Passoires thermiques classe F : compte à rebours vers l'interdiction de location au 1er janvier 2028

Dans exactement 18 mois — le 1er janvier 2028 — la mise en location des logements classés F sera interdite en France. Environ 3,6 millions de logements du parc locatif privé sont concernés. Pour les bailleurs, l'été 2026 est le moment charnière : lancer les devis maintenant permet encore de sécuriser les travaux et de maintenir la rentabilité du bien.

Rappel du calendrier des interdictions

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d'exclusion des passoires thermiques du marché locatif :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G ;
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F ;
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

L'interdiction s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements de bail avec un locataire différent et aux renouvellements de bail explicite (tacite reconduction incluse selon jurisprudence récente). Elle ne concerne pas la continuation d'un bail en cours tant qu'il n'est pas renouvelé.

3,6 millions de logements F concernés

Selon l'ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), environ 3,6 millions de logements du parc locatif privé sont actuellement classés F. Ils représentent environ 20 % du parc locatif privé et concernent principalement :

• Les logements construits avant 1975 (avant la première réglementation thermique) ;
• Les maisons individuelles avec chauffage électrique ancien ou fioul ;
• Les studios et T1 parisiens avec chauffage électrique convecteur ;
• Les résidences secondaires occasionnellement louées.

La réforme du coefficient de conversion électricité (passé de 2,3 à 1,9) intervenue en 2026 devrait toutefois faire remonter 300 000 à 400 000 logements d'une ou deux classes DPE — allégeant partiellement le problème.

Ce que doivent faire les bailleurs d'ici décembre 2027

Pour un bailleur de logement classé F, trois options se présentent :

1. Rénovation énergétique du bien pour remonter au niveau E ou supérieur. Le parcours d'ampleur MaPrimeRénov' (accessible à tous les ménages en 2026) reste le vecteur d'aide le plus efficace : 40 à 90 % de prise en charge des travaux plafonnés à 70 000 €.
2. Vente du bien avant la fin 2027, avec accompagnement d'un notaire pour anticiper la moins-value potentielle. Le marché des passoires thermiques connaît une décote structurelle de 6 à 15 % par rapport aux biens équivalents en classe C ou D.
3. Reconversion en autre usage (résidence principale du bailleur, cession familiale, location saisonnière touristique — attention aux contraintes de la loi Le Meur qui imposent aussi un DPE E minimum pour toute nouvelle demande de changement d'usage).

Coût moyen d'une mise en conformité

Pour un logement F, faire remonter au niveau E ou D nécessite en moyenne :

• Isolation des combles ou de la toiture : 3 500 à 8 000 € ;
• Isolation des murs (ITE ou ITI selon configuration) : 12 000 à 25 000 € ;
• Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière biomasse) : 8 000 à 18 000 € ;
• Ventilation double flux ou VMC hygroréglable : 2 500 à 5 500 € ;
• Fenêtres double vitrage à isolation renforcée : 6 000 à 15 000 €.

Coût moyen d'un chantier global de rénovation d'ampleur : 25 000 à 50 000 € pour un T2-T3, plus pour une maison individuelle. Après aides MaPrimeRénov' et CEE, le reste à charge peut être divisé par 2 à 4.

Ne pas confondre : gel du loyer déjà en vigueur

Point important à rappeler : depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements F ou G ne peuvent plus revaloriser leur loyer — ni à la révision annuelle IRL, ni lors d'un changement de locataire, ni lors d'un renouvellement de bail. Cette contrainte s'ajoute à l'interdiction future de mise en location.

Un bailleur de bien F qui ne fait pas de travaux voit donc son revenu locatif structurellement érodé par l'inflation, en plus de courir vers l'interdiction 2028.

Notre conseil aux bailleurs

L'été 2026 est un moment charnière. Trois recommandations :

• Refaire faire un DPE actualisé selon la méthode 2026 (coefficient électricité 1,9). Un bien classé F selon l'ancienne méthode peut être remonté en E avec la nouvelle — évitant tous les travaux.
• Lancer les devis dès l'été 2026 pour les biens confirmés en F : les carnets de commande des entreprises RGE se remplissent, et le délai moyen entre devis et fin de chantier atteint 6 à 12 mois. Attendre septembre 2027 sera trop tard.
• Consulter un accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov' pour structurer le parcours d'ampleur MaPrimeRénov' et maximiser les aides — c'est désormais quasi-obligatoire pour bénéficier des taux maximaux de subvention.

Sources

• Ministère de la Transition écologique — Passoires thermiques
• France Rénov — Accompagnement rénovation énergétique
• ONRE — Observatoire national de la rénovation énergétique
• Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (Légifrance)

Photo : Julian Hochgesang — Unsplash