Parties communes à jouissance privative : la Cour de cassation confirme que le syndicat reste responsable des pertes de loyers, même si le règlement en confie l'entretien au copropriétaire

Une toiture-terrasse mal entretenue, des infiltrations qui dégradent les appartements du dessous, et un syndicat de copropriété qui pensait s'être protégé en confiant l'entretien de cette partie commune au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation lui rappelle que cette clause ne l'exonère pas de sa responsabilité envers les autres copropriétaires — y compris pour la perte de loyers qu'ils subissent.

Une clause d'entretien qui ne vaut pas décharge de responsabilité

L'affaire concernait une toiture-terrasse couvrant un local commercial, partie commune à usage exclusif dont le règlement de copropriété mettait l'entretien et les réparations à la charge du propriétaire du lot bénéficiaire. Des infiltrations d'eau persistantes avaient endommagé les appartements des étages inférieurs, entraînant pour leurs propriétaires une perte de loyers. La cour d'appel avait rejeté leur demande d'indemnisation, considérant que la clause du règlement déplaçait la responsabilité de l'entretien vers le copropriétaire concerné.

La Cour de cassation censure ce raisonnement (pourvoi n° 24-20.973). Elle rappelle qu'une clause de règlement de copropriété peut valablement mettre l'entretien d'une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire qui en bénéficie, mais qu'elle ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit à l'égard des victimes de vices de construction ou de défaut d'entretien des parties communes. Le syndicat ne peut pas « se retrancher derrière la convention pour refuser d'indemniser les préjudices » causés par ces défauts, y compris lorsqu'ils se traduisent par une perte de loyers pour les copropriétaires bailleurs des étages touchés.

Ce que ça change pour les copropriétaires bailleurs

La portée pratique est directe pour tout copropriétaire qui loue un lot situé sous une partie commune à jouissance exclusive (terrasse, balcon-terrasse, toiture accessible) : en cas de sinistre lié à un défaut d'entretien de cette partie commune, l'action en responsabilité contre le syndicat reste ouverte, quelle que soit la répartition d'entretien fixée par le règlement. Le syndicat, de son côté, conserve la possibilité de se retourner ensuite contre le copropriétaire défaillant dans l'entretien, mais cette action récursoire ne prive pas les victimes de leur recours direct et immédiat contre le syndicat.

Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans que les stipulations internes du règlement ne puissent limiter cette garantie envers les tiers ou les autres copropriétaires.

Sources

• Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 14.

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