Déficit foncier 2026 : un plafond porté à 40 000 € pour les bailleurs qui rénovent une passoire thermique

La loi de finances pour 2026 a confirmé un changement majeur pour les bailleurs qui s'attaquent aux passoires thermiques : le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global est porté à 40 000 € par an — contre 10 700 € pour le régime de droit commun — à condition de rénover un logement classé F ou G avec un gain d'au moins deux classes au DPE. À noter en revanche : la réforme du micro-foncier (passage du seuil à 30 000 € et de l'abattement à 50 %) a été écartée du texte définitif.

Le nouveau plafond à 40 000 € en pratique

Depuis le 1^er janvier 2026, un propriétaire bailleur qui engage des travaux de rénovation sur un logement classé F ou G peut imputer un déficit foncier jusqu'à 40 000 € par an sur son revenu global. Pour mémoire, ce déficit naît lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges courantes) dépassent les revenus locatifs perçus. Quand le déficit excède ce plafond, la fraction non utilisée est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le mécanisme reste celui de l'article 156 du Code général des impôts. Mais le plafond majoré quadruple le potentiel de défiscalisation immédiate, ce qui rend financièrement viable des chantiers de rénovation globale jusqu'ici trop lourds pour la plupart des petits bailleurs.

Les conditions à respecter

L'avantage majoré n'est pas automatique. Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

• Le logement doit être classé F ou G au DPE avant travaux ;
• La rénovation doit générer un gain d'au moins deux classes au DPE (par exemple G → E, ou F → D) ;
• Les travaux doivent constituer une rénovation globale portant sur l'isolation, le chauffage, la ventilation et les menuiseries, selon les critères de l'Anah ;
• Les travaux doivent être engagés à compter du 1^er janvier 2026 ;
• Un engagement de location doit être respecté jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Les logements classés D ou E, qui constituent pourtant l'essentiel du parc à rénover, sont expressément exclus de ce plafond majoré — comme ils sont déjà exclus de MaPrimeRénov' Globale. Le dispositif est donc volontairement recentré sur les passoires et sur les rénovations ambitieuses.

Articulation avec les autres aides

Le déficit foncier majoré se cumule avec les autres dispositifs de soutien à la rénovation énergétique, sous réserve de leurs propres règles. Il peut notamment être combiné avec MaPrimeRénov' Copropriété ou MaPrimeRénov' Globale, l'éco-prêt à taux zéro, et les certificats d'économies d'énergie (CEE). Pour un bailleur, le déficit foncier reste toutefois la pièce maîtresse, puisqu'il agit directement sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

À retenir aussi : l'ancien plafond majoré à 21 400 €, lui aussi conditionné à des travaux énergétiques, reste prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 pour les rénovations qui permettent de sortir d'une étiquette F ou G sans nécessairement viser le saut de deux classes. Le nouveau plafond à 40 000 € se superpose donc à un dispositif existant, avec des conditions plus exigeantes mais une assiette beaucoup plus large.

Ce qui n'a pas été retenu : la réforme du micro-foncier

L'autre volet attendu de la réforme — la modernisation du régime micro-foncier — a été écarté du budget définitif, adopté le 2 février 2026. Le rapport Daubresse-Cosson avait proposé en juin 2025 de porter le seuil de revenus bruts à 30 000 € (contre 15 000 € aujourd'hui) et l'abattement forfaitaire à 50 % (contre 30 %), pour élargir l'accès au régime simplifié. Ces ajustements ont été repoussés au cours de la navette parlementaire.

Conséquence pratique : le micro-foncier reste plafonné à 15 000 € de revenus locatifs annuels bruts, avec un abattement de 30 % tenant lieu de charges. Les bailleurs qui dépassent ce seuil ou qui souhaitent déduire leurs charges réelles continuent de relever du régime réel d'imposition.

Pour qui le dispositif fait-il vraiment sens ?

Le déficit foncier à 40 000 € s'adresse en priorité aux bailleurs fortement imposés détenteurs d'un logement F ou G qu'ils souhaitent maintenir ou remettre en location. Pour un contribuable dans la tranche à 41 % ou 45 %, le gain fiscal sur un déficit pleinement imputé peut représenter plusieurs milliers d'euros dès la première année, sans compter l'économie sur les prélèvements sociaux (17,2 %).

L'arbitrage à faire, en revanche, est celui de la capacité de financement : une rénovation globale avec saut de deux classes DPE engage typiquement un budget de 40 000 à 80 000 €, voire davantage selon la taille du logement et l'état du bâti. Le dispositif favorise donc, mécaniquement, les bailleurs disposant d'une épargne ou d'une capacité d'emprunt conséquente, ce que les premiers commentateurs ont déjà relevé comme une limite du recentrage.

Ce qu'il faut faire avant d'engager les travaux

Pour sécuriser l'avantage fiscal, deux précautions s'imposent. D'abord, faire réaliser un DPE avant travaux qui atteste de la classe F ou G et un scénario de travaux chiffré visant le saut de deux classes — l'audit énergétique obligatoire avant la vente d'un logement énergivore peut utilement servir de base. Ensuite, faire intervenir des entreprises labellisées RGE et conserver l'intégralité des devis, factures et attestations, qui devront être produites en cas de contrôle.

Côté calendrier, mieux vaut anticiper : un chantier de rénovation globale s'étale typiquement sur plusieurs mois, et c'est l'année de paiement effectif des travaux qui détermine l'imputation fiscale. Bien planifier son fait générateur permet d'aligner l'effort de rénovation et le gain d'impôt sur le bon exercice.

Sources

• BOFiP — Modalités d'imputation des déficits fonciers
• MaFormationImmo — Budget 2026 : le déficit foncier recentré sur les passoires F et G
• LeBonBail — Déficit foncier 2026 : plafonds, règles et stratégies
• Trackstone — Micro-foncier 2026 : abattement 30 % maintenu
• Hagnéré Patrimoine — Déficit foncier 2026 : plafond majoré

Photo de couverture : Yauheni Flerman / Unsplash (licence libre).