ANRU 3 : les quartiers du programme 2030-2040 seront désignés cet automne, et les villes moyennes entrent dans le jeu

C'est l'un des rares chantiers d'aménagement français qui se planifie à quinze ans, et sa prochaine étape se joue dans les semaines qui viennent. Le troisième programme national de renouvellement urbain, annoncé le 23 avril 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu depuis la préfecture des Bouches-du-Rhône à Marseille, doit voir ses quartiers bénéficiaires sélectionnés d'ici l'automne 2026.

Environ 150 quartiers sont attendus, selon les premières estimations de Matignon, pour une période couvrant 2030-2040. Mais la vraie nouveauté n'est pas dans le nombre : elle est dans le périmètre. Pour la première fois depuis le lancement du dispositif en 2004, le renouvellement urbain sortira des seuls quartiers prioritaires de la politique de la ville pour s'ouvrir aux centres-villes dévitalisés de villes moyennes et de sous-préfectures.

De l'ANRU 1 à l'« ANRU 360 »

Un rappel de séquence s'impose, car ces programmes se recouvrent dans le temps.

• Le PNRU, lancé en 2004, a porté la démolition-reconstruction de grands ensembles sur une génération entière.
• Le NPNRU, qui lui a succédé, est encore en cours d'exécution et doit s'achever autour de 2030.
• L'ANRU 3 prend donc le relais pour la décennie suivante, sans rupture de charge.

Le gouvernement qualifie ce troisième acte d'« ANRU 360 », pour signifier qu'il ne se limitera pas au bâti. Le programme est présenté comme devant traiter conjointement les questions sociales, médicales et de sécurité des quartiers concernés — une inflexion qui répond à une critique récurrente adressée aux deux premiers programmes : avoir rénové des immeubles sans changer les trajectoires des habitants.

À ce stade, aucun montant budgétaire n'a été arrêté. C'est précisément l'objet de la sélection d'automne : le nombre et le profil des quartiers retenus détermineront l'enveloppe à mobiliser, et non l'inverse.

L'ouverture aux villes moyennes : le vrai changement

Jusqu'ici, l'éligibilité au renouvellement urbain reposait sur un critère quasi exclusif : la qualification en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), qui repose largement sur un indicateur de revenu des habitants. Résultat, des centres anciens de sous-préfectures pouvant présenter des taux de vacance élevés, un habitat indigne bien réel et un commerce en repli restaient hors du champ, faute de correspondre au profil « grand ensemble de périphérie ».

L'ouverture annoncée corrige ce biais. Elle s'inscrit dans la continuité de programmes comme Action cœur de ville, mais avec des moyens d'intervention d'une autre nature : l'ANRU sait démolir, remembrer du foncier, restructurer un îlot entier — des outils qu'une opération de revitalisation classique n'a pas.

Pour les territoires concernés, c'est un basculement. Une ville comme Valenciennes, dont le centre-ville présente une décote inhabituelle par rapport à ses faubourgs résidentiels, illustre bien le type de configuration que le nouveau programme entend traiter : un cœur historique avec du patrimoine, des équipements, une gare — et un parc ancien dégradé qui plombe l'ensemble.

Ce que cela signifie pour un acheteur ou un investisseur

L'expérience des deux programmes précédents fournit quelques repères solides, à manier avec prudence.

Un effet prix réel, mais lent et inégal

Les opérations de renouvellement urbain produisent généralement une revalorisation des biens situés en frange d'opération — les rues qui bordent le périmètre sans en subir les nuisances de chantier. À l'intérieur du périmètre, l'effet est bien plus incertain et surtout bien plus tardif : entre l'annonce d'un programme et sa livraison, il s'écoule couramment dix à quinze ans. Acheter aujourd'hui « parce que le quartier va être rénové » revient à immobiliser un capital sur une durée qui dépasse l'horizon d'un investissement locatif classique.

Des avantages fiscaux ciblés

Le principal levier existant reste la TVA à taux réduit de 5,5 % applicable, sous conditions de ressources, à l'accession sociale à la propriété dans les quartiers prioritaires et à leurs abords immédiats (article 278 sexies du code général des impôts). Notre article sur la TVA dans l'immobilier neuf détaille les conditions d'application de ces taux réduits — l'écart entre 5,5 % et 20 % représentant, sur un logement neuf, plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Un risque de chantier à ne pas sous-estimer

Une opération ANRU, c'est du bruit, des voiries reprises, des relogements, du stationnement contraint et une vacance locative accrue pendant la phase active. Sur la durée d'un projet, la perte de loyer et la difficulté à relouer peuvent effacer la revalorisation espérée. C'est le calcul que tout investissement locatif doit intégrer, chiffres en main, plutôt que de raisonner sur la seule promesse de transformation.

Le calendrier à surveiller

Trois jalons structurent la suite :

1. L'automne 2026 : la désignation des quartiers retenus. C'est l'information déterminante pour tout propriétaire ou candidat à l'achat dans un centre ancien de ville moyenne.
2. Le débat budgétaire : l'enveloppe du programme devra être calibrée à l'issue de la sélection, dans un contexte de finances publiques contraint.
3. Le projet de loi Logement : le texte, adopté par le Sénat et attendu à l'Assemblée à la rentrée, constitue le cadre législatif dans lequel s'inscrit l'annonce. Notre point d'étape sur le projet de loi après le vote du Sénat détaille les mesures en discussion.

Pour les collectivités candidates, l'échéance est immédiate : il s'agit de constituer un dossier en quelques semaines, sur des périmètres qui n'avaient jamais été pensés pour ce type de programme. Pour les particuliers, la bonne posture est plus simple — attendre la liste. Anticiper une sélection non confirmée reste, dans ce domaine, le meilleur moyen d'acheter un quartier qui ne sera jamais rénové.

Sources

• Banque des Territoires — Projet de loi Logement et ANRU 3 : les annonces du gouvernement
• Agence nationale de la cohésion des territoires — Politique de la ville et renouvellement urbain
• Fédération des élus des Entreprises publiques locales — Annonce de l'ANRU 3 et mesures de simplification
• BOFiP — Plafonds de ressources et de prix ouvrant droit au taux réduit de TVA en accession sociale

Photo : Galen Crout — Unsplash — ensembles de logements collectifs