Encadrement des loyers : échéance du 31 juillet 2026, trois scénarios pour l'après

Le compte à rebours est lancé : le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 qui a sécurisé l'encadrement des loyers arrive à son terme le 31 juillet 2026. Trois semaines pour trancher la question centrale de l'été : reconduction sèche, généralisation à toutes les zones tendues, ou extinction du dispositif au 23 novembre 2026 ?

Une échéance à trois semaines qui verrouille des milliers de baux

C'est l'un des dossiers les plus attendus de l'été. Le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, publié au Journal Officiel du 17 juillet, avait prolongé jusqu'au 31 juillet 2026 les arrêtés préfectoraux qui rendent applicable l'encadrement des loyers dans les 69 communes concernées. Concrètement, tous les baux signés — pour première location ou renouvellement — entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026 sont soumis au plafond de loyer de référence majoré.

Au-delà de cette date, sans reconduction expresse, les nouveaux baux signés à partir du 1er août 2026 basculeraient dans le régime de droit commun (encadrement uniquement en cas de relocation via l'IRL, pas de plafond au loyer initial).

Trois scénarios sur la table

Les débats parlementaires et gouvernementaux du printemps 2026 laissent trois options ouvertes :

• Reconduction pluriannuelle par nouveau décret : hypothèse la plus probable, dans la continuité du dispositif expérimental prévu jusqu'au 23 novembre 2026.
• Généralisation à toutes les zones tendues (1 149 communes), portée par la proposition de loi adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56). Le texte prévoit d'ouvrir l'encadrement à toutes les communes en zone tendue sans passage par un arrêté préfectoral préalable. Le Sénat ne l'a pas encore examiné.
• Extinction du dispositif, défendue par une partie des organisations professionnelles (FNAIM, UNPI), qui dénoncent un frein à l'investissement locatif.

La proposition de loi Assemblée : pérennisation en jeu au Sénat

C'est le vrai enjeu politique. La proposition de loi adoptée en première lecture en décembre 2025 prévoit :

• La pérennisation de l'encadrement des loyers (fin du caractère expérimental) ;
• L'extension automatique à toutes les communes en zone tendue, sans besoin d'un arrêté préfectoral préalable ;
• Un renforcement des sanctions administratives (jusqu'à 15 000 € par bailleur particulier et 45 000 € pour les personnes morales).

Le Sénat, à majorité de droite, se prononcerait à l'automne 2026. Un blocage sénatorial n'est pas exclu mais rendrait probable une navette parlementaire qui pourrait aboutir à un texte de compromis courant 2027.

69 communes concernées à mi-2026

À la date de l'échéance, l'encadrement s'applique dans les 69 communes suivantes (rappel non exhaustif) : Paris, Lille, la métropole lyonnaise (Lyon, Villeurbanne), Montpellier, Bordeaux Métropole (Bordeaux, Talence, Bègles…), Grenoble-Alpes Métropole, Est Ensemble (Bagnolet, Bondy, Montreuil…), Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers…), Pays Basque (24 communes dont Biarritz, Bayonne, Anglet), Angers Loire Métropole (arrivée en 2025). En cas d'extinction, ce sont plusieurs centaines de milliers de baux qui basculeraient dans le régime de droit commun dès le 1er août.

Ce que doivent anticiper les bailleurs et locataires

Pour les bailleurs qui prévoient de mettre un logement en location cet été :

• Un bail signé avant le 31 juillet 2026 reste soumis au plafond, y compris pour les 3 ans à venir ;
• Un bail signé le 1er août ou après pourrait ne plus être soumis au plafond en cas d'extinction — mais la sécurité juridique impose de rester prudent jusqu'à la décision officielle.

Pour les locataires :

• Continuer à vérifier attentivement le loyer inscrit au bail par rapport au plafond de référence majoré ;
• En cas de dépassement, activer le recours dans les 3 ans suivant la signature (article 25-9 de la loi ELAN) ;
• Suivre l'évolution législative post-31 juillet pour anticiper les conditions de renouvellement de son bail dans 3 ans.

Notre lecture

Compte tenu des équilibres politiques et de la pression grandissante sur le logement, le scénario le plus probable reste la reconduction du dispositif, éventuellement combinée avec un renforcement des sanctions et une extension progressive. Un basculement pur et simple vers l'extinction paraît improbable à l'été 2026, tant les collectivités locales (Paris, Lyon, Bordeaux notamment) le défendent activement. Réponse attendue avant le 31 juillet — sinon les bailleurs et locataires devront naviguer dans un flou juridique préjudiciable.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025
• Assemblée nationale — Proposition de loi pérennisation
• Sénat — Suivi législatif encadrement des loyers

Photo : Douglas Schneiders — Unsplash