La surélévation en copropriété : qui décide, à quelle majorité, contre quelle indemnité — le guide 2026

Ajouter un étage à un immeuble existant est l'une des rares opérations qui crée de la valeur sans consommer de foncier. Pour une copropriété, c'est aussi un moyen de financer une rénovation lourde : on vend le droit de construire, on encaisse, on refait la toiture et la façade. L'opération est encadrée par deux articles de la loi du 10 juillet 1965 — les articles 35 et 36 — et elle vient d'être clarifiée par un arrêt remarqué de la Cour de cassation.

1. Le droit de surélever appartient au syndicat, à personne d'autre

C'est le principe fondateur, et il surprend souvent. Le droit de surélever n'appartient ni au propriétaire du dernier étage, ni au propriétaire des combles, ni même à celui qui possède la totalité d'un bâtiment : il appartient au syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation l'a rappelé le 2 avril 2026 (3^e chambre civile, pourvoi n° 24-15.059, publié au Bulletin) dans une affaire instructive. Une SCI détenait l'intégralité d'un bâtiment au sein d'une copropriété de quatre bâtiments, ainsi que toutes les parties communes spéciales de ce bâtiment. Elle a soumis un projet de surélévation de la toiture-terrasse à l'assemblée générale, essuyé un refus, puis engagé les travaux malgré tout.

La Cour a tranché contre elle. La toiture et le gros œuvre sont des parties communes par nature : détenir les parties communes spéciales d'un bâtiment ne confère aucun droit unilatéral de le surélever, sauf stipulation expresse du règlement de copropriété. Le silence du règlement ne vaut pas autorisation. Sanction : remise en état des lieux sous astreinte, dépens et 3 000 € d'indemnité.

À retenir : même si vous possédez tout le bâtiment, vous devez passer par l'assemblée générale.

2. Les deux montages possibles

• Le syndicat surélève lui-même puis vend les lots privatifs créés. La copropriété assume la maîtrise d'ouvrage, le risque et le financement, et encaisse le produit des ventes. Montage rare, réservé aux copropriétés bien structurées.
• Le syndicat cède son droit de surélever à un tiers — le plus souvent un promoteur — qui construit à ses frais et commercialise les logements créés. C'est le montage courant : la copropriété perçoit un prix, souvent complété par des travaux pris en charge (toiture, ravalement, ascenseur, isolation).

3. La majorité exigée : article 26, et rien d'autre

Que le syndicat construise ou qu'il cède son droit, la décision se prend à la majorité de l'article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. C'est une double majorité — en nombre de copropriétaires et en tantièmes.

Deux cas particuliers :

• Immeuble composé de plusieurs bâtiments : la décision d'aliéner le droit de surélever doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la même majorité.
• Application d'un droit de préemption urbain : la décision d'aliéner le droit de surélévation se prend alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Point capital : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétaires du dernier étage n'ont plus de droit de veto. Avant cette réforme, leur accord unanime était requis, ce qui bloquait presque toutes les opérations. Ils conservent en revanche deux protections, ci-dessous.

4. Le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage

L'article 35 leur réserve un droit de priorité, qui joue aussi bien lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés qu'en cas de cession du droit de surélévation.

Le mécanisme est celui d'une offre préalable :

• le syndic notifie aux copropriétaires concernés l'intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions ;
• ceux-ci disposent d'un délai de deux mois pour se porter acquéreurs aux conditions notifiées ;
• à défaut de réponse dans ce délai, la vente peut se faire au tiers.

Omettre cette notification est l'erreur la plus fréquente, et la plus coûteuse : elle fragilise la vente.

5. L'indemnité de l'article 36 : le vrai sujet de négociation

L'article 36 ouvre un droit à indemnité aux copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des travaux. Trois préjudices sont visés :

• une diminution définitive de la valeur de leur lot (perte de vue, perte d'ensoleillement, perte de la terrasse) ;
• un trouble de jouissance grave, même temporaire — la durée du chantier compte ;
• des dégradations.

Deux règles de répartition à connaître :

• l'indemnité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, pas du seul acquéreur du droit de surélever ;
• s'agissant de travaux de surélévation de l'article 35, elle se répartit selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes — et non au prorata de la participation au coût des travaux, règle réservée aux travaux de l'article 30.

En pratique, ce poste se négocie en amont : un promoteur sérieux le chiffre et le provisionne dans son offre. Une copropriété qui ne l'anticipe pas découvre l'addition après le vote.

6. L'urbanisme peut tout arrêter

Le vote en assemblée générale ne fait que lever l'obstacle de droit privé. Il reste l'autorisation d'urbanisme, et c'est là que beaucoup de projets s'éteignent :

• le PLU fixe la hauteur maximale, le gabarit et parfois un coefficient d'emprise : si l'immeuble est déjà au plafond, il n'y a rien à surélever ;
• un permis de construire est nécessaire dès lors que la surélévation crée de la surface de plancher au-delà des seuils de déclaration préalable ;
• l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'impose en site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique ;
• les règles de vues et de prospect vis-à-vis des fonds voisins doivent être respectées, indépendamment du PLU.

Le réflexe utile : faire vérifier la faisabilité par un architecte avant de convoquer l'assemblée générale. Un vote positif sur un projet irréalisable coûte une AG pour rien.

7. Le déroulé, étape par étape

• Étude de faisabilité : capacité constructive au PLU, portance des fondations et de la structure, état de la toiture.
• Consultation d'opérateurs et négociation du prix de cession et des contreparties en travaux.
• Inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale, avec le projet de contrat annexé à la convocation.
• Vote à la majorité de l'article 26 — et assemblée spéciale du bâtiment concerné le cas échéant.
• Notification du droit de priorité aux copropriétaires du dernier étage, délai de deux mois.
• Modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété : les lots créés doivent recevoir des tantièmes, ce qui redistribue mécaniquement les charges.
• Dépôt du permis de construire, purge des recours, puis chantier.

8. Les erreurs qui coûtent cher

• Engager les travaux sans vote, en pariant sur sa qualité de propriétaire du bâtiment : c'est exactement le scénario sanctionné le 2 avril 2026.
• Voter à la mauvaise majorité. L'article 26 n'est pas l'article 25 : une résolution adoptée à la majorité absolue est attaquable.
• Oublier l'assemblée spéciale quand la copropriété comporte plusieurs bâtiments.
• Sauter la notification du droit de priorité.
• Négliger la modification de l'état descriptif de division : sans nouveaux tantièmes, les charges des lots créés sont ingérables.
• Ne pas provisionner l'indemnité de l'article 36, qui pèse sur tous les copropriétaires.

Ce que la surélévation change pour la copropriété

Bien menée, l'opération finance des travaux qu'une copropriété n'aurait pas votés autrement, et améliore souvent l'immeuble au passage — toiture neuve, isolation, parfois ascenseur. Elle suppose en revanche une assemblée générale capable de réunir la double majorité de l'article 26, ce qui n'est pas acquis : c'est la même mécanique de vote que pour les travaux lourds, avec les mêmes difficultés de quorum.

Avant de vous lancer, assurez-vous de maîtriser le déroulement et les majorités de l'assemblée générale et la mécanique du budget et des charges : la surélévation redistribue les tantièmes, donc les charges de tout le monde. Le conseil syndical est en général le bon pilote pour instruire le dossier en amont.

Sources

• Article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Légifrance (surélévation, majorité, droit de priorité)
• Article 36 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Légifrance (indemnité et répartition)
• Droit de surélévation en copropriété : le syndicat seul décide, Monimmeuble (Cass. 3^e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059)
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), suppression du droit de veto des copropriétaires du dernier étage

Photo : immeuble et toits parisiens — Louis Paulin sur Unsplash.