Désordre apparent à la réception des travaux : la Cour de cassation précise le 8 octobre 2026 qu'il s'apprécie à la date de la réception, selon les compétences du maître de l'ouvrage

À quelle date et selon quels critères juge-t-on qu'un défaut de construction était « apparent » ? Dans un arrêt du 8 octobre 2026 (pourvoi n° 24-16.523), la Cour de cassation précise que le caractère apparent du désordre s'apprécie à la date de la réception et uniquement par rapport au maître de l'ouvrage ; lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences s'apprécient au regard de son objet ou de ses activités, et non de celles de son représentant légal.

Pourquoi le caractère apparent compte

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. En principe, un défaut visible à ce moment doit être signalé sous forme de réserve ; s'il ne l'est pas, le maître de l'ouvrage perd la plupart des recours, la garantie décennale visant les désordres qui se révèlent après la réception. Savoir si un défaut était « apparent » détermine donc souvent l'issue du litige. Pour la procédure de livraison et de réserves d'un logement neuf, voir notre guide sur la livraison en VEFA.

Ce que précise la Cour

• La date : le désordre est apparent ou non au jour de la réception, pas à une date ultérieure.
• Le point de vue : seul compte le maître de l'ouvrage, pas les autres intervenants du chantier.
• Les compétences personnelles : elles sont prises en compte. Si le maître de l'ouvrage est une personne morale, on les apprécie au regard de son objet ou de ses activités, et non de celles de la personne physique ou morale qui la représente légalement.

Autrement dit, une société dont l'activité est la construction ou la promotion sera jugée plus avertie qu'une société civile familiale, même si elles ont le même gérant. Les faits de l'espèce n'étant pas détaillés dans le résumé publié, cette illustration est la nôtre.

Ce qu'il faut en retenir

• Avant de signer le procès-verbal de réception : faire lister toutes les anomalies visibles, avec l'aide d'un professionnel si le maître de l'ouvrage n'en est pas un.
• Après un sinistre : l'assurance dommages-ouvrage répond de désordres de nature décennale ; voir notre guide sur l'assurance dommages-ouvrage.

Cette synthèse repose sur le résumé publié de l'arrêt ; seule la décision intégrale fait foi, et un avocat doit être consulté pour une situation précise.

Sources

• Cour de cassation, arrêt du 8 octobre 2026, pourvoi n° 24-16.523, résumé par Le Monde du Droit (21 octobre 2026).
• Code civil, articles 1792 et suivants (garantie des constructeurs) (Légifrance).