L'investissement dans l'immobilier locatif est un moyen de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. En France, plusieurs dispositifs ont été mis en place pour encourager l'investissement locatif, notamment la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard. Cet article vous présente les principales caractéristiques de ces dispositifs, ainsi que les conditions à respecter pour bénéficier de leurs avantages fiscaux.
Loi Pinel: investir dans le neuf pour bénéficier de réductions d'impôt
Principe de la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à la location. L'objectif de la loi Pinel est de stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire français, c'est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l'offre.
Conditions d'éligibilité à la loi Pinel
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit répondre à plusieurs conditions :
- Zone géographique : Le logement doit être situé dans une zone en tension foncière A, A bis ou B1. Les zones B2 et C ne sont éligibles que si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l'acte de vente définitif signé avant le 15 mars 2019.
- Performance énergétique : Le logement doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur (RT 2012 ou label BBC 2005).
- Plafonds d'investissement : L'investissement en loi Pinel est limité à deux logements maximum par an, pour un montant total ne dépassant pas 300 000 € et un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Les engagements de location
L'investisseur doit respecter plusieurs engagements pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel :
- Durée de location : Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 6 ans, prolongeable deux fois 3 ans, pour une durée maximale de 12 ans. Une durée minimale de 9 ans est également possible, prolongeable une fois de 3 ans.
- Conditions liées aux locataires : Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et être non meublé. Le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi, variables en fonction de la zone d'implantation du logement et du nombre d'occupants du foyer.
Avantages fiscaux de la loi Pinel
En fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans), l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de son investissement, dans la limite de 63 000 €.
Dispositif Censi-Bouvard: investir dans des logements meublés en résidences services
Principe du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt et de récupérer la TVA sur l'achat d'un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence pour seniors, résidence de tourisme, etc.). Ce dispositif complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Conditions d'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard
Pour être éligible au dispositif Censi-Bouvard, le logement doit répondre à plusieurs conditions :
- Type de résidence : Le logement doit être situé dans une résidence avec services (résidence étudiante, résidence pour seniors, résidence de tourisme, etc.).
- Exploitation du logement : Le logement doit être confié à un gestionnaire professionnel qui se charge de la location et de l'entretien du bien.
Les engagements de location
L'investisseur doit respecter plusieurs engagements pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard :
- Durée de location : Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans.
- Conditions liées aux locataires : Le logement doit être loué meublé et constituer la résidence principale du locataire.
Avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard
L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 11 % du montant de son investissement, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € d'investissement par an. Il peut également récupérer la TVA sur l'achat du logement (20 % du prix d'achat).
Fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023
Le dispositif Censi-Bouvard n'a malheureusement pas été prorogé par la loi de finances pour 2023. Les investisseurs qui souhaitent investir dans des logements meublés en résidences services peuvent toutefois continuer à bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre également des avantages fiscaux intéressants.
Comparaison entre la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard
Il est important de bien comprendre les différences entre la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard pour choisir le dispositif le plus adapté à votre projet d'investissement immobilier.
Type de logement
La loi Pinel concerne les logements neufs non meublés destinés à la location en résidence principale, tandis que le dispositif Censi-Bouvard concerne les logements neufs meublés situés dans des résidences avec services.
Zone géographique
La loi Pinel est limitée aux zones A, A bis et B1, tandis que le dispositif Censi-Bouvard ne comporte pas de restriction géographique.
Avantages fiscaux
La loi Pinel offre une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l'investissement, tandis que le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement et la récupération de la TVA.
Durée de location
La loi Pinel impose une durée de location minimale de 6 ans, prolongeable jusqu'à 12 ans, tandis que le dispositif Censi-Bouvard impose une durée de location minimale de 9 ans.
L'investissement dans l'immobilier locatif peut être une opportunité intéressante pour se constituer un patrimoine et bénéficier d'avantages fiscaux. La loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard sont deux dispositifs qui permettent de réduire ses impôts en contrepartie d'un engagement de location. Chacun présente des avantages et des inconvénients, et il est important de bien comprendre leurs spécificités pour choisir le dispositif le plus adapté à votre projet d'investissement immobilier.