Résidences secondaires 2026 : littoral à +0,9%, la Corse en tête, un marché qui se rationalise

En pleine saison estivale, le marché des résidences secondaires poursuit sa transformation vers une logique patrimoniale plus rationnelle. Prix littoraux moyens à 4 578 €/m², +0,9 % sur un an quand le marché national recule de -0,4 %, hausse marquée en Corse (+8,5 %) : les stations balnéaires résistent mais les écarts se creusent.

Un segment qui résiste au ralentissement général

Alors que le marché immobilier français dans son ensemble recule légèrement (-0,4 % sur un an au niveau national), les résidences secondaires du littoral maintiennent une progression positive : +0,9 % sur un an en moyenne. Un signal fort de résilience alimenté par plusieurs facteurs :

• Une demande structurelle des CSP+ pour l'immobilier de plaisir, portée par les effets post-Covid persistants ;
• Une rareté foncière renforcée par la loi Littoral et les protections environnementales ;
• L'attractivité pour investisseurs étrangers (Britanniques, Néerlandais, Belges, Suisses, Américains) ;
• Une composante refuge patrimonial dans un contexte de volatilité financière.

Prix moyen sur les 300 communes littorales suivies : 4 578 €/m², soit environ 50 % au-dessus de la moyenne nationale (3 000 €/m²).

Les 10 stations les plus chères en 2026

Le palmarès PAP 2026 dévoile un nouveau leader :

• 1. Ramatuelle (Var) : 14 070 €/m² — nouvelle position de tête ;
• 2. Saint-Jean-Cap-Ferrat (Alpes-Maritimes) : 18 047 €/m² pour les biens exceptionnels (record) ;
• 3. Saint-Tropez (Var) : 15 073 €/m² ;
• 4. Cap-Ferret (Gironde) : 12 800 €/m² ;
• 5. Île de Ré (Charente-Maritime) : 11 500 €/m² ;
• 6-10 : Cannes, Biarritz, Deauville, Île d'Yeu, Belle-Île-en-Mer.

À l'opposé, les stations plus abordables (Sables-d'Olonne, Berck-sur-Mer, Le Touquet à moindre standing, Dunkerque, Cotentin) offrent des tickets d'entrée entre 2 500 et 3 800 €/m² pour des biens à valeur touristique et patrimoniale.

Corse et Bretagne en tête de la dynamique 2026

Les évolutions régionales sont contrastées :

• Corse : +8,5 % sur un an — la plus forte hausse française, portée par la rareté et l'attractivité renouvelée ;
• Bretagne : +1,1 % sur un an, moyenne à 4 107 €/m². Progression cumulée impressionnante de +38,5 % depuis 2019 ;
• Côte d'Azur : quasi-stable (+0,2 %), les prix stratosphériques du haut de gamme masquent une correction sur les gammes intermédiaires ;
• Nouvelle-Aquitaine (Cap-Ferret, Île de Ré, Île d'Oléron) : +2,3 % en moyenne ;
• Manche : seule région littorale en baisse — correction attendue après plusieurs années de sur-tension ;
• Occitanie et Pays de la Loire : stables (+0,5 à +1 %).

Une transformation profonde du marché

La résistance du littoral masque une transformation en profondeur. Selon les experts du secteur, trois mouvements convergent :

• Rationalisation des acheteurs : moins de coup de cœur, plus de logique patrimoniale. Les acquéreurs 2026 étudient rentabilité, plus-value potentielle, coût d'entretien, contraintes réglementaires ;
• Sélectivité renforcée : les biens avec bon DPE (C ou mieux), vue exceptionnelle, faible copropriété, faible taxe foncière se vendent bien. Les autres subissent une décote de 10-20 % ;
• Effet loi Le Meur : la fiscalité des meublés touristiques post-2025 (abattement micro-BIC divisé par deux) rebat les cartes de la rentabilité Airbnb, ce qui pousse certains propriétaires à céder ou à changer de stratégie.

Facteurs de vigilance pour les acquéreurs 2026

Cinq points d'attention majeurs :

• Loi Littoral : contraintes fortes pour toute extension, rénovation, changement d'affectation. Vérifier le PLU communal avant achat ;
• Trait de côte et risque submersion : les biens en zone rouge PPRi (Plan de Prévention des Risques inondation) voient leur assurance renchérie et leur revendabilité pénalisée. Consulter georisques.gouv.fr ;
• Coût de l'assurance habitation : +30 à +60 % ces dernières années en zone à risque (Île de Ré, Vendée, Camargue…) ;
• Taxe d'habitation des résidences secondaires majorée : jusqu'à +60 % dans les 3 700 communes en zone tendue depuis 2024 ;
• DPE : les résidences secondaires anciennes sont souvent en F ou G. À anticiper avant achat pour éviter les blocages fiscaux (loi Climat).

Financement : les particularités du prêt "résidence secondaire"

Le financement d'une résidence secondaire obéit à des règles proches d'un prêt classique, avec quelques spécificités :

• Taux moyens légèrement supérieurs de 10-30 points de base par rapport à une résidence principale (soit 3,35-3,50 % sur 20 ans en juillet 2026) ;
• Apport souvent exigé à 15-20 % minimum ;
• Prise en compte des charges de la résidence principale dans le calcul du taux d'endettement (35 % du revenu maximum) ;
• Assurance emprunteur obligatoire, généralement à des tarifs proches d'un crédit RP.

Notre conseil aux acquéreurs

• Visiter en basse saison pour évaluer réellement la vie hors juillet-août — nombreuses stations sont désertes en hiver ;
• Chiffrer précisément les charges annuelles : taxe foncière + taxe d'habitation majorée + assurance + copropriété + entretien saisonnier = souvent 3-5 % du prix d'achat par an ;
• Interroger les voisins sur les nuisances (station très bruyante été, tempêtes hivernales, sécurité en basse saison) ;
• Anticiper la revente : les délais de vente en station balnéaire varient de 3 à 12 mois selon la conjoncture. Ne pas surestimer la liquidité.

Sources

• PAP — Bord de mer : les 10 villes les plus chères 2026
• Meilleurs Agents — Immobilier stations balnéaires
• MySweetImmo — Stations balnéaires 2026

Photo : Gene Gallin — Unsplash