Éco Énergie Tertiaire : la déclaration OPERAT du 30 septembre 2026 concerne aussi les propriétaires de murs commerciaux

Elle passe sous les radars des investisseurs particuliers, et c'est précisément le problème. La plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME, doit recevoir avant le 30 septembre 2026 les consommations énergétiques de l'année 2025 de tous les bâtiments tertiaires assujettis. À moins de deux mois de l'échéance, une part significative des propriétaires de locaux loués — murs de boutique, bureaux, entrepôts, cabinets médicaux — ignore encore que l'obligation les vise directement, et pas seulement leur locataire exploitant.

Qui est concerné ? Le seuil des 1 000 m² cumulés

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, communément appelé « décret tertiaire », s'appuie sur le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 pris en application de l'article L. 174-1 du code de la construction et de l'habitation, complété par l'arrêté du 10 avril 2020 fixant la méthode de calcul.

Sont assujettis les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface d'au moins 1 000 m² cumulés. Le champ est large : bureaux, commerces, logistique et entrepôts, hôtellerie, santé, enseignement, sport, culture. C'est le caractère cumulé qui piège le plus souvent : plusieurs petits locaux tertiaires situés sur une même unité foncière peuvent franchir le seuil sans qu'aucun d'eux, pris isolément, ne l'atteigne.

Point décisif pour les bailleurs : l'obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur l'occupant. La répartition concrète des tâches déclaratives se règle par le bail ou par accord entre les parties — mais l'absence de clause ne fait pas disparaître l'obligation, elle crée simplement une zone grise dont personne ne sort gagnant en cas de contrôle. Si vous détenez des murs commerciaux loués à un exploitant, la première chose à vérifier est ce que dit précisément votre bail commercial 3-6-9 sur la charge de cette obligation réglementaire.

Ce qu'il faut déclarer avant le 30 septembre 2026

La déclaration porte sur les consommations réelles de l'année 2025, tous vecteurs confondus : électricité, gaz, réseaux de chaleur et de froid, fioul. Les déclarants qui n'ont pas encore franchi cette étape doivent en outre renseigner une année de référence, postérieure à 2010, qui servira de base au calcul des objectifs de réduction.

Ces objectifs sont progressifs et exprimés en réduction de consommation d'énergie finale par rapport à l'année de référence :

• −40 % en 2030 ;
• −50 % en 2040 ;
• −60 % en 2050.

Une voie alternative existe : atteindre un seuil de consommation en valeur absolue, exprimé en kWh/m²/an et fixé par catégorie d'activité. Cette option, souvent plus favorable aux bâtiments déjà performants ou récemment rénovés, mérite d'être étudiée avant de figer une année de référence.

Les sanctions : amende modeste, exposition publique nettement moins

Le régime de sanction se déclenche après deux mises en demeure restées sans effet. Il combine :

• une amende administrative de 1 500 € pour une personne physique et de 7 500 € pour une personne morale ;
• la publication du nom du contrevenant sur un site de l'État — le mécanisme dit de « name and shame », dont l'effet réputationnel dépasse largement le montant de l'amende pour un exploitant commercial.

Le vrai coût n'est toutefois ni l'amende ni la publication : c'est l'effet différé sur la valeur de l'actif. Un local tertiaire non déclaré, sans année de référence établie et sans trajectoire de réduction documentée, se négocie de plus en plus mal — les acquéreurs institutionnels et les financeurs en font désormais un point de due diligence systématique. Le phénomène recoupe celui que nous décrivions à propos des rendements et risques de l'investissement en bureaux en 2026, marché où la performance énergétique est devenue un facteur de liquidité à part entière.

Trois vérifications à faire d'ici la fin août

1. Cartographier ses surfaces tertiaires et vérifier si le seuil des 1 000 m² cumulés est franchi, en raisonnant par unité foncière et non par lot ;
2. Relire les baux pour identifier qui, du bailleur ou du preneur, porte la charge déclarative — et régulariser par avenant si le silence du bail crée un risque partagé ;
3. Récupérer les données de consommation 2025 auprès des fournisseurs d'énergie. C'est l'étape la plus chronophage, et celle qui explique la plupart des retards de déclaration ; s'y prendre en septembre est presque toujours trop tard.

Les détenteurs d'entrepôts et d'actifs logistiques sont particulièrement exposés : les surfaces franchissent le seuil sans difficulté et les consommations, souvent portées par le locataire exploitant, ne remontent pas spontanément au propriétaire.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire
• ADEME — Plateforme OPERAT
• Dynamis Énergie — Deadline OPERAT du 30 septembre 2026, guide pratique de déclaration
• Opéra Énergie — Décret tertiaire : obligations et échéances 2026

Photo : Kenrick Baksh — Unsplash — immeuble tertiaire à façade vitrée