5 208 €/m² à La Rochelle

Au 6 octobre 2026, Zimo recense 349 annonces de vente à Saintes (toutes les annonces immobilières à Saintes). La médiane toutes typologies s'établit à 204 500 € pour 99 m², soit 2 192 €/m² (premier quartile : 1 822 €/m², troisième quartile : 2 500 €/m²).

• Maisons : 241 annonces, 243 800 € en médiane pour 114 m², soit 2 195 €/m². Les maisons de 80 à 120 m² (106 annonces) se vendent 226 500 € en médiane, à 2 272 €/m² ; celles de 120 à 180 m² (68 annonces) 298 750 €, à 2 055 €/m² ; au-delà de 180 m² (30 annonces), 425 000 €, à 1 755 €/m².
• Appartements : 94 annonces, 143 050 € en médiane pour 67 m², soit 2 171 €/m².

Le prix au mètre carré varie donc peu entre maisons et appartements, contrairement à beaucoup de villes littorales. Autour de Saintes, l'échelle des prix est très étirée : Rochefort ressort à 2 515 €/m², Royan à 4 118 €/m² et La Rochelle à 5 208 €/m² ; vers l'intérieur, Angoulême est à 1 803 €/m² et Cognac à 1 666 €/m² (médianes des annonces Zimo, même date). Pour la préfecture et son profil universitaire et portuaire, voir notre analyse du marché de La Rochelle.

Pour explorer l'offre : les maisons à vendre à Saintes et les appartements à vendre.

Location : 13 €/m², un rendement brut de l'ordre de 7 %

À la location, Zimo recense 137 annonces à Saintes : loyer médian de 600 € pour 54 m², soit 13 €/m² (de 11 à 16 €/m² entre le premier et le troisième quartile). Pour les appartements (94 annonces), le loyer médian est de 622 € pour 41 m², soit 13 €/m² ; les trois-pièces (36 annonces) se louent 698 € en médiane pour 66 m². Rapporté au prix médian des appartements (2 171 €/m²), un loyer de 13 €/m² donne un rendement brut de l'ordre de 7 % — un ordre de grandeur, calculé sur des médianes d'échantillons différents, avant charges, taxe foncière et vacance. Les appartements à louer à Saintes sont en ligne.

Un centre historique labellisé, mais pas de TGV

Saintes est labellisée Ville d'art et d'histoire (label « Villes et pays d'art et d'histoire »). Son patrimoine s'étage de l'Antiquité — l'amphithéâtre gallo-romain, l'arc de Germanicus — au Moyen Âge, avec l'abbaye aux Dames, fondée en 1047, la basilique Saint-Eutrope et la cathédrale Saint-Pierre. C'est un argument pour les acquéreurs de maisons de caractère en centre-ville, mais aussi une contrainte à vérifier : dans les périmètres protégés, les travaux extérieurs relèvent de règles particulières (voir notre guide sur l'achat d'un bien classé ou inscrit).

Côté accès, l'A10 passe à Saintes et l'A837 relie la ville à Rochefort (environ 35 km). La gare est desservie par les Intercités Nantes – La Rochelle – Bordeaux et par les TER Nouvelle-Aquitaine : il n'existe pas de liaison TGV directe, un point à garder en tête pour qui compte faire des allers-retours fréquents vers Paris.

Ce que dit le marché de Saintes

Saintes est un marché de ville moyenne : un parc de résidences principales, des prix qui plafonnent à un peu plus de 2 000 €/m², une population stable et un taux de chômage de 14,4 % au sens du recensement. L'écart avec La Rochelle, à 5 208 €/m², montre que, dans ce département, la valeur se concentre sur la façade littorale plutôt que sur les villes de l'intérieur. Pour un acquéreur, c'est une porte d'entrée dans le département à un budget médian d'environ 200 000 € — à condition de bien regarder le DPE et les travaux dans l'ancien.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Saintes (COM-17415), recensement 2023 et données d'établissements 2024.
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, annonces publiées au 6 octobre 2026 (Saintes, La Rochelle, Rochefort, Royan, Angoulême, Cognac).
• Wikipédia, « Saintes » (statut de sous-préfecture, label Villes et pays d'art et d'histoire, patrimoine) ; Wikipédia, « Gare de Saintes » et « Autoroute A837 » (dessertes).