Marché immobilier Draguignan 2026 : prix, ancienne préfecture, capitale de l'artillerie et le paradoxe d'une sous-préfecture 38 % sous le Var

Sous-préfecture du Var, ancienne préfecture du département jusqu'en 1974 et siège des écoles de l'infanterie et de l'artillerie, Draguignan se trouve à 12 km d'une gare TGV et à 13 km de l'autoroute A8. Son marché tient en un chiffre : 2 804 €/m² de prix médian à la vente, soit 38 % de moins que la médiane du Var (4 500 €/m²) et 42 % de moins que sa voisine Fréjus (4 861 €/m²). Pour un acheteur comme pour un investisseur, c'est l'arrière-pays varois à portée de la côte, sans le prix de la côte.

Une ville d'emplois, où l'on se loge à l'année

Draguignan comptait 40 826 habitants au recensement 2023, contre 39 340 en 2017 et 37 476 en 2012 : la population progresse de 3,8 % en six ans. Sa zone urbaine rassemble 73 702 habitants, et la commune est le centre de la communauté d'agglomération Dracénie Provence Verdon, qui réunit 23 communes et environ 110 000 habitants.

La commune offre 17 805 emplois pour 15 708 actifs résidents ayant un emploi (indice de concentration de l'emploi : 113,3), et 38,3 % de ces actifs travaillent hors de Draguignan. Le profil social est plus fragile que celui du littoral : niveau de vie médian de 23 900 €, taux de pauvreté de 21,5 % et taux de chômage de 13,6 % au sens du recensement (Insee, dossier complet, millésime 2023).

Le parc compte 22 068 logements, dont 84,3 % de résidences principales et seulement 2,7 % de résidences secondaires : on est loin de la logique de villégiature de Fréjus ou de Saint-Raphaël. Les ménages sont à 51,1 % propriétaires et à 46,5 % locataires. Le point de vigilance est la vacance : 13,0 % des logements sont vacants, soit 2 866 logements, bien au-dessus de la moyenne nationale de 7,6 % au 1^er janvier 2026.

Prix : 145 000 € l'appartement, 399 000 € la maison

Sur les 375 annonces de vente publiées sur Zimo au 1^er octobre 2026, le prix médian toutes typologies est de 199 900 € pour une surface médiane de 81 m². Le détail :

• Appartement : 145 000 € en médiane (221 annonces), 2 436 €/m², 60 m² de surface médiane.
• Maison : 399 000 € (146 annonces), 3 387 €/m², 131 m² : la maison coûte plus cher au mètre carré que l'appartement, à l'inverse de bien des villes moyennes du Nord.

Dans le voisinage varois, Draguignan se place sous Toulon (3 305 €/m²), Grasse (3 750 €/m²), Hyères (4 808 €/m²), Fréjus (4 861 €/m²) et Saint-Raphaël (5 681 €/m²), toutes médianes d'annonces Zimo à la même date. Pour les appartements seuls, l'écart avec Fréjus est de 49 % (2 436 contre 4 783 €/m²) et de 21 % avec Toulon (3 080 €/m²). Pour comparer avec la préfecture, voir notre analyse du marché de Toulon ou celle d'Hyères.

Le rendement, l'argument de l'investisseur

Côté location, le loyer médian est de 650 € par mois (135 annonces, 14 €/m²) et de 653 € pour un appartement (115 annonces). En rapprochant ces médianes de celles de la vente, on obtient un ordre de grandeur de rendement brut d'environ 5,4 % pour un appartement à Draguignan (653 € × 12 pour 145 000 €), contre 5,0 % à Toulon, 4,2 % à Fréjus et 3,8 % pour l'ensemble du Var avec la même méthode. L'estimation reste indicative : loyers et prix proviennent d'échantillons d'annonces différents, avant charges, taxe foncière et vacance locative, et la vacance de 13 % du parc invite à choisir son quartier et son bien avec soin. Les bases de l'investissement figurent dans notre guide de l'investissement locatif.

Accès, patrimoine et un risque à connaître

Draguignan se trouve à 30 km de Fréjus, 86 km de Toulon, 89 km de Nice et 141 km de Marseille. La sortie 36 de l'A8 (Le Muy) est à 13 km, et la gare TGV des Arcs-Draguignan, à environ 12 km du centre, relie Paris en 4 h 30 et Nice en 1 h 15 ; elle a vu passer plus d'un million de voyageurs en 2024. Le transfert de la préfecture à Toulon en 1974 avait suscité de fortes protestations locales : la ville reste aujourd'hui la deuxième ville administrative du Var et la cinquième par la population.

Le centre ancien abrite la tour de l'Horloge, protégée au titre des monuments historiques depuis 1926, et la ville abrite le musée des arts et traditions populaires. Sur le territoire de la commune, le dolmen de la Pierre de la Fée est classé depuis 1889. Draguignan est aussi surnommée la « capitale de l'artillerie », car elle accueille l'école de l'infanterie et l'école de l'artillerie.

Un point à vérifier avant tout achat : le 15 juin 2010, la crue de la Nartuby a fait 25 morts, dont 12 à Draguignan, pour plus d'un milliard d'euros de dégâts. L'état des risques annexé à toute promesse de vente et le plan de prévention du risque inondation de la commune renseignent précisément sur l'exposition d'une adresse donnée.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Draguignan (COM-83050), recensement de la population 2023 (population, logement, emploi, chômage, niveau de vie).
• Insee, Insee Focus n° 388, « Le parc de logements au 1^er janvier 2026 » (taux de vacance national de 7,6 %).
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, données au 1^er octobre 2026 (Draguignan, Toulon, Grasse, Hyères, Fréjus, Saint-Raphaël, Var).
• Wikipédia, articles « Draguignan » et « Gare des Arcs - Draguignan » (statut de sous-préfecture, distances, accès A8, desserte TGV, écoles militaires, crue de 2010, intercommunalité).
• Ministère de la Culture, base Monumentum, notice PA00081591 (tour de l'Horloge de Draguignan, protection monument historique).

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