Le règlement de copropriété : contenu, opposabilité et modification

Pilier juridique de toute copropriété, le règlement de copropriété définit les règles du vivre-ensemble dans un immeuble divisé en lots. Il s'impose aux copropriétaires comme aux locataires et conditionne la jouissance des parties privatives et communes. Comprendre son contenu, son opposabilité et les modalités de sa modification est essentiel pour tout copropriétaire ou candidat à l'achat d'un lot.

Nature juridique : un contrat collectif

Le règlement de copropriété est un contrat collectif de droit privé, adopté lors de la mise en copropriété de l'immeuble. Il lie tous les copropriétaires entre eux, présents et futurs, dès lors qu'il est publié au service de la publicité foncière. Cette publication conditionne son opposabilité aux tiers.

Régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, il complète le statut légal de la copropriété par des règles propres à l'immeuble. Il s'accompagne obligatoirement d'un état descriptif de division (EDD), document technique qui numérote chaque lot et lui attribue des tantièmes de charges.

Le contenu obligatoire du règlement

Le règlement doit comporter plusieurs mentions essentielles, faute de quoi son application devient incertaine. Les principaux éléments à y trouver sont :

• La destination de l'immeuble (habitation, mixte, professionnel) et de chaque lot
• La distinction précise entre parties communes et parties privatives
• Les conditions de jouissance des parties privatives (limitations, servitudes)
• L'usage et la gestion des parties communes, générales et spéciales
• La répartition des charges entre copropriétaires selon les critères légaux
• Les règles d'administration et de fonctionnement du syndicat

La répartition des charges suit deux logiques : les charges générales sont réparties au prorata des tantièmes de chaque lot, tandis que les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) le sont en fonction de l'utilité objective que présente le service pour le lot.

Opposabilité aux copropriétaires et aux locataires

Le règlement s'impose à tout copropriétaire dès l'acquisition de son lot. Le notaire est tenu de lui remettre un exemplaire ou de l'informer de ses dispositions essentielles avant la signature de l'acte. Le copropriétaire ne peut invoquer son ignorance du règlement pour s'en exonérer.

Le règlement est également opposable aux locataires, mais uniquement pour les clauses concernant la jouissance des parties privatives et communes (interdiction d'animaux dans certains cas, horaires de tranquillité, usage du balcon). Le bailleur doit annexer au bail un extrait du règlement comportant ces clauses.

Modifier le règlement : majorités requises en assemblée générale

Le règlement n'est pas figé : il peut être modifié par vote en assemblée générale, à des majorités variables selon l'objet de la modification. Une modification touchant à la destination des parties privatives ou à leurs modalités de jouissance exige la majorité de l'article 26 (deux tiers des voix de tous les copropriétaires). Une mise à jour purement formelle, par exemple pour intégrer une évolution législative, peut être votée à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des présents et représentés).

Toute modification doit ensuite être publiée au service de la publicité foncière pour devenir opposable. Sans cette publication, les modifications restent inopposables aux acquéreurs ultérieurs.

Clauses réputées non écrites et mise en conformité

Certaines clauses anciennes sont devenues incompatibles avec la législation actuelle : interdiction de louer, clauses discriminatoires, restrictions abusives à l'usage du lot. Elles sont réputées non écrites et n'ont aucun effet juridique, même si elles figurent toujours dans le règlement.

La loi ELAN a imposé aux copropriétés de mettre leur règlement en conformité, notamment pour distinguer clairement les parties communes spéciales et les lots transitoires. Le syndic est tenu de soumettre cette mise en conformité au vote de l'assemblée générale, à la majorité simple.

Le règlement de copropriété mérite une lecture attentive avant tout achat. Il révèle la philosophie de la copropriété, ses contraintes et ses libertés. Un acquéreur prudent demandera systématiquement le règlement à jour et les procès-verbaux d'assemblée des dernières années, afin de mesurer la qualité de la gestion et l'ambiance entre copropriétaires.