Taxe d'habitation résidence secondaire 2026 : échéance au 15 décembre, majoration jusqu'à +60% dans 1628 communes

Les avis de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) arriveront dans les boîtes aux lettres à partir du 3 novembre 2026. Paiement fixé au 15 décembre, majoration pouvant atteindre +60 % dans 1 628 communes en zone tendue : les propriétaires de résidences secondaires font face à un durcissement fiscal continu.

Le calendrier 2026 à retenir

Contrairement à une confusion fréquente, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) — qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023 — obéit à un calendrier différent de celui de la taxe foncière :

• 3 novembre 2026 : mise à disposition des avis d'imposition sur impots.gouv.fr ;
• Du 5 au 16 novembre 2026 : distribution physique des avis pour les propriétaires non mensualisés ;
• Du 19 au 26 novembre 2026 : distribution pour les mensualisés ;
• 15 décembre 2026 : date limite de paiement en direct par chèque, virement ou prélèvement à échéance ;
• 20 décembre 2026 : date limite de paiement en ligne via impots.gouv.fr ou l'application mobile.

1 628 communes appliquent la majoration en 2025-2026

Les communes de plus de 50 000 habitants ou situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la THRS allant de +5 % à +60 %. Cette majoration s'ajoute à la taxe d'habitation classique et vise à décourager la détention de résidences secondaires dans les zones où la crise du logement est la plus forte.

En 2025-2026, 1 628 communes appliquent cette majoration — un chiffre en forte hausse par rapport aux 3 700 communes potentiellement éligibles. Les taux appliqués les plus fréquents :

• Paris, Nice, Cannes, Biarritz, Saint-Tropez : +60 % (taux maximum légal) ;
• Bordeaux, Lyon, Marseille, Nantes, Strasbourg : +40 à +50 % ;
• Toulouse, Rennes, Montpellier, Grenoble : +20 à +40 % ;
• Nombreuses communes littorales ou touristiques : +10 à +30 %.

Calcul concret pour un propriétaire

Illustration pour une résidence secondaire à Nice, valeur locative cadastrale 3 000 €, taux communal 20 % :

• Taxe d'habitation de base : 3 000 × 20 % = 600 € ;
• Majoration +60 % appliquée : 600 × 60 % = +360 € ;
• Total à payer : 960 € — soit +60 % par rapport à un propriétaire d'un logement équivalent hors zone majorée.

Sur un T3 valeur locative 5 000 € : la note peut atteindre 1 600 € à Paris ou Nice, contre 1 000 € en zone non majorée. Un différentiel de 600 € annuels qui pèse sur la rentabilité d'une résidence secondaire.

Un durcissement continu depuis 2023

L'histoire récente de la THRS majorée :

• 2015 : instauration de la possibilité de majoration jusqu'à +20 % dans 1 149 communes de zone tendue ;
• 2017 : relèvement du plafond à +60 % ;
• 2023 : extension aux communes de plus de 50 000 habitants (élargissement de 2 000 communes supplémentaires) ;
• 2024-2025 : montée en puissance rapide, de nombreuses communes du littoral et de montagne adoptent le taux maximum.

Cette pression fiscale s'inscrit dans une logique politique claire : rendre la détention de résidences secondaires moins attractive dans les zones où l'offre de logement principal est insuffisante — et pousser à la vente ou à la mise en location classique.

Qui doit payer la THRS en 2026 ?

Sont soumis à la taxe d'habitation en 2026 :

• Les propriétaires de résidences secondaires — quelle que soit leur situation (occupation personnelle, logement vacant utilisé pour les vacances, etc.) ;
• Les locataires de résidences secondaires (par exemple une location à l'année d'un appartement de villégiature) ;
• Les occupants à titre gratuit d'une résidence secondaire (hébergement chez un ami sur plus de 3 mois).

À l'inverse, les résidences principales, les logements sociaux et certains cas spécifiques (résidences universitaires, résidences pour personnes âgées) restent exonérés.

Peut-on contester la majoration ?

Oui, sous conditions. Trois cas d'exonération de la majoration (article 232 du CGI) :

1. Le contribuable est contraint d'occuper la résidence secondaire près de son lieu de travail principal (personnel navigant, mission longue durée…) ;
2. Le logement était précédemment sa résidence principale et il a été contraint de s'installer ailleurs pour un motif de santé ou familial nécessitant une hospitalisation ou une entrée en EHPAD ;
3. Le logement est situé dans une commune classée en zone de revitalisation rurale — exonération automatique (certaines communes rurales).

La réclamation se fait auprès du centre des finances publiques du logement concerné, avant le 31 décembre de l'année suivante.

Les stratégies possibles pour les propriétaires

Face à la pression fiscale, trois options s'ouvrent aux propriétaires :

• Basculer en location longue durée : transforme le logement en résidence principale du locataire, ce qui l'exonère de la THRS et de la majoration. La transformation en résidence principale doit être effective (bail, occupation continue supérieure à 6 mois par an) ;
• Vendre le bien : la voie choisie par de plus en plus de propriétaires dans les zones les plus tendues, contribuant à alimenter l'offre sur le marché — c'est justement l'effet recherché par le législateur ;
• Meubler pour du saisonnier : plus complexe post-loi Le Meur (fiscalité rognée, plafonds réduits, obligation d'immatriculation Declaloc), mais reste envisageable pour des biens bien situés.

Notre conseil

• Vérifier dès novembre le montant de l'avis d'imposition — les hausses peuvent surprendre pour ceux qui découvrent la majoration ;
• Consulter la délibération municipale de septembre-octobre 2026 pour connaître les décisions locales pour 2027 (les décisions sont votées avant le 1er octobre pour application l'année suivante) ;
• Anticiper la trésorerie : 100-150 € par mois par bien détenu selon zone permet de payer sereinement en fin d'année ;
• Étudier la bascule en location si la rentabilité de la résidence secondaire se dégrade au point de ne plus couvrir ses coûts ;
• Consulter un fiscaliste si vous cumulez plusieurs résidences secondaires en zone tendue — l'impact fiscal cumulé peut être significatif.

Sources

• impots.gouv.fr — Taxe d'habitation résidence secondaire
• Service-Public.fr — Taxe d'habitation
• impots.gouv.fr — Date limite de paiement

Photo : Barney Goodman — Unsplash