Marché immobilier Dax 2026 : prix, thermalisme, TGV et le paradoxe d'une sous-préfecture 21 % plus chère au m² que Mont-de-Marsan, mais 9 % sous les Landes

Sous-préfecture des Landes, Dax est la première destination thermale de France, avec 16 établissements thermaux à Dax et Saint-Paul-lès-Dax. Son marché immobilier réserve un paradoxe : le mètre carré s'y vend 2 658 €, soit 21 % de plus qu'à Mont-de-Marsan, la préfecture (2 192 €/m²), mais 9 % de moins que la médiane des Landes (2 932 €/m²). Dans cette ville, l'appartement coûte plus cher au mètre carré que la maison.

Plus d'emplois que d'actifs, mais un chômage élevé

Dax comptait 22 109 habitants en 2023, contre 20 681 en 2017 (+6,9 %), au sein d'une unité urbaine de 53 615 habitants. La commune concentre 15 596 emplois pour 8 307 actifs occupés qui y résident : l'indice de concentration de l'emploi dépasse 187. Ce pôle de services est porté par l'administration, l'enseignement, la santé et l'action sociale (45,2 % des emplois) et par le commerce, les transports et les services (42,3 %). Environ 45,5 % des actifs résidents travaillent dans une autre commune.

Le chômage au sens du recensement atteint 16,3 %, le niveau de vie médian est de 23 230 € et le taux de pauvreté de 20,1 %. Le parc compte 17 343 logements : 73,1 % de résidences principales, 16,8 % de résidences secondaires ou occasionnelles et 10,2 % de logements vacants. Les locataires (58,6 % des ménages) sont plus nombreux que les propriétaires (39,6 %). Les ménages sont petits, avec 1,68 personne en moyenne et 57,9 % de personnes seules (Insee, millésime 2023).

Prix : un appartement à 129 000 €, une maison à 286 750 €

Sur les 338 annonces de vente publiées sur Zimo au 3 octobre 2026, le prix médian toutes typologies est de 165 200 €, pour 70 m² et 2 658 €/m². Le détail par type de bien :

• Appartement : 129 000 € en médiane (231 annonces), 2 754 €/m², 47 m².
• T1 : 64 250 € (62 annonces), 2 874 €/m² pour 24 m².
• T2 : 117 000 € (66 annonces), 2 823 €/m² pour 41 m².
• T3 : 187 000 € (62 annonces), 2 669 €/m² pour 70 m².
• T4 : 219 000 € (33 annonces), 2 493 €/m² pour 88 m².
• Maison : 286 750 € (102 annonces), 2 329 €/m², 115 m².

L'appartement est donc 18 % plus cher au mètre carré que la maison, et le petit appartement l'est davantage que le grand : la présence d'une clientèle de curistes et de résidences secondaires peut expliquer cet écart pour les petites surfaces, mais ce n'est qu'une hypothèse, que nos données ne permettent pas de vérifier.

Dans la région, les médianes d'annonces Zimo à la même date placent Dax au-dessus de Pau (2 425 €/m²) et très en dessous de Bayonne (4 500 €/m²), à 45 km seulement. Mont-de-Marsan, à 50 km, affiche 2 192 €/m² pour 183 530 € de prix médian.

Location : environ 7 % brut sur un appartement

Sur 161 annonces de location, le loyer médian est de 600 € pour 38 m², soit 16 €/m². Pour un appartement, 146 annonces, 600 € pour 35 m² ; un T1 se loue 495 € (70 annonces, environ 19 €/m²) et un T2 650 € (43 annonces, environ 14 €/m²). En rapprochant ces loyers au mètre carré des prix de vente, on obtient un rendement brut indicatif d'environ 7 % pour un appartement, 7,9 % pour un T1 et 6 % pour un T2. Ce sont des rapports de médianes issues d'échantillons différents, avant charges, taxe foncière et vacance locative.

TGV, route et patrimoine

La gare de Dax se situe à environ 3 h 20 de Paris et 1 h 10 de Bordeaux par la LGV Sud Europe Atlantique (Wikipédia). Dax n'est pas sur l'autoroute : l'A63 se prend à Saint-Geours-de-Maremne, par la RD 810. Bayonne est à 45 km, Mont-de-Marsan à 50 km et Bordeaux à 150 km. Côté patrimoine, la ville compte la Fontaine chaude, les arènes, la cathédrale Notre-Dame et les fêtes de Dax. Plus de 60 000 curistes s'y rendent chaque année, selon Landes Tourisme.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Dax (COM-40088), recensement de la population 2023 (population, emploi, chômage, niveau de vie, logement).
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, données au 3 octobre 2026 (Dax, Mont-de-Marsan, Pau, Bayonne, département des Landes).
• Wikipédia, article « Dax » (statut de sous-préfecture, unité urbaine, 16 établissements thermaux, gare et distances, patrimoine).
• Landes Tourisme (tourismelandes.com), page consacrée au thermalisme (fréquentation annuelle des curistes) ; documentation routière sur l'accès à l'A63 par Saint-Geours-de-Maremne.

Pour explorer l'offre disponible, voir les annonces immobilières à Dax, ou comparer avec deux villes voisines déjà passées en revue : Mont-de-Marsan et Bayonne. Les futurs investisseurs pourront aussi consulter notre guide de l'investissement locatif.