Prêt à taux zéro (PTZ) en 2026 : élargissement, zones et conditions pour les primo-accédants

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro a retrouvé une ampleur qu'il avait perdue : le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 a rétabli l'éligibilité des maisons individuelles neuves et étendu le dispositif à tout le territoire, et non plus aux seules zones tendues. Pour un primo-accédant qui prépare un achat en 2026, ce financement sans intérêts reste l'un des leviers les plus puissants pour boucler un plan de financement. Encore faut-il en comprendre les règles : zones, plafonds de ressources, quotités et différé de remboursement. Voici, sources officielles à l'appui, ce qu'il faut savoir avant de signer.

Ce qui a changé au 1er avril 2025

Le PTZ avait été progressivement resserré au fil des lois de finances : les maisons individuelles neuves en avaient été exclues, et le prêt s'était recentré sur les logements collectifs situés en zones tendues (A bis, A, B1). Le décret n° 2025-299, entré en vigueur le 1er avril 2025, a inversé cette tendance. Selon service-public.fr et le ministère de l'Économie, deux évolutions majeures sont désormais actées :

• Retour des maisons individuelles neuves : la construction ou l'achat d'une maison neuve individuelle ouvre de nouveau droit au PTZ, alors que ce type de bien en était écarté depuis plusieurs années.
• Extension à tout le territoire : le dispositif s'applique désormais dans l'ensemble des zones (A bis, A, B1, B2 et C), y compris les zones dites « détendues » (B2 et C) qui en étaient largement exclues pour le neuf.

Cet élargissement s'inscrit dans la prolongation du PTZ, dont l'échéance a été fixée au 31 décembre 2027. Concrètement, un ménage qui achète un appartement neuf en centre-ville comme une maison neuve en périphérie peut aujourd'hui prétendre au prêt, sous réserve de remplir les conditions de ressources. Que vous visiez un appartement neuf à Nantes ou une maison à Rennes, l'éligibilité de principe est désormais la même partout.

Qui peut en bénéficier : les conditions de base

Le PTZ n'est pas un prêt comme les autres : il est encadré par les articles L. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Trois conditions structurent l'accès au dispositif.

Être primo-accédant

Le prêt est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. Certaines situations dérogent à cette règle d'ancienneté : titulaires d'une carte d'invalidité, personnes en situation de handicap ou victimes d'une catastrophe ayant rendu leur logement définitivement inhabitable peuvent en bénéficier sans attendre le délai de deux ans, selon service-public.fr.

Financer sa résidence principale

Le logement financé doit devenir la résidence principale de l'emprunteur, en principe dans l'année qui suit l'achèvement des travaux ou l'acquisition. L'investissement locatif pur n'est pas éligible : le PTZ vise l'accession à la propriété occupante.

Respecter des plafonds de ressources

L'octroi dépend des revenus du foyer. L'administration retient le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (N-2) : pour une demande déposée en 2026, c'est donc le revenu fiscal de référence de 2024 qui est pris en compte. Ce revenu est comparé à un plafond qui varie selon la zone et le nombre de personnes composant le foyer. Une règle technique s'y ajoute : le revenu retenu pour déterminer la tranche correspond au plus élevé entre le revenu fiscal de référence N-2 et le coût total de l'opération divisé par neuf.

Les zones et les plafonds de ressources

La France est découpée en cinq zones qui reflètent la tension du marché immobilier local : A bis et A (marchés les plus tendus, dont Paris et la petite couronne), B1 (grandes agglomérations), B2 et C (villes moyennes et zones rurales). D'après les barèmes en vigueur pour 2026, restés stables par rapport à 2025, les plafonds de revenu fiscal de référence pour une personne seule s'établissent ainsi :

• Zones A bis et A : 49 000 €
• Zone B1 : 34 500 €
• Zone B2 : 31 500 €
• Zone C : 28 500 €

Ces plafonds progressent avec la taille du foyer. Pour un foyer de quatre personnes, ils atteignent par exemple 102 900 € en zone A, 72 450 € en zone B1, 66 150 € en zone B2 et 59 850 € en zone C. Un couple en zone B1 dispose quant à lui d'un plafond de l'ordre de 51 750 €. Ces montants, qui vont d'environ 28 500 € (une personne en zone C) à plus de 160 000 € (grands foyers en zone A), déterminent non seulement l'éligibilité mais aussi la tranche dans laquelle se situe l'emprunteur — de la tranche 1 (revenus les plus modestes) à la tranche 4.

Avant de vous positionner sur un bien, il est donc utile de connaître la zone de la commune visée. Un même budget n'ouvre pas les mêmes droits selon que l'on cherche dans une métropole tendue ou dans un secteur plus détendu ; comparer les biens dans un département comme l'Hérault permet de mesurer ces écarts de zonage sur un même territoire.

Quotités et différé : combien peut-on emprunter, et quand rembourser ?

Le montant du PTZ n'est pas fixe : il correspond à un pourcentage (la « quotité ») du coût de l'opération, lui-même plafonné selon la zone et la composition du foyer. Les plafonds de coût d'opération pris en compte s'échelonnent, selon les barèmes actuels, d'environ 79 000 € à 156 000 €.

Des quotités qui favorisent le collectif

Le décret n° 2025-299 a maintenu un avantage marqué pour le logement collectif, afin d'encourager la densification. Pour le neuf, les quotités s'établissent ainsi selon la tranche de revenus :

• Logement collectif : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4.
• Maison individuelle : 30 % en tranche 1, 20 % en tranches 2 et 3, 10 % en tranche 4.

Autrement dit, à revenu égal, un appartement neuf permet d'emprunter une part plus importante à taux zéro qu'une maison individuelle. C'est un paramètre à intégrer très en amont dans son projet, notamment lorsqu'on hésite entre un appartement en ville et une maison en lotissement.

Un différé de remboursement selon la tranche

L'un des grands atouts du PTZ est le différé de remboursement : pendant une période initiale, l'emprunteur ne rembourse pas encore le prêt à taux zéro, ce qui allège les premières années — souvent les plus tendues financièrement pour un jeune ménage. Selon le décret, le différé dépend de la tranche :

• Tranche 1 : différé de 10 ans
• Tranche 2 : différé de 8 ans
• Tranche 3 : différé de 2 ans
• Tranche 4 : aucun différé

La durée totale du prêt s'étend de 10 à 25 ans selon la situation. Plus les revenus sont modestes, plus le différé est long et la quotité élevée : le dispositif est conçu pour concentrer l'effort de solidarité sur les ménages les plus modestes.

Un exemple chiffré (illustratif)

Prenons un couple sans enfant qui achète un appartement neuf en zone B1 au prix de 190 000 €, avec un revenu fiscal de référence 2024 le plaçant en tranche 1. Le raisonnement se déroule en trois temps :

• On identifie le plafond de coût d'opération applicable à la zone et à la composition du foyer, ici de l'ordre de 150 000 € pour deux personnes en B1.
• On retient le montant le plus faible entre le prix réel (190 000 €) et ce plafond : soit 150 000 €.
• On applique la quotité du collectif en tranche 1, soit 50 % : le PTZ atteindrait donc environ 75 000 €, sans intérêts, avec un différé pouvant aller jusqu'à 10 ans.

Cet exemple est purement indicatif : les plafonds exacts de coût d'opération dépendent de la zone et du nombre d'occupants, et seul un simulateur officiel ou un conseiller bancaire donnera un montant ferme. Il illustre néanmoins l'ordre de grandeur que peut représenter le PTZ dans un plan de financement.

Et en 2026 : quelles évolutions ?

Le régime aujourd'hui applicable reste celui fixé par le décret n° 2025-299, dont l'élargissement court jusqu'au 31 décembre 2027. Des évolutions ont été débattues dans le cadre des discussions budgétaires (projet de loi de finances), avec l'idée de revaloriser certains plafonds et de relever les montants finançables. Ces ajustements relevant de textes en cours d'examen, mieux vaut se référer aux barèmes officiels en vigueur au moment de la demande plutôt qu'à des chiffres prospectifs. Pour un projet en 2026, le cadre sûr demeure celui décrit ci-dessus.

Comment concrétiser son projet

Le PTZ ne finance jamais la totalité d'une acquisition : il vient en complément d'un prêt principal et, souvent, d'un apport. Il est accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État, et son montant s'intègre au calcul du taux d'endettement. Quelques réflexes utiles :

• Vérifiez votre zone et votre tranche de revenus avant de cibler un bien, car ils conditionnent le montant du prêt.
• Comparez collectif et individuel : la quotité plus élevée du logement collectif peut faire pencher la balance.
• Anticipez le différé : il allège les premières années, mais le capital reste à rembourser ensuite.
• Utilisez un simulateur officiel et confrontez plusieurs offres bancaires avant de signer.

Le retour du PTZ sur les maisons neuves et son extension à tout le territoire redonnent de la marge à des milliers de primo-accédants qui en étaient exclus depuis 2024. Reste à transformer l'essai : commencez par cerner votre budget et votre zone, puis explorez les biens éligibles — par exemple parmi les appartements à vendre à Montpellier — avant de solliciter votre banque pour caler un plan de financement précis. Un rendez-vous avec un conseiller, muni de votre avis d'imposition 2024, suffit souvent à savoir en quelques minutes à quel montant de PTZ vous pouvez prétendre.

Sources : service-public.fr ; décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (Légifrance) ; ministère de l'Économie et ministère chargé du Logement ; code de la construction et de l'habitation, articles L. 31-10-1 et suivants.

Photo : Unsplash