Loi Le Meur 2026 : enregistrement national obligatoire, DPE minimal et plafond à 90 jours — la régulation des meublés touristiques s'intensifie

C'est l'une des plus grandes transformations réglementaires que le secteur des meublés touristiques aura connue ces dix dernières années. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », déploie un arsenal de mesures qui bouleverse profondément le cadre juridique et fiscal des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Avec une généralisation de l'enregistrement national au plus tard le 20 mai 2026, l'imposition d'un DPE minimal de classe E et la possibilité pour les communes d'abaisser le plafond de location à 90 jours, la loi rebat les cartes du marché de la location courte durée. Décryptage d'un texte structurant pour des dizaines de milliers de propriétaires.

Pourquoi cette loi

Le constat à l'origine de la loi Le Meur est partagé. La croissance exponentielle des meublés touristiques depuis 2010 — Airbnb à elle seule comptabilisait plus de 800 000 annonces en France en 2024 — a profondément transformé le marché du logement dans certaines villes. À Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy, Biarritz ou dans plusieurs stations balnéaires, les résidences secondaires transformées en meublés touristiques ont contribué à raréfier l'offre locative classique, à renchérir les loyers de longue durée et à déstabiliser le tissu social des centres-villes.

Plusieurs lois antérieures (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018) avaient tenté d'encadrer le phénomène, sans succès suffisant. La loi Le Meur, votée à une large majorité à l'Assemblée nationale, vise à donner aux maires les outils dont ils manquaient pour réguler localement, tout en posant des règles nationales minimales.

L'enregistrement national : le pilier de la réforme

L'innovation la plus structurante de la loi est la généralisation de la procédure d'enregistrement national des meublés touristiques. À compter du 20 mai 2026 au plus tard, tout meublé touristique en France devra disposer d'un numéro d'enregistrement obtenu via la plateforme nationale « Declaloc », mise en place par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026.

Cette procédure unifie une réalité jusque-là fragmentée. Avant la loi, l'enregistrement était facultatif et différait selon les communes — certaines (Paris, Nice, Annecy, Saint-Malo) l'imposaient, d'autres non. La loi Le Meur impose désormais une obligation universelle, et permet aux communes de contrôler effectivement le nombre de meublés sur leur territoire.

Le numéro d'enregistrement devra figurer sur toutes les annonces diffusées sur les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Le Bon Coin, etc.). Les plateformes auront l'obligation de vérifier sa présence et de retirer les annonces qui n'en disposeraient pas — un mécanisme de responsabilisation attendu de longue date par les acteurs du secteur.

Le DPE : nouvelle exigence pour les meublés touristiques

Pour la première fois, la loi Le Meur impose une obligation de performance énergétique aux meublés touristiques, alignée sur celle qui s'applique aux locations classiques. Le calendrier est progressif :

• À partir du 21 novembre 2024 : tout nouveau meublé touristique situé en zone tendue doit disposer d'un DPE classé au moins E ;
• À partir du 1^er janvier 2034 : tous les meublés touristiques (nouveaux ou existants, en zone tendue ou non) devront disposer d'un DPE classé entre A et D.

Cette obligation représente un changement structurel pour des dizaines de milliers de propriétaires. Les passoires énergétiques (F et G), longtemps utilisées comme meublés touristiques pour contourner les obligations qui pèsent sur la location classique, perdent désormais cette voie de sortie. Pour les propriétaires concernés, l'enjeu est de planifier rapidement les travaux d'amélioration énergétique, avec un horizon final fixé à 2034.

Le plafond de location : pouvoir municipal renforcé

L'un des leviers les plus directement utilisables par les communes est la possibilité d'abaisser le plafond annuel de location des résidences principales en meublé touristique. Jusqu'ici fixé à 120 nuits par an, ce plafond peut désormais être réduit à 90 nuits sur décision du conseil municipal — une réduction de 25 % de la capacité de location.

Cette mesure cible particulièrement les propriétaires qui louent leur résidence principale pendant leurs absences (vacances, week-ends). Pour eux, l'enjeu économique peut être significatif : un appartement parisien loué à 150 € la nuit perd 30 nuits × 150 € = 4 500 € de chiffre d'affaires annuel potentiel. Pour la commune, c'est un levier puissant pour récupérer du logement à usage de résidence principale.

L'amende en cas de dépassement du plafond a également été significativement renforcée : elle peut atteindre 15 000 € par logement, contre 5 000 € auparavant. Le risque devient ainsi substantiel pour les propriétaires qui voudraient continuer à dépasser les limites.

Les autres mesures structurantes

Au-delà de ces piliers, la loi Le Meur intègre plusieurs mesures complémentaires.

Les communes peuvent désormais plafonner le nombre de meublés sur leur territoire, ou définir des zones où ils sont interdits. Plusieurs villes (Saint-Malo, Annecy, Bordeaux, Biarritz) ont déjà annoncé leur intention de mobiliser ce levier dès l'entrée en vigueur des décrets d'application.

En copropriété, le règlement peut désormais interdire la location en meublé touristique par une décision votée à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965), au lieu de l'unanimité antérieurement requise. Cette évolution donne aux copropriétés un outil puissant pour préserver la tranquillité résidentielle de leurs immeubles.

La fiscalité des meublés touristiques évolue également. L'abattement micro-BIC sur les recettes des meublés non classés a été réduit de 50 % à 30 %, et le plafond de recettes pour l'option micro a été abaissé de 77 700 € à 15 000 €. Cette mesure réduit nettement l'efficience fiscale des opérations meublé touristique non classées.

Pour les propriétaires : ce qu'il faut faire

Pour un propriétaire de meublé touristique, plusieurs réflexes s'imposent dans les prochains mois.

Premièrement, anticiper l'enregistrement national via Declaloc. La procédure, gratuite mais administrative, doit être effectuée avant le 20 mai 2026 pour éviter la suspension des annonces sur les plateformes.

Deuxièmement, vérifier le DPE du logement. Si le bien est en zone tendue et classé F ou G, il ne peut plus être proposé en meublé touristique pour de nouveaux contrats — sauf travaux de rénovation amenant au minimum à la classe E.

Troisièmement, surveiller les délibérations communales dans les villes concernées. Plusieurs grandes villes ont annoncé un abaissement du plafond à 90 jours dès 2026-2027. Pour les propriétaires de résidences principales mises en location pendant leurs absences, l'enjeu peut être substantiel.

Quatrièmement, pour les copropriétaires, suivre les éventuelles évolutions du règlement de copropriété. Une assemblée générale peut désormais décider d'interdire les meublés touristiques à la majorité simple — un risque significatif pour les investisseurs concernés.

Cinquièmement, considérer le basculement vers la location meublée classique (LMNP étudiant ou jeunes actifs). Cette voie, soutenue par la fiscalité LMNP réformée, peut s'avérer plus stable et plus prévisible que le maintien d'une exploitation en meublé touristique dans un cadre réglementaire de plus en plus contraint.

Pour les communes : un arsenal renforcé

Pour les maires et les conseils municipaux, la loi Le Meur constitue un arsenal politique substantiel. Plusieurs villes ont déjà annoncé leur stratégie :

• Paris : abaissement du plafond à 90 nuits dès 2026, renforcement des contrôles, plafonnement local du nombre de meublés ;
• Annecy : interdiction des nouveaux meublés en hyper-centre, abaissement du plafond ;
• Saint-Malo : zonage strict des nouvelles autorisations, contrôles renforcés ;
• Biarritz : plafonnement progressif du parc, focus sur les passoires énergétiques.

Pour ces communes, l'enjeu n'est pas tant la réduction brutale du parc actuel que la maîtrise progressive de sa dynamique. Le double objectif : préserver l'attractivité touristique tout en libérant du foncier pour la résidence principale.

Une bataille loin d'être terminée

La loi Le Meur n'efface pas tous les déséquilibres et reste critiquée à plusieurs égards. Pour les associations de défense du logement (Fondation Abbé Pierre, DAL), la loi est un premier pas mais reste insuffisante : le plafond à 90 nuits, jugé encore trop élevé, devrait selon elles être abaissé à 60 nuits dans les zones les plus tendues.

Pour les plateformes et les fédérations professionnelles (UNPLV, Union nationale pour la promotion de la location de vacances), la loi représente un alourdissement réglementaire qui pourrait affecter la compétitivité du tourisme français. Plusieurs recours juridiques ont été annoncés, notamment sur les pouvoirs accordés aux communes.

Pour les propriétaires individuels, l'incertitude demeure significative. La multiplicité des leviers (enregistrement, DPE, plafond, copropriété, fiscalité) crée un environnement complexe dont la lisibilité opérationnelle reste limitée. Plusieurs acteurs professionnels (avocats spécialisés, plateformes de gestion, conciergeries) se positionnent pour accompagner les propriétaires dans cette transition.

La loi Le Meur marque un tournant dans la régulation française des meublés touristiques. Après une décennie de croissance largement non régulée, le secteur entre dans une phase de structuration renforcée — enregistrement obligatoire, DPE, pouvoirs accrus des communes et copropriétés, fiscalité durcie. Pour les propriétaires, c'est un appel à professionnaliser l'approche : compréhension fine du cadre réglementaire local, anticipation des évolutions, arbitrage entre maintien en meublé touristique et basculement vers d'autres usages. Pour le marché immobilier dans son ensemble, c'est l'espoir d'un rééquilibrage partiel entre offre touristique et offre résidentielle — un objectif politique partagé par l'ensemble du spectre, mais dont la mise en œuvre concrète révélera ses succès et ses limites dans les années à venir.

Sources

• Légifrance — LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme
• AGN Avocats — Loi Le Meur et meublés de tourisme : enregistrement mai 2026
• Lefebvre Dalloz — Meublés de tourisme : tout savoir sur la loi Le Meur
• Hellio — Loi Airbnb 2024 et DPE : ce qui change pour les locations
• Dexteria Avocats — Loi Le Meur : Airbnb en copropriété, règles 2025-2026
• Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles

Photo de couverture : Patrick Perkins / Unsplash (licence libre).