Facturation électronique au 1er septembre 2026 : quels bailleurs et quelles SCI doivent être prêts

Dans moins d'un mois, le 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties à la TVA en France devront être en mesure de recevoir des factures électroniques. Derrière ce qui ressemble à une réforme purement comptable se cache une obligation qui touche directement une partie des propriétaires bailleurs : les SCI assujetties à la TVA, les loueurs de locaux professionnels ou commerciaux ayant opté pour la TVA, et les exploitants de meublés para-hôteliers. Faute de plateforme agréée choisie à temps, ils ne pourront plus recevoir les factures de leurs fournisseurs. Tour d'horizon de ce qui est réellement exigé — et de ce qui ne l'est pas.

Deux obligations distinctes, deux calendriers

La réforme de la facturation électronique repose sur une distinction qu'il faut poser d'emblée, car c'est elle qui détermine ce qu'un bailleur doit faire cet été.

La réception : tout le monde, au 1er septembre 2026

À partir du 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA doit avoir la capacité technique de recevoir des factures au format électronique structuré. Concrètement, cela suppose d'avoir choisi une plateforme agréée (anciennement « plateforme de dématérialisation partenaire ») et d'y être immatriculé, afin que les fournisseurs sachent où adresser leurs factures.

Cette obligation ne connaît pas de seuil de taille : elle s'applique aussi bien à une multinationale qu'à une SCI d'un seul immeuble.

L'émission : par vagues, à partir du 1er septembre 2026

L'obligation d'émettre ses propres factures au format électronique est, elle, échelonnée :

• 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
• 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises.

La très grande majorité des SCI et des bailleurs personnes morales relèvent de la seconde vague. Pour eux, l'échéance de septembre 2026 ne porte donc que sur la réception.

Quels bailleurs sont concernés ?

Le critère déterminant n'est ni la forme juridique ni le régime d'imposition sur les bénéfices : c'est l'assujettissement à la TVA.

Concernés

• Les SCI assujetties à la TVA, de plein droit ou sur option — qu'elles soient à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. La location de locaux nus à usage professionnel avec option TVA est le cas le plus fréquent. Sur le choix entre IR et IS et ses conséquences, voir notre guide investir via une SCI.
• Les loueurs de locaux commerciaux ou professionnels équipés, dont la location est soumise de plein droit à la TVA. Le régime applicable dépend de la nature du bail : notre comparatif bail civil ou bail commercial permet de situer sa situation.
• Les loueurs en meublé proposant des services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle), dont l'activité bascule dans le champ de la TVA dès lors qu'au moins trois de ces prestations sont fournies.

Non concernés

• La location nue à usage d'habitation, exonérée de TVA sans possibilité d'option. Un particulier qui loue un appartement vide déclaré en revenus fonciers reste hors du dispositif.
• Le loueur en meublé non professionnel classique (sans services para-hôteliers) placé en franchise en base de TVA. Sur le périmètre exact de ce statut, voir notre guide du statut LMNP.
• Les SCI dont l'unique activité consiste à héberger un associé à titre gratuit, hors du champ économique.

Le cas frontière le plus fréquent est celui de la SCI mixte, qui loue à la fois des logements nus et un local commercial avec option TVA : elle est assujettie, et donc concernée.

Ce que change la réception obligatoire, très concrètement

Un bailleur assujetti reçoit chaque année un flux de factures de la part de fournisseurs qui, eux, seront tenus d'émettre au format électronique dès le 1er septembre 2026 parce qu'ils sont des grandes entreprises ou des ETI : fournisseurs d'énergie, assureurs, opérateurs télécoms, syndics de copropriété appartenant à des groupes nationaux, prestataires d'entretien.

À compter de cette date, ces factures ne transiteront plus par e-mail sous forme de PDF. Elles seront déposées sur la plateforme agréée du destinataire. Un bailleur qui n'en a pas choisi une se trouvera dans une situation simple à décrire et pénible à vivre : ses factures fournisseurs existent, mais il n'y a pas d'adresse pour les lui remettre. Avec, à la clé, un risque immédiat sur la déductibilité de la TVA et sur la justification des charges.

Les trois choses à faire avant le 1er septembre

1. Déterminer si l'on est assujetti à la TVA. En cas de doute, la ligne de TVA sur les déclarations déposées les années précédentes tranche la question. Un expert-comptable ou le service des impôts des entreprises peut confirmer.
2. Choisir une plateforme agréée et s'y immatriculer. L'administration publie la liste officielle des plateformes immatriculées. Beaucoup d'experts-comptables proposent l'accès à une plateforme dans le cadre de leur mission, ce qui dispense d'une démarche autonome.
3. Vérifier ses données d'identification. Le SIREN, le numéro de TVA intracommunautaire et l'adresse de facturation doivent être exacts dans l'annuaire : c'est sur cette base que les fournisseurs routeront leurs factures.

Un effet secondaire à anticiper pour la déclaration 2027

La bascule vers la facture électronique s'accompagne d'une transmission automatique de données de facturation à l'administration fiscale. Pour un bailleur au régime réel, cela signifie que les charges déductibles seront de plus en plus recoupables avec les flux déclarés par les fournisseurs.

Ce n'est pas une raison de s'inquiéter, mais une raison de tenir une comptabilité propre dès l'automne, plutôt que de reconstituer les justificatifs au printemps. Nous détaillons cette préparation dans notre article sur la préparation de la déclaration des revenus fonciers 2026.

En résumé

Pour la grande majorité des propriétaires particuliers qui louent un logement vide ou un meublé classique, le 1er septembre 2026 ne change rien. Pour les SCI assujetties à la TVA, les bailleurs de murs commerciaux et les exploitants para-hôteliers, en revanche, l'échéance est réelle et proche : il s'agit d'une formalité d'une heure — choisir une plateforme, s'y immatriculer, vérifier ses identifiants — dont l'oubli coûte beaucoup plus cher que l'accomplissement.

Sources

• impots.gouv.fr — Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI)
• impots.gouv.fr — Je passe à la facturation électronique
• PAP — Facturation électronique : ce qui change pour les bailleurs dès septembre 2026
• LégiFiscal — Facture électronique et SCI

Photo : Cht Gsml — Unsplash — bureau avec calculatrice, stylos et enveloppe de facturation